住房問題的思路需要改變
2011-01-14 11:56:51 來源：亞太博宇
政府希望依靠推出房產(chǎn)稅來解決中國(guó)房地產(chǎn)所有的問題是不切實(shí)際的。因?yàn)榉績(jī)r(jià)過高是系統(tǒng)性的問題。從短期來講，央行必須急劇緊縮，大幅度提利率水平才能短期內(nèi)控制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭；中長(zhǎng)期來看，社會(huì)保障房剛剛開始大規(guī)模的建設(shè)，還需要時(shí)間來滿足中下收入階層人員居住的要求；另外，還有土地財(cái)政問題需要解決。
重慶試水房產(chǎn)稅值得鼓勵(lì)，但企圖出臺(tái)房產(chǎn)稅來抑制房?jī)r(jià)只能是幻想，只有在保障房體系全部建好后才能真正降低房?jī)r(jià)。我們認(rèn)為，現(xiàn)在重慶出臺(tái)的可能是消費(fèi)稅，而并不是房地產(chǎn)稅。
中央開征房產(chǎn)稅必須要有前提條件
1999年，美國(guó)房地產(chǎn)稅占所有稅收收人的比重為9.2%，英國(guó)為8.4%，加拿大為8.3%，日本為8%，新西蘭為5.7%，澳大利亞為4.4%，法國(guó)為4.2%，冰島為2.8%，愛爾蘭為1.9%，荷蘭為1.9%，意大利為，1.8%，德國(guó)為1.2%，葡萄牙為1.2%。相應(yīng)地，在這些發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)稅占地方稅收收人的比重也相當(dāng)高。美國(guó)的比重為73%，英國(guó)為99%，加拿大為84%，日本為28%，新西蘭為91%，澳大利亞為100%，法國(guó)為23%，冰島為15%，愛爾蘭為100%，荷蘭為62%，意大利為33%，德國(guó)為15%，葡萄牙為19%。除了這些國(guó)家以外，其他國(guó)家的房地產(chǎn)稅在財(cái)政收人方面的影響是非常有限的。23個(gè)發(fā)展中國(guó)家和20個(gè)轉(zhuǎn)型國(guó)家上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)稅占國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值的比重分別為0.42%和0.54%。
從這些數(shù)據(jù)可以看出，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅在財(cái)政收入尤其是地方財(cái)政收入中所占的比重很高。但是這也同時(shí)意味著，地方財(cái)政收入主要靠房產(chǎn)稅，并不依靠其他稅種，或者根本就沒有其他收入和其他稅種，像澳大利亞和愛爾蘭。而我們是首先減少其他稅種，再開征房產(chǎn)稅嗎？請(qǐng)問重慶、上海的方案是這樣的嗎？
房產(chǎn)稅真的能打壓房?jī)r(jià)嗎？在美國(guó)和日本，房產(chǎn)稅并不能從中長(zhǎng)期決定房?jī)r(jià)水平的高低，那只是政府從房地產(chǎn)收益中抽走的一部分而已。即使短期內(nèi)有效，本質(zhì)上也只是降下來的房?jī)r(jià)的部分，被政府拿走了，我們只能寄希望于政府有責(zé)任心地把這部分收益用在中低收入者身上。
因此，我們認(rèn)為，討論房產(chǎn)稅，必須有前提條件：
第一、要想使房產(chǎn)稅成為地方政府的主要財(cái)政收入來源，首先得減除或砍掉地方政府的其他租、稅、費(fèi)收入形式。這是基本的條件，否則，"簡(jiǎn)單加稅"豈不是增加百姓和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的稅負(fù)嗎？
第二、發(fā)達(dá)國(guó)家的財(cái)政收入有嚴(yán)格的預(yù)算管理為前提，尤其是地方城市政府，收入和支出保持嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)性。沒有很好的支出理由，根本不可能被議會(huì)審批通過加稅法案；一旦開征，收入必須專門用于預(yù)定用途，隨意變動(dòng)
途是違法的。我們達(dá)到了這樣的條件嗎？
第三、中央提出開征房產(chǎn)稅，得到地方政府的擁護(hù)，背后的真正原因是地方政府想打壓房?jī)r(jià)嗎？中央喊打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，"國(guó)N條"紛紛出臺(tái)的時(shí)候，地方政府配合了嗎？現(xiàn)在中央討論房產(chǎn)稅，地方政府搶先實(shí)行，是配合中央調(diào)控房?jī)r(jià)嗎？
更值得重視的是，在偉大的社會(huì)主義新中國(guó)，現(xiàn)有的稅收中直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的，就有房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅。除了稅之外，還有土地出讓金、各種收費(fèi)項(xiàng)目。難道不需要先"簡(jiǎn)化稅種、減輕稅負(fù)"嗎？這不僅僅是開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)之間的問題，在本質(zhì)上看是還是個(gè)分配的問題。
所以，房產(chǎn)稅的開征，必須以財(cái)稅體制改革、強(qiáng)化預(yù)算約束、減少居民稅負(fù)、優(yōu)化稅種結(jié)構(gòu)為前提條件，體現(xiàn)"簡(jiǎn)化稅種、減輕稅負(fù)"的原則。否則，開征即是不合理的，也根本指望不上會(huì)有什么好的效果。唯一的效果是地方財(cái)政收入增加了，而且還是"土地財(cái)政"，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅也屬于土地組稅費(fèi)范疇！
房地產(chǎn)稅問題必須要有一個(gè)大框架
年前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出房地產(chǎn)改革和發(fā)展的一個(gè)總體思路，就是按照中國(guó)的國(guó)情把房地產(chǎn)市場(chǎng)分成保障性住房體系、商品房住房體系，即雙軌制。在某種意義上來講提出房地產(chǎn)供給的兩個(gè)體系是解決中國(guó)房地產(chǎn)困局的一次重要突破。它是98、99年那一次房地產(chǎn)體制改革的一個(gè)繼續(xù)和完善。98、99年那次房地產(chǎn)的改革實(shí)際上就把中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從單一的由單位供房的大鍋飯?bào)w制轉(zhuǎn)變成在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的商品房體系。因此從單純的經(jīng)濟(jì)體制改革的角度來看98、99年那樣一次房地產(chǎn)改革是一個(gè)重大的成功。它首先打造了中國(guó)一個(gè)新產(chǎn)業(yè)，即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，造就了幾萬個(gè)房地產(chǎn)商，而且也開啟了中國(guó)地方財(cái)政靠土地財(cái)政這樣一個(gè)新的時(shí)代，可以說那次改革對(duì)于中國(guó)過去十幾年來大的發(fā)展起到一個(gè)重要的作用，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要?jiǎng)恿Α?br />
但是那一次房地產(chǎn)改革也有它的缺陷或者是嚴(yán)重不足，主要表現(xiàn)就是那時(shí)候沒有把涉及到千家萬戶這樣的產(chǎn)業(yè)當(dāng)成是一個(gè)社會(huì)保障產(chǎn)業(yè)。也就是它必須像我們對(duì)待教育、醫(yī)療這樣一類產(chǎn)業(yè)來看待，不僅僅是看成一個(gè)經(jīng)濟(jì)上的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)時(shí)從一個(gè)單軌變到另外一個(gè)單軌，我認(rèn)為缺乏過渡。所以這次提出雙軌制，實(shí)際上對(duì)于上一次房地產(chǎn)改革的一個(gè)完善和補(bǔ)充，也是上一次房地產(chǎn)改革的一個(gè)繼續(xù)。
房地產(chǎn)稅的問題必須有一個(gè)大的框架。譬如說財(cái)稅改革應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面：第一、整個(gè)財(cái)稅制度的設(shè)計(jì)應(yīng)該按照雙軌制這樣一個(gè)特點(diǎn)來進(jìn)行。對(duì)保障性住房和商品房住房體系實(shí)行兩種不同的財(cái)稅體制，這個(gè)是設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收制度的一個(gè)重要的前提；第二、在設(shè)計(jì)財(cái)稅改革方面要考慮一下怎么樣建立一個(gè)龐大的保障性住房體系的資金來源；第三、如何來彌補(bǔ)地方政府因?yàn)橥恋刎?cái)政收入減少以后所帶來的情況；第四、對(duì)商品房體系內(nèi)住房開征房地產(chǎn)稅，如何開征房地產(chǎn)稅又不會(huì)把商品房住房體系搞亂、搞跨，這里有很多值得研究的問題。
征收房產(chǎn)稅還應(yīng)同步調(diào)整稅收體系
雖然重慶和上海已經(jīng)準(zhǔn)備試點(diǎn)房產(chǎn)稅，但關(guān)于房產(chǎn)稅是否該征收的爭(zhēng)議一直沒有停止。西方是把這一稅種作為財(cái)產(chǎn)稅收的，個(gè)人擁有完全產(chǎn)權(quán)。而從重慶的做法來看，本質(zhì)上是高消費(fèi)稅。而在中國(guó)土地不是個(gè)人私有的，連完全產(chǎn)權(quán)都沒有。而且，需要指出的是，要收稅就是從納稅人口袋里掏錢，得商量一下，但現(xiàn)在重慶人大通過沒有？
許多國(guó)家和地區(qū)也并非是土地私有。以香港為例，房子的土地租金是交給地主的，但是物業(yè)稅是政府征收的，這樣就把土地租金跟政府財(cái)政分開了。現(xiàn)在中國(guó)需要流轉(zhuǎn)農(nóng)村農(nóng)民的多余建設(shè)用地，讓城里人也可以用這些土地建房，這種流轉(zhuǎn)未來的地主是農(nóng)民集體，而物業(yè)稅則由國(guó)家來收。
事實(shí)上，中國(guó)的財(cái)政稅務(wù)制度與房地產(chǎn)之間的制度的保障一直都沒有理順，在保有環(huán)節(jié)存在房產(chǎn)稅是必要的。但房產(chǎn)稅沒有一個(gè)成型的東西，只有個(gè)別地方在試點(diǎn)，到底能不能比較公正公平地反映合理的稅收財(cái)政制度現(xiàn)在還無法知道。除了法理不通，在未來的實(shí)際操作中，房產(chǎn)稅可能遇到更多問題。
從征收標(biāo)準(zhǔn)來看，如果按價(jià)格征，市區(qū)有很多舊房子，評(píng)估價(jià)格很高，但往往這里住著低收入家庭，沒法征；如果按面積征，超過140平米征，所有農(nóng)民進(jìn)城城市化過程中，房子可能都高于這個(gè)數(shù)字，如何征？如果按容積率征，有的城中村的容積率低，能征下來嗎？如果按人均面積征，老兩口中的男方去世了，人均面積超過了30平米，但女方卻沒收入，能征么？如果按照套數(shù)從第二套起征，那么憑什么買50平方米首套房的人要和住3000平方米別墅的富人享受一樣的優(yōu)惠？所以，在中國(guó)征物業(yè)稅前途是光明的，道路是沒有的。
對(duì)保障性住房和商品房住房體系實(shí)行兩種不同的財(cái)稅體制，只對(duì)商品房體系內(nèi)住房開征房地產(chǎn)稅，而對(duì)于保障房體系免收，比如以前干部、工人單位分的房都可以算作保障性體系，把大方向確定后，征收也不是難事。
不少專家表示，在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，一定要調(diào)整稅收體系，減輕稅負(fù)，而不是簡(jiǎn)單地新增一個(gè)稅種。征收保有稅同時(shí)要取消或者是減少流轉(zhuǎn)稅。因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)14道稅，不租不稅，不售不稅，這些稅目前全由買房者一次性承擔(dān)下來了。
中國(guó)政府更習(xí)慣于加稅，不太適應(yīng)減稅。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，要有加有減，該并的并，實(shí)行低稅率，寬稅基。作為配套，中國(guó)還需要建立退稅制度，而相關(guān)制度，國(guó)外已經(jīng)有了很成熟的辦法和經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)需要的是借鑒，而非閉門造車，把問題復(fù)雜化。
試點(diǎn)房地產(chǎn)稅對(duì)全國(guó)影響微乎其微
事實(shí)上，重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，對(duì)全國(guó)的影響微乎其微，因?yàn)樗鄬?duì)于全局市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立。盡管此舉對(duì)區(qū)域市場(chǎng)能起到價(jià)格抑制的作用，但如果市場(chǎng)流動(dòng)性比較大，異地投資者無非換個(gè)地方繼續(xù)炒房，這在一定程度上也推高了其它地方的房?jī)r(jià)。回頭做統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，房?jī)r(jià)依然保持在高位。目前從市場(chǎng)上看，剛需的需求比較大，投資客手中的頭寸（投資者擁有或借用的資金數(shù)量）也比較足，所以房產(chǎn)稅的出臺(tái)，會(huì)被上家轉(zhuǎn)嫁到交易的過程中，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，不一定能把房?jī)r(jià)壓下來。
另外，對(duì)于國(guó)家提出的保障房建設(shè)計(jì)劃，有助于改變?nèi)藗儗?duì)房產(chǎn)市場(chǎng)單一化的看法。將來兩個(gè)市場(chǎng)分離之后，商品房市場(chǎng)無論房?jī)r(jià)漲還是跌，都和普通居住保障房的群體沒有多大關(guān)系。目前兩種性質(zhì)的住房混在一起，對(duì)政策的制定也有干擾。保障房形成規(guī)模化供應(yīng)之后，有助于兩種市場(chǎng)的分離。但是，實(shí)際供應(yīng)和計(jì)劃之間還有一段距離，真正對(duì)市場(chǎng)形成影響，還要2-3年的時(shí)間。
中國(guó)的住房思路是提高門檻還加稅
中國(guó)根本不存在收取房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，因?yàn)橹袊?guó)的制度決定了老百姓住房問題一直沒有解決，而發(fā)展中的階段根本不應(yīng)該對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅。如果用房地產(chǎn)稅解決房?jī)r(jià)問題，邏輯上推理上和實(shí)際上都是錯(cuò)誤的。房地產(chǎn)稅根本解決不了房?jī)r(jià)問題。房產(chǎn)稅可以影響人們的消費(fèi)行為，持有成本增加的時(shí)候嚴(yán)重供不應(yīng)求，大家還買，而上供求平衡時(shí)，大家就不會(huì)過度投資性購買。房產(chǎn)稅是間接通過消費(fèi)行為調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供求關(guān)系，隨著供求關(guān)系變化而影響到價(jià)值。而在供求關(guān)系占主導(dǎo)地位的時(shí)候，房產(chǎn)稅起不到抑制房地產(chǎn)價(jià)格的問題。
大多數(shù)人不了解什么是房地產(chǎn)稅，認(rèn)為收房地產(chǎn)稅要收開發(fā)商的，其實(shí)最后是收消費(fèi)者的。贊成收物業(yè)稅的人都以為是收開發(fā)商，他才投贊成票，其實(shí)一定是這刀砍到自己頭上。對(duì)于房地產(chǎn)稅來說，國(guó)外土地是固定成本，對(duì)他收稅相當(dāng)于地租。而中國(guó)是已經(jīng)把地收走了，但還要加稅，在地租上加稅有沒有這個(gè)道理。邏輯上說不通，房?jī)r(jià)的組成國(guó)外是成本，國(guó)內(nèi)是租金。所有國(guó)家后收稅，前面先降低門檻，把稅、土地使用費(fèi)用降低，美國(guó)、英國(guó)等等，還要降低個(gè)人所得稅，即解決住房問題的思路就是先解決門檻讓你有房住，無論是租還是買。而中國(guó)沒有解決前期讓大家很輕易讓你有房住，而是把門檻提的很高，到后來還給你加稅，這就是強(qiáng)盜，掠奪的沒有任何道理。
房產(chǎn)稅如同"筵席稅"將曇花一現(xiàn)
任志強(qiáng)對(duì)即將要出臺(tái)的房產(chǎn)稅表示，重慶準(zhǔn)備實(shí)施的房產(chǎn)稅是一種只針對(duì)高房?jī)r(jià)、類似于高消費(fèi)的特別消費(fèi)稅，就像中國(guó)曾出臺(tái)的"筵席稅"一樣，只可能是"曇花一現(xiàn)"。在中國(guó)現(xiàn)有稅制不修改的情況下加征房產(chǎn)稅無疑是一種苛稅、是掠奪民財(cái)?shù)囊环N做法，既不會(huì)對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生任何益處，也不會(huì)對(duì)扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政的過度依賴局面產(chǎn)生影響。
對(duì)此，多數(shù)網(wǎng)友表示贊同。認(rèn)為房產(chǎn)稅可以為地方政府增收做出貢獻(xiàn)，但是要靠房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)可能性不大。
土地財(cái)政導(dǎo)致了地方政府的短視，賣掉一塊地皮獲得收入，就斷絕了之后數(shù)十年再從這塊地皮上獲取收入的可能性，而開征房產(chǎn)稅能夠幫助地方政府解決這個(gè)問題。另外，房產(chǎn)稅的征收又可以為地方政府拓寬財(cái)源。
就目前來看，房產(chǎn)稅其目的是控制房?jī)r(jià)，卻不是打壓樓房?jī)r(jià)。而1%的稅率是高是低，現(xiàn)在還不可能定論。但是可以想像得到，如果大于144平方的房子要收，那么低于144平方的房子就不會(huì)收，這個(gè)會(huì)造成發(fā)展商開發(fā)144以下的樓盤，由于不用交房產(chǎn)稅，這144平方以下的樓價(jià)對(duì)于炒房者來說，不是很高，他們會(huì)將樓價(jià)炒起來就更容易了，反而想買房，144平方以下的，是真正有需要買房的人會(huì)買的，低價(jià)房被炒起來，那想買的人就更困難了。
重慶試水房產(chǎn)稅值得鼓勵(lì)，但企圖出臺(tái)房產(chǎn)稅來抑制房?jī)r(jià)只能是幻想，只有在保障房體系全部建好后才能真正降低房?jī)r(jià)。我們認(rèn)為，現(xiàn)在重慶出臺(tái)的可能是消費(fèi)稅，而并不是房地產(chǎn)稅。
中央開征房產(chǎn)稅必須要有前提條件
1999年，美國(guó)房地產(chǎn)稅占所有稅收收人的比重為9.2%，英國(guó)為8.4%，加拿大為8.3%，日本為8%，新西蘭為5.7%，澳大利亞為4.4%，法國(guó)為4.2%，冰島為2.8%，愛爾蘭為1.9%，荷蘭為1.9%，意大利為，1.8%，德國(guó)為1.2%，葡萄牙為1.2%。相應(yīng)地，在這些發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)稅占地方稅收收人的比重也相當(dāng)高。美國(guó)的比重為73%，英國(guó)為99%，加拿大為84%，日本為28%，新西蘭為91%，澳大利亞為100%，法國(guó)為23%，冰島為15%，愛爾蘭為100%，荷蘭為62%，意大利為33%，德國(guó)為15%，葡萄牙為19%。除了這些國(guó)家以外，其他國(guó)家的房地產(chǎn)稅在財(cái)政收人方面的影響是非常有限的。23個(gè)發(fā)展中國(guó)家和20個(gè)轉(zhuǎn)型國(guó)家上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)稅占國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值的比重分別為0.42%和0.54%。
從這些數(shù)據(jù)可以看出，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅在財(cái)政收入尤其是地方財(cái)政收入中所占的比重很高。但是這也同時(shí)意味著，地方財(cái)政收入主要靠房產(chǎn)稅，并不依靠其他稅種，或者根本就沒有其他收入和其他稅種，像澳大利亞和愛爾蘭。而我們是首先減少其他稅種，再開征房產(chǎn)稅嗎？請(qǐng)問重慶、上海的方案是這樣的嗎？
房產(chǎn)稅真的能打壓房?jī)r(jià)嗎？在美國(guó)和日本，房產(chǎn)稅并不能從中長(zhǎng)期決定房?jī)r(jià)水平的高低，那只是政府從房地產(chǎn)收益中抽走的一部分而已。即使短期內(nèi)有效，本質(zhì)上也只是降下來的房?jī)r(jià)的部分，被政府拿走了，我們只能寄希望于政府有責(zé)任心地把這部分收益用在中低收入者身上。
因此，我們認(rèn)為，討論房產(chǎn)稅，必須有前提條件：
第一、要想使房產(chǎn)稅成為地方政府的主要財(cái)政收入來源，首先得減除或砍掉地方政府的其他租、稅、費(fèi)收入形式。這是基本的條件，否則，"簡(jiǎn)單加稅"豈不是增加百姓和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的稅負(fù)嗎？
第二、發(fā)達(dá)國(guó)家的財(cái)政收入有嚴(yán)格的預(yù)算管理為前提，尤其是地方城市政府，收入和支出保持嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)性。沒有很好的支出理由，根本不可能被議會(huì)審批通過加稅法案；一旦開征，收入必須專門用于預(yù)定用途，隨意變動(dòng)
途是違法的。我們達(dá)到了這樣的條件嗎？
第三、中央提出開征房產(chǎn)稅，得到地方政府的擁護(hù)，背后的真正原因是地方政府想打壓房?jī)r(jià)嗎？中央喊打壓房?jī)r(jià)的時(shí)候，"國(guó)N條"紛紛出臺(tái)的時(shí)候，地方政府配合了嗎？現(xiàn)在中央討論房產(chǎn)稅，地方政府搶先實(shí)行，是配合中央調(diào)控房?jī)r(jià)嗎？
更值得重視的是，在偉大的社會(huì)主義新中國(guó)，現(xiàn)有的稅收中直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的，就有房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅。除了稅之外，還有土地出讓金、各種收費(fèi)項(xiàng)目。難道不需要先"簡(jiǎn)化稅種、減輕稅負(fù)"嗎？這不僅僅是開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)之間的問題，在本質(zhì)上看是還是個(gè)分配的問題。
所以，房產(chǎn)稅的開征，必須以財(cái)稅體制改革、強(qiáng)化預(yù)算約束、減少居民稅負(fù)、優(yōu)化稅種結(jié)構(gòu)為前提條件，體現(xiàn)"簡(jiǎn)化稅種、減輕稅負(fù)"的原則。否則，開征即是不合理的，也根本指望不上會(huì)有什么好的效果。唯一的效果是地方財(cái)政收入增加了，而且還是"土地財(cái)政"，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅也屬于土地組稅費(fèi)范疇！
房地產(chǎn)稅問題必須要有一個(gè)大框架
年前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出房地產(chǎn)改革和發(fā)展的一個(gè)總體思路，就是按照中國(guó)的國(guó)情把房地產(chǎn)市場(chǎng)分成保障性住房體系、商品房住房體系，即雙軌制。在某種意義上來講提出房地產(chǎn)供給的兩個(gè)體系是解決中國(guó)房地產(chǎn)困局的一次重要突破。它是98、99年那一次房地產(chǎn)體制改革的一個(gè)繼續(xù)和完善。98、99年那次房地產(chǎn)的改革實(shí)際上就把中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從單一的由單位供房的大鍋飯?bào)w制轉(zhuǎn)變成在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的商品房體系。因此從單純的經(jīng)濟(jì)體制改革的角度來看98、99年那樣一次房地產(chǎn)改革是一個(gè)重大的成功。它首先打造了中國(guó)一個(gè)新產(chǎn)業(yè)，即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，造就了幾萬個(gè)房地產(chǎn)商，而且也開啟了中國(guó)地方財(cái)政靠土地財(cái)政這樣一個(gè)新的時(shí)代，可以說那次改革對(duì)于中國(guó)過去十幾年來大的發(fā)展起到一個(gè)重要的作用，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要?jiǎng)恿Α?br />
但是那一次房地產(chǎn)改革也有它的缺陷或者是嚴(yán)重不足，主要表現(xiàn)就是那時(shí)候沒有把涉及到千家萬戶這樣的產(chǎn)業(yè)當(dāng)成是一個(gè)社會(huì)保障產(chǎn)業(yè)。也就是它必須像我們對(duì)待教育、醫(yī)療這樣一類產(chǎn)業(yè)來看待，不僅僅是看成一個(gè)經(jīng)濟(jì)上的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)時(shí)從一個(gè)單軌變到另外一個(gè)單軌，我認(rèn)為缺乏過渡。所以這次提出雙軌制，實(shí)際上對(duì)于上一次房地產(chǎn)改革的一個(gè)完善和補(bǔ)充，也是上一次房地產(chǎn)改革的一個(gè)繼續(xù)。
房地產(chǎn)稅的問題必須有一個(gè)大的框架。譬如說財(cái)稅改革應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面：第一、整個(gè)財(cái)稅制度的設(shè)計(jì)應(yīng)該按照雙軌制這樣一個(gè)特點(diǎn)來進(jìn)行。對(duì)保障性住房和商品房住房體系實(shí)行兩種不同的財(cái)稅體制，這個(gè)是設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收制度的一個(gè)重要的前提；第二、在設(shè)計(jì)財(cái)稅改革方面要考慮一下怎么樣建立一個(gè)龐大的保障性住房體系的資金來源；第三、如何來彌補(bǔ)地方政府因?yàn)橥恋刎?cái)政收入減少以后所帶來的情況；第四、對(duì)商品房體系內(nèi)住房開征房地產(chǎn)稅，如何開征房地產(chǎn)稅又不會(huì)把商品房住房體系搞亂、搞跨，這里有很多值得研究的問題。
征收房產(chǎn)稅還應(yīng)同步調(diào)整稅收體系
雖然重慶和上海已經(jīng)準(zhǔn)備試點(diǎn)房產(chǎn)稅，但關(guān)于房產(chǎn)稅是否該征收的爭(zhēng)議一直沒有停止。西方是把這一稅種作為財(cái)產(chǎn)稅收的，個(gè)人擁有完全產(chǎn)權(quán)。而從重慶的做法來看，本質(zhì)上是高消費(fèi)稅。而在中國(guó)土地不是個(gè)人私有的，連完全產(chǎn)權(quán)都沒有。而且，需要指出的是，要收稅就是從納稅人口袋里掏錢，得商量一下，但現(xiàn)在重慶人大通過沒有？
許多國(guó)家和地區(qū)也并非是土地私有。以香港為例，房子的土地租金是交給地主的，但是物業(yè)稅是政府征收的，這樣就把土地租金跟政府財(cái)政分開了。現(xiàn)在中國(guó)需要流轉(zhuǎn)農(nóng)村農(nóng)民的多余建設(shè)用地，讓城里人也可以用這些土地建房，這種流轉(zhuǎn)未來的地主是農(nóng)民集體，而物業(yè)稅則由國(guó)家來收。
事實(shí)上，中國(guó)的財(cái)政稅務(wù)制度與房地產(chǎn)之間的制度的保障一直都沒有理順，在保有環(huán)節(jié)存在房產(chǎn)稅是必要的。但房產(chǎn)稅沒有一個(gè)成型的東西，只有個(gè)別地方在試點(diǎn)，到底能不能比較公正公平地反映合理的稅收財(cái)政制度現(xiàn)在還無法知道。除了法理不通，在未來的實(shí)際操作中，房產(chǎn)稅可能遇到更多問題。
從征收標(biāo)準(zhǔn)來看，如果按價(jià)格征，市區(qū)有很多舊房子，評(píng)估價(jià)格很高，但往往這里住著低收入家庭，沒法征；如果按面積征，超過140平米征，所有農(nóng)民進(jìn)城城市化過程中，房子可能都高于這個(gè)數(shù)字，如何征？如果按容積率征，有的城中村的容積率低，能征下來嗎？如果按人均面積征，老兩口中的男方去世了，人均面積超過了30平米，但女方卻沒收入，能征么？如果按照套數(shù)從第二套起征，那么憑什么買50平方米首套房的人要和住3000平方米別墅的富人享受一樣的優(yōu)惠？所以，在中國(guó)征物業(yè)稅前途是光明的，道路是沒有的。
對(duì)保障性住房和商品房住房體系實(shí)行兩種不同的財(cái)稅體制，只對(duì)商品房體系內(nèi)住房開征房地產(chǎn)稅，而對(duì)于保障房體系免收，比如以前干部、工人單位分的房都可以算作保障性體系，把大方向確定后，征收也不是難事。
不少專家表示，在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，一定要調(diào)整稅收體系，減輕稅負(fù)，而不是簡(jiǎn)單地新增一個(gè)稅種。征收保有稅同時(shí)要取消或者是減少流轉(zhuǎn)稅。因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)14道稅，不租不稅，不售不稅，這些稅目前全由買房者一次性承擔(dān)下來了。
中國(guó)政府更習(xí)慣于加稅，不太適應(yīng)減稅。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，要有加有減，該并的并，實(shí)行低稅率，寬稅基。作為配套，中國(guó)還需要建立退稅制度，而相關(guān)制度，國(guó)外已經(jīng)有了很成熟的辦法和經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)需要的是借鑒，而非閉門造車，把問題復(fù)雜化。
試點(diǎn)房地產(chǎn)稅對(duì)全國(guó)影響微乎其微
事實(shí)上，重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，對(duì)全國(guó)的影響微乎其微，因?yàn)樗鄬?duì)于全局市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立。盡管此舉對(duì)區(qū)域市場(chǎng)能起到價(jià)格抑制的作用，但如果市場(chǎng)流動(dòng)性比較大，異地投資者無非換個(gè)地方繼續(xù)炒房，這在一定程度上也推高了其它地方的房?jī)r(jià)。回頭做統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，房?jī)r(jià)依然保持在高位。目前從市場(chǎng)上看，剛需的需求比較大，投資客手中的頭寸（投資者擁有或借用的資金數(shù)量）也比較足，所以房產(chǎn)稅的出臺(tái)，會(huì)被上家轉(zhuǎn)嫁到交易的過程中，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，不一定能把房?jī)r(jià)壓下來。
另外，對(duì)于國(guó)家提出的保障房建設(shè)計(jì)劃，有助于改變?nèi)藗儗?duì)房產(chǎn)市場(chǎng)單一化的看法。將來兩個(gè)市場(chǎng)分離之后，商品房市場(chǎng)無論房?jī)r(jià)漲還是跌，都和普通居住保障房的群體沒有多大關(guān)系。目前兩種性質(zhì)的住房混在一起，對(duì)政策的制定也有干擾。保障房形成規(guī)模化供應(yīng)之后，有助于兩種市場(chǎng)的分離。但是，實(shí)際供應(yīng)和計(jì)劃之間還有一段距離，真正對(duì)市場(chǎng)形成影響，還要2-3年的時(shí)間。
中國(guó)的住房思路是提高門檻還加稅
中國(guó)根本不存在收取房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，因?yàn)橹袊?guó)的制度決定了老百姓住房問題一直沒有解決，而發(fā)展中的階段根本不應(yīng)該對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅。如果用房地產(chǎn)稅解決房?jī)r(jià)問題，邏輯上推理上和實(shí)際上都是錯(cuò)誤的。房地產(chǎn)稅根本解決不了房?jī)r(jià)問題。房產(chǎn)稅可以影響人們的消費(fèi)行為，持有成本增加的時(shí)候嚴(yán)重供不應(yīng)求，大家還買，而上供求平衡時(shí)，大家就不會(huì)過度投資性購買。房產(chǎn)稅是間接通過消費(fèi)行為調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供求關(guān)系，隨著供求關(guān)系變化而影響到價(jià)值。而在供求關(guān)系占主導(dǎo)地位的時(shí)候，房產(chǎn)稅起不到抑制房地產(chǎn)價(jià)格的問題。
大多數(shù)人不了解什么是房地產(chǎn)稅，認(rèn)為收房地產(chǎn)稅要收開發(fā)商的，其實(shí)最后是收消費(fèi)者的。贊成收物業(yè)稅的人都以為是收開發(fā)商，他才投贊成票，其實(shí)一定是這刀砍到自己頭上。對(duì)于房地產(chǎn)稅來說，國(guó)外土地是固定成本，對(duì)他收稅相當(dāng)于地租。而中國(guó)是已經(jīng)把地收走了，但還要加稅，在地租上加稅有沒有這個(gè)道理。邏輯上說不通，房?jī)r(jià)的組成國(guó)外是成本，國(guó)內(nèi)是租金。所有國(guó)家后收稅，前面先降低門檻，把稅、土地使用費(fèi)用降低，美國(guó)、英國(guó)等等，還要降低個(gè)人所得稅，即解決住房問題的思路就是先解決門檻讓你有房住，無論是租還是買。而中國(guó)沒有解決前期讓大家很輕易讓你有房住，而是把門檻提的很高，到后來還給你加稅，這就是強(qiáng)盜，掠奪的沒有任何道理。
房產(chǎn)稅如同"筵席稅"將曇花一現(xiàn)
任志強(qiáng)對(duì)即將要出臺(tái)的房產(chǎn)稅表示，重慶準(zhǔn)備實(shí)施的房產(chǎn)稅是一種只針對(duì)高房?jī)r(jià)、類似于高消費(fèi)的特別消費(fèi)稅，就像中國(guó)曾出臺(tái)的"筵席稅"一樣，只可能是"曇花一現(xiàn)"。在中國(guó)現(xiàn)有稅制不修改的情況下加征房產(chǎn)稅無疑是一種苛稅、是掠奪民財(cái)?shù)囊环N做法，既不會(huì)對(duì)遏制房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生任何益處，也不會(huì)對(duì)扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政的過度依賴局面產(chǎn)生影響。
對(duì)此，多數(shù)網(wǎng)友表示贊同。認(rèn)為房產(chǎn)稅可以為地方政府增收做出貢獻(xiàn)，但是要靠房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)可能性不大。
土地財(cái)政導(dǎo)致了地方政府的短視，賣掉一塊地皮獲得收入，就斷絕了之后數(shù)十年再從這塊地皮上獲取收入的可能性，而開征房產(chǎn)稅能夠幫助地方政府解決這個(gè)問題。另外，房產(chǎn)稅的征收又可以為地方政府拓寬財(cái)源。
就目前來看，房產(chǎn)稅其目的是控制房?jī)r(jià)，卻不是打壓樓房?jī)r(jià)。而1%的稅率是高是低，現(xiàn)在還不可能定論。但是可以想像得到，如果大于144平方的房子要收，那么低于144平方的房子就不會(huì)收，這個(gè)會(huì)造成發(fā)展商開發(fā)144以下的樓盤，由于不用交房產(chǎn)稅，這144平方以下的樓價(jià)對(duì)于炒房者來說，不是很高，他們會(huì)將樓價(jià)炒起來就更容易了，反而想買房，144平方以下的，是真正有需要買房的人會(huì)買的，低價(jià)房被炒起來，那想買的人就更困難了。
