政府宏調(diào)多變幻，樓市水暖誰(shuí)先知？
2008-10-09 10:00:20
俗話說(shuō)，春江水暖鴨先知。隨著一場(chǎng)場(chǎng)秋雨的不期而至，樓市冷暖誰(shuí)先知呢？近期全球經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變換，震蕩不安，各國(guó)政府紛紛加入救市的行列，這也給近期飽受宏觀調(diào)控的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了希望，所以救市已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)話題。我們認(rèn)為，中央救市或采取“中醫(yī)療法”，而地方政府則“救市救己”，房?jī)r(jià)下行或?qū)⒓せ顦鞘小?BR>
“金九銀十”——中國(guó)樓市撲朔迷離
近期，樓市的走向再次成為社會(huì)關(guān)注和爭(zhēng)論的熱點(diǎn)。自去年開始，全國(guó)各地樓市持續(xù)低迷，成交量不斷下降，而且央行的貨幣緊縮政策也使得各地開發(fā)商陷入資金緊張的尷尬境地，這使得不少開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士都感嘆，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入寒冬。然而，9月15日央行降低“雙率”后，似乎給寒風(fēng)戚戚的房地產(chǎn)行業(yè)送來(lái)了一縷暖陽(yáng)。由于國(guó)際金融環(huán)境的惡劣，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的走向格外牽動(dòng)人心，于是關(guān)于“救市”的呼聲也異常高漲，隨之而來(lái)的是一些地方政府的高調(diào)“救市”行動(dòng)，西安、河南、南京等地方政府已經(jīng)紛紛實(shí)施了“新政”。房地產(chǎn)開發(fā)商也表示，錯(cuò)過(guò)了“金九”，不能再錯(cuò)過(guò)“銀十”。一些業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出了“正當(dāng)買方時(shí)”的呼吁。有分析表示，“十一或成樓市拐點(diǎn)”，然而這個(gè)拐點(diǎn)卻帶著重重迷霧，讓人無(wú)法辨認(rèn)，究竟是步入寒冬還是就此回暖？似乎都顯得撲朔迷離。
我們認(rèn)為，認(rèn)清中國(guó)樓市的問(wèn)題是解決樓市需不需要救的前提。要認(rèn)清中國(guó)樓市就要先認(rèn)清中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)，十七大后政府為了緩解經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱，抑制通貨膨脹，采取緊縮銀根等一系列宏觀調(diào)控政策，目的就是防止通脹、防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。然而2008年中國(guó)先后遭遇南方冰凍、洪水及汶川地震災(zāi)害，加之國(guó)際環(huán)境不利因素的影響，進(jìn)入2008年下半年，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，這是我們們不希望看到的，但確實(shí)已經(jīng)存在。所以樓市在整體宏觀經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)下，很難獨(dú)善其身。樓市進(jìn)入下行通道，就是排擠投機(jī)，回歸理性的過(guò)程。 樓市的低迷主要表現(xiàn)就是成交量不足，導(dǎo)致此結(jié)果的直接原因完全是消費(fèi)者心理層面的問(wèn)題。一旦消費(fèi)心理出現(xiàn)了變化，觀望的人越來(lái)越多，自然持幣待購(gòu)的就多了，成交量肯定就下來(lái)了。南京房改新政的第一招方向是正確的，首先優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境，主要是以減稅、優(yōu)惠、放寬公積金管理、住房補(bǔ)貼、住房保障等為主的減負(fù)及刺激消費(fèi)措施。但是，所有措施基本上屬于“劈腦門”、“扎眼仁”之類的常規(guī)戰(zhàn)法，政策涉及面廣，發(fā)力就散了，重點(diǎn)不突出，效果肯定好不了。
洞悉大勢(shì)——中央救市“中醫(yī)療法”
但是中央政府會(huì)不會(huì)采取救市行動(dòng)？什么時(shí)候開始行動(dòng)？救市的力度有多大呢？ 分析認(rèn)為，中央政府肯定會(huì)采取救市行動(dòng)，而且已經(jīng)初現(xiàn)端倪，應(yīng)該開始醞釀救市的時(shí)機(jī)、方法、手段等問(wèn)題了。為什么這么說(shuō)呢？其一，下半年開始中國(guó)宏觀調(diào)控原則已經(jīng)改變，從“雙防”轉(zhuǎn)變成為“一控一?！?。中國(guó)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期沒(méi)有改變，不希望中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展降速；其二，從下半年開始，中國(guó)的金融市場(chǎng)開始松動(dòng)，針對(duì)于中小企業(yè)的貸款限制放寬，降低了貸款利率，雖然作用不是十分明顯，但是這代表了下一步金融政策的走勢(shì)；其三，美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的巨大破壞給各國(guó)政府敲響了警鐘，美國(guó)的教訓(xùn)也給中國(guó)提供了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)（這個(gè)經(jīng)驗(yàn)就是盡早防范）；其三，溫總理在美國(guó)以及達(dá)沃斯年會(huì)上的有關(guān)問(wèn)題解答，特別提到了，拉動(dòng)內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施。
所以，我們認(rèn)為中央政府已經(jīng)開始醞釀救市行動(dòng)，而且這種救市行動(dòng)在未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)會(huì)逐步啟動(dòng)，但是中國(guó)政府采取的應(yīng)該是“中醫(yī)療法”，以調(diào)養(yǎng)為主，不會(huì)灌以猛藥，畢竟現(xiàn)在政府也意識(shí)到，中國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了居民的承受能力，希望通過(guò)緩用藥，給房?jī)r(jià)降溫（也就是讓房?jī)r(jià)回歸理性，滿足廣大民眾的要求）。 到底會(huì)選取哪些藥材呢？我們想會(huì)在以下幾個(gè)方面，其一，通過(guò)稅收杠桿，降低房地產(chǎn)交易成本；其二，通過(guò)金融手段，促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)居民可支配收入的增長(zhǎng)；降低貸款利息，減輕企業(yè)、個(gè)人的貸款壓力；其三，加大政策房供應(yīng)（敦促各級(jí)政府的政策房供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施），降低政策房?jī)r(jià)格，解決剛性住宅需求；其四，加強(qiáng)城市化發(fā)展進(jìn)程，加強(qiáng)落后地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施投入，降低城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)農(nóng)村人口向城市發(fā)展。我們感覺(jué)政府直接支持房地產(chǎn)企業(yè)的可能性比較小，而是通過(guò)“調(diào)理”，提高需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)、引導(dǎo)人口遷移，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
揭開迷霧——地方政府“救市救己”
十一國(guó)慶黃金周是今年以來(lái)最大規(guī)模的一次樓市促銷，開發(fā)商們集中力量推新貨，力求贏得市場(chǎng)。而與此同時(shí)，近來(lái)少數(shù)地方政府房地產(chǎn)“救市”聲此起彼伏。有的對(duì)二次房貸開始放松，有的對(duì)“大戶型”定義擅自擴(kuò)大，有的對(duì)特殊購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)貼……
目前經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，必然并且已經(jīng)步入調(diào)整周期。不切實(shí)際盲目“救市”非但與事無(wú)補(bǔ)難以如愿以償，弄得不好還會(huì)抵消掣肘調(diào)控得來(lái)非易的初步成果，比如現(xiàn)下不少城市在調(diào)控作用下房?jī)r(jià)正在回歸理性。非理性的“救市”還有可能攪局，因?yàn)椤熬仁小钡扔谑窍蜷_產(chǎn)商發(fā)出調(diào)控休止甚至反向信號(hào)，勢(shì)必助長(zhǎng)開發(fā)商“以不變應(yīng)萬(wàn)變”“堅(jiān)持就是勝利”的僥幸心理。在最高層未作出調(diào)控松動(dòng)決策前，地方擅自“救市”豈非對(duì)調(diào)控政策有抵制不執(zhí)行之嫌。
實(shí)際上，少數(shù)地方房市之所以陷入“高處不勝寒”的尷尬窘境，既有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)失衡的經(jīng)濟(jì)成因，又有地方財(cái)政異化為地產(chǎn)財(cái)政、房地產(chǎn)支撐GDP和形象工程的政績(jī)導(dǎo)因。相形于房地產(chǎn)飛速發(fā)展的虛幻繁榮，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重滯后相形見絀，房地產(chǎn)與官員政績(jī)捆綁為“一榮俱榮，一損俱損”的利益連體。藉以“救市”，不僅可以支撐由GDP和城市形象堆積起來(lái)的政績(jī)工程，而且可以維系延續(xù)看得見可持續(xù)的政績(jī)。由此可見，個(gè)別地方政府所謂的“救市”，與其謂之“救市”，毋寧謂之“救己”——救地方財(cái)政收入救GDP數(shù)字救形象工程。一言蔽之：救官員一己政績(jī)。因此我們們想善意提醒，有關(guān)部門對(duì)當(dāng)下少數(shù)地方甚囂塵上方興未艾的“救市”風(fēng)向應(yīng)引起高度警覺(jué)。倘如對(duì)之不加以及時(shí)調(diào)研因應(yīng)，就有可能藉以默認(rèn)效應(yīng)進(jìn)而衍生群仿效應(yīng)危及全局，進(jìn)而導(dǎo)致中央房市調(diào)控政策事倍功半無(wú)功而返甚至事與愿違。但愿這是杞人憂天。
撥云見日——房?jī)r(jià)下行激活樓市
事實(shí)上，任何市場(chǎng)行為最終都是由買賣雙方?jīng)Q定的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不能例外。目前，作為賣方的大多數(shù)開發(fā)商都急于銷售手中的樓盤，雖然還沒(méi)有采取明顯的降價(jià)手段（萬(wàn)科除外），但是已經(jīng)開始采取了特價(jià)房、買房送車、折扣等等隱性降價(jià)的手段。然而，面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商層出不窮、花樣百出的促銷手段，購(gòu)房者卻似乎并不領(lǐng)情，購(gòu)房者的觀望情緒十分濃重。分析認(rèn)為，中國(guó)樓市當(dāng)前的買方可以簡(jiǎn)單分為兩大類，其一是投資類型，其二是買房自住的需求類型。
（1）投資型買方的購(gòu)房分析。
樓市和股市有相似之處：信心都是決定市場(chǎng)走向的一個(gè)關(guān)鍵因素。從2007年開始，中央政府連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓老百姓看到了調(diào)控的堅(jiān)強(qiáng)決心，而前隨后的深圳、廣州、北京、上海、武漢、重慶等一線城市的房?jī)r(jià)下調(diào)或者開發(fā)商的變相降價(jià)，更讓人們看到了樓市見頂向下的跡象。作為很強(qiáng)經(jīng)濟(jì)敏感性的投資型買家更是如此，對(duì)于他們而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)也許還要進(jìn)行投資，但是決不是現(xiàn)在，當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)整到位，風(fēng)險(xiǎn)下降，那個(gè)時(shí)候也許才是他們進(jìn)場(chǎng)的更好時(shí)機(jī)。
（2）需求型買方的購(gòu)房分析。
對(duì)于需求型買家而言，買房是為了自住，是為了解決自身或者家庭的住房需求。這一類型的買家對(duì)于價(jià)格的敏感程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于那些投資型買家。在住房需求的推動(dòng)下，但凡經(jīng)濟(jì)實(shí)力夠，他們一般而言都會(huì)進(jìn)行購(gòu)買。這面對(duì)高高在上的房?jī)r(jià)，老百姓的購(gòu)買力實(shí)在弱小，這也就是為什么那些炒房者最后深套其中的重要原因，沒(méi)有人，即使是自主需求者都沒(méi)有能力在高位接棒。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的買方現(xiàn)狀是：有購(gòu)房需要，但是沒(méi)有購(gòu)買能力。
由此可見，無(wú)論是投資型買方還是需求買方，短期之內(nèi)都不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的買房行為。購(gòu)買力的短缺讓樓市的成交量不斷下滑，讓居民的購(gòu)房意愿下降至十年來(lái)最低。面對(duì)老百姓貧瘠的購(gòu)買力而言，單憑央行降息或者地方政府微薄的購(gòu)房補(bǔ)貼，只能是杯水車薪，解決不了根本的問(wèn)題。面對(duì)當(dāng)前樓市的這種低迷境況，開發(fā)商如果想走出地產(chǎn)寒冬，其實(shí)只有一種出路，那就是下調(diào)房?jī)r(jià)，只有當(dāng)房?jī)r(jià)水平下調(diào)至合理區(qū)間，當(dāng)房?jī)r(jià)理性回歸至能夠?yàn)榫用袼惺艿膬r(jià)位，剛性需求才能夠得以釋放，購(gòu)買需要才能轉(zhuǎn)變?yōu)檎鎸?shí)的購(gòu)買行為，樓市的交易量才能真正回暖。否則，樓市回暖真的只能是黃粱一夢(mèng)。
附：點(diǎn)評(píng)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)“十大事件”
【事件一】、業(yè)內(nèi)王石說(shuō)拐點(diǎn)，嚇壞開發(fā)一大片。
點(diǎn)評(píng)：正所謂，不鳴則已，一鳴驚人。王石拋出“拐點(diǎn)論”。于是乎市場(chǎng)震驚了，開發(fā)商腿軟了，銀行嚇壞了，地方政府傻眼了，惟有百姓樂(lè)了。
【事件二】、平地一聲響炸雷，百姓方知罪禍誰(shuí)。
點(diǎn)評(píng)：隨之，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了極端情緒化的階段，開發(fā)商拿出一副視死如歸的決心來(lái)堅(jiān)決扛價(jià)，百姓更是信心十足地打坐圍觀，堅(jiān)持看開發(fā)商在餓死前是什么模樣。盡管銀行一再調(diào)低貸款利息，可是百姓仍然不買帳。地方政府就象做錯(cuò)事的孩子似的躲了起來(lái)，任憑開發(fā)商恐嚇和勾引包括民眾的聲討和指責(zé)，就是不敢直接露面，最多是偶爾在后面使一兩個(gè)小動(dòng)作，并且還是躲躲閃閃的，生怕再次激怒了民眾。
【事件三】、四川地震捐款門，開發(fā)商人也舉盆。
點(diǎn)評(píng)：四川地震救災(zāi)急民眾捐款心最齊，十元八元不嫌少，百萬(wàn)千萬(wàn)表心意，房產(chǎn)大亨發(fā)善心碗里捐款后舉盆。這些所謂的商業(yè)精英他們?cè)诔杀究刂粕鲜д`了，在買地支出上占大頭了，可是在愛(ài)心奉獻(xiàn)和捐款方面卻恢復(fù)了控制的本能，有很多都是被指責(zé)和棒嚇下才肯擠出點(diǎn)油水。
【事件四】、百日巨變百日化，左右逢緣往前爬。
點(diǎn)評(píng)：潘石屹的確是人材，那是因?yàn)樗诘禺a(chǎn)界戲演得最好，在電影界樓房蓋得最多，價(jià)格賣得最貴。關(guān)鍵時(shí)刻善于利用矛盾。前階段扛市扛價(jià)傷了脊椎，所以就順勢(shì)一裂嘴角整出一個(gè)“百日巨變”來(lái)，變了嗎?誰(shuí)也沒(méi)看出來(lái)，于是乎又玩了一把逆市漲價(jià)，據(jù)說(shuō)還真有幾個(gè)山西的煤老板朋友出來(lái)捧場(chǎng)，賣出幾套房子，姑且就算成功吧，可是時(shí)隔不久老潘一副頹廢的面孔對(duì)媒體說(shuō)了實(shí)話“開發(fā)商們都很郁悶”。
【事件五】、政府救市叫得歡，趙曉上下前后竄。
點(diǎn)評(píng)：趙小原本想出名自命經(jīng)濟(jì)學(xué)家忽悠政府和百姓，拋出偽命題“救市就是救中國(guó)的經(jīng)濟(jì)”，混淆中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主干和軀干之間的區(qū)別。后來(lái)覺(jué)得事情敗露，趕緊又換一副教授的面孔出場(chǎng)自圓其說(shuō)，政府救市分三種，即剛要落水時(shí)出手相救，掉到水里再去救，淹死后打撈尸體也算救等。此言論對(duì)黨中央不出手救市托市表示極端不滿，仿佛中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是否能持續(xù)發(fā)展，就要看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格能否一直上揚(yáng)了。
【事件六】、潘總裝彈任放炮，轟得百姓很煩惱。
點(diǎn)評(píng)：點(diǎn)子多是老潘的優(yōu)勢(shì)，不計(jì)后果地出風(fēng)頭是任總的天性，因此潘任合作就成了“潘任美”，潘石屹裝多大的炮彈，任志強(qiáng)就整多大動(dòng)靜，在這一點(diǎn)上老任的確沒(méi)有打折扣。什么房子不是給窮人蓋的呀，再降價(jià)窮人也買不起房子，降價(jià)對(duì)窮人沒(méi)有好處等等。盡管炮火猛可是目標(biāo)卻錯(cuò)了，等于把自己的老窩給端掉了，因?yàn)槭ッ褚獾娜诉€能有自己發(fā)展空間嗎?
【事件七】、開發(fā)露出猙獰面，綁架銀行嚇政府。
點(diǎn)評(píng)：事實(shí)的確如此，開發(fā)商綁架了銀行，因?yàn)橹袊?guó)金融體制存在諸多弊端，再加上利益的誘惑和監(jiān)管措施疏漏，開發(fā)商基本都是靠銀行的錢在市場(chǎng)上運(yùn)作和流通的，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)銀行首先受到?jīng)_擊，所以銀行盡量把房貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，這也是開發(fā)商敢于扛價(jià)硬挺的關(guān)鍵所在，大不了把債務(wù)和包袱推給銀行，地方政府是已經(jīng)吃了人家的，所以嘴短不敢說(shuō)話，已經(jīng)拿了人家的所以手短不敢管事，干脆裝糊涂算了。
【事件八】、萬(wàn)科降價(jià)為保身，引來(lái)百姓亂起哄。
點(diǎn)評(píng)：盡管萬(wàn)科前期同樣賣了高價(jià)房，可是買賣雙方應(yīng)該屬于平等自由的交易方式，至于房?jī)r(jià)下滑在一定程度上是不可預(yù)見的，為此因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴跌要求退房的確是無(wú)賴行為，缺乏必要的法律依據(jù)，有特殊承諾除外。
【事件九】、宏觀調(diào)控穩(wěn)大局，開發(fā)徹底沒(méi)主意。
點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在的局勢(shì)已經(jīng)豁然開朗，黨中央的宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)價(jià)格漲浮沒(méi)有直接關(guān)系，既然房地產(chǎn)已經(jīng)推向市場(chǎng)，所以價(jià)格漲浮應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)決定，賣出的價(jià)格才是合理的價(jià)格，賣出房子才是硬道理。這一點(diǎn)開發(fā)商比百姓明白，揣著明白裝糊涂等于自尋死路。
【事件十】、大小環(huán)境互傳染，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)倒著攀。
點(diǎn)評(píng)：國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境已經(jīng)開始驟變，如果在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房?jī)r(jià)還能復(fù)蘇，那就可謂是奇跡了。房地產(chǎn)的鋼性需求已經(jīng)被鋼性的尷尬所困惑，股市效應(yīng)，情緒反應(yīng)以及買方市場(chǎng)的回歸等，決定房?jī)r(jià)暴跌勢(shì)在必行。
“金九銀十”——中國(guó)樓市撲朔迷離
近期，樓市的走向再次成為社會(huì)關(guān)注和爭(zhēng)論的熱點(diǎn)。自去年開始，全國(guó)各地樓市持續(xù)低迷，成交量不斷下降，而且央行的貨幣緊縮政策也使得各地開發(fā)商陷入資金緊張的尷尬境地，這使得不少開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士都感嘆，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入寒冬。然而，9月15日央行降低“雙率”后，似乎給寒風(fēng)戚戚的房地產(chǎn)行業(yè)送來(lái)了一縷暖陽(yáng)。由于國(guó)際金融環(huán)境的惡劣，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的走向格外牽動(dòng)人心，于是關(guān)于“救市”的呼聲也異常高漲，隨之而來(lái)的是一些地方政府的高調(diào)“救市”行動(dòng)，西安、河南、南京等地方政府已經(jīng)紛紛實(shí)施了“新政”。房地產(chǎn)開發(fā)商也表示，錯(cuò)過(guò)了“金九”，不能再錯(cuò)過(guò)“銀十”。一些業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出了“正當(dāng)買方時(shí)”的呼吁。有分析表示，“十一或成樓市拐點(diǎn)”，然而這個(gè)拐點(diǎn)卻帶著重重迷霧，讓人無(wú)法辨認(rèn)，究竟是步入寒冬還是就此回暖？似乎都顯得撲朔迷離。
我們認(rèn)為，認(rèn)清中國(guó)樓市的問(wèn)題是解決樓市需不需要救的前提。要認(rèn)清中國(guó)樓市就要先認(rèn)清中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)，十七大后政府為了緩解經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱，抑制通貨膨脹，采取緊縮銀根等一系列宏觀調(diào)控政策，目的就是防止通脹、防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。然而2008年中國(guó)先后遭遇南方冰凍、洪水及汶川地震災(zāi)害，加之國(guó)際環(huán)境不利因素的影響，進(jìn)入2008年下半年，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，這是我們們不希望看到的，但確實(shí)已經(jīng)存在。所以樓市在整體宏觀經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)下，很難獨(dú)善其身。樓市進(jìn)入下行通道，就是排擠投機(jī)，回歸理性的過(guò)程。 樓市的低迷主要表現(xiàn)就是成交量不足，導(dǎo)致此結(jié)果的直接原因完全是消費(fèi)者心理層面的問(wèn)題。一旦消費(fèi)心理出現(xiàn)了變化，觀望的人越來(lái)越多，自然持幣待購(gòu)的就多了，成交量肯定就下來(lái)了。南京房改新政的第一招方向是正確的，首先優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境，主要是以減稅、優(yōu)惠、放寬公積金管理、住房補(bǔ)貼、住房保障等為主的減負(fù)及刺激消費(fèi)措施。但是，所有措施基本上屬于“劈腦門”、“扎眼仁”之類的常規(guī)戰(zhàn)法，政策涉及面廣，發(fā)力就散了，重點(diǎn)不突出，效果肯定好不了。
洞悉大勢(shì)——中央救市“中醫(yī)療法”
但是中央政府會(huì)不會(huì)采取救市行動(dòng)？什么時(shí)候開始行動(dòng)？救市的力度有多大呢？ 分析認(rèn)為，中央政府肯定會(huì)采取救市行動(dòng)，而且已經(jīng)初現(xiàn)端倪，應(yīng)該開始醞釀救市的時(shí)機(jī)、方法、手段等問(wèn)題了。為什么這么說(shuō)呢？其一，下半年開始中國(guó)宏觀調(diào)控原則已經(jīng)改變，從“雙防”轉(zhuǎn)變成為“一控一?！?。中國(guó)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期沒(méi)有改變，不希望中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展降速；其二，從下半年開始，中國(guó)的金融市場(chǎng)開始松動(dòng)，針對(duì)于中小企業(yè)的貸款限制放寬，降低了貸款利率，雖然作用不是十分明顯，但是這代表了下一步金融政策的走勢(shì)；其三，美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的巨大破壞給各國(guó)政府敲響了警鐘，美國(guó)的教訓(xùn)也給中國(guó)提供了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)（這個(gè)經(jīng)驗(yàn)就是盡早防范）；其三，溫總理在美國(guó)以及達(dá)沃斯年會(huì)上的有關(guān)問(wèn)題解答，特別提到了，拉動(dòng)內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施。
所以，我們認(rèn)為中央政府已經(jīng)開始醞釀救市行動(dòng)，而且這種救市行動(dòng)在未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)會(huì)逐步啟動(dòng)，但是中國(guó)政府采取的應(yīng)該是“中醫(yī)療法”，以調(diào)養(yǎng)為主，不會(huì)灌以猛藥，畢竟現(xiàn)在政府也意識(shí)到，中國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了居民的承受能力，希望通過(guò)緩用藥，給房?jī)r(jià)降溫（也就是讓房?jī)r(jià)回歸理性，滿足廣大民眾的要求）。 到底會(huì)選取哪些藥材呢？我們想會(huì)在以下幾個(gè)方面，其一，通過(guò)稅收杠桿，降低房地產(chǎn)交易成本；其二，通過(guò)金融手段，促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)居民可支配收入的增長(zhǎng)；降低貸款利息，減輕企業(yè)、個(gè)人的貸款壓力；其三，加大政策房供應(yīng)（敦促各級(jí)政府的政策房供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施），降低政策房?jī)r(jià)格，解決剛性住宅需求；其四，加強(qiáng)城市化發(fā)展進(jìn)程，加強(qiáng)落后地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施投入，降低城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)農(nóng)村人口向城市發(fā)展。我們感覺(jué)政府直接支持房地產(chǎn)企業(yè)的可能性比較小，而是通過(guò)“調(diào)理”，提高需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)、引導(dǎo)人口遷移，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
揭開迷霧——地方政府“救市救己”
十一國(guó)慶黃金周是今年以來(lái)最大規(guī)模的一次樓市促銷，開發(fā)商們集中力量推新貨，力求贏得市場(chǎng)。而與此同時(shí)，近來(lái)少數(shù)地方政府房地產(chǎn)“救市”聲此起彼伏。有的對(duì)二次房貸開始放松，有的對(duì)“大戶型”定義擅自擴(kuò)大，有的對(duì)特殊購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)貼……
目前經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，必然并且已經(jīng)步入調(diào)整周期。不切實(shí)際盲目“救市”非但與事無(wú)補(bǔ)難以如愿以償，弄得不好還會(huì)抵消掣肘調(diào)控得來(lái)非易的初步成果，比如現(xiàn)下不少城市在調(diào)控作用下房?jī)r(jià)正在回歸理性。非理性的“救市”還有可能攪局，因?yàn)椤熬仁小钡扔谑窍蜷_產(chǎn)商發(fā)出調(diào)控休止甚至反向信號(hào)，勢(shì)必助長(zhǎng)開發(fā)商“以不變應(yīng)萬(wàn)變”“堅(jiān)持就是勝利”的僥幸心理。在最高層未作出調(diào)控松動(dòng)決策前，地方擅自“救市”豈非對(duì)調(diào)控政策有抵制不執(zhí)行之嫌。
實(shí)際上，少數(shù)地方房市之所以陷入“高處不勝寒”的尷尬窘境，既有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)失衡的經(jīng)濟(jì)成因，又有地方財(cái)政異化為地產(chǎn)財(cái)政、房地產(chǎn)支撐GDP和形象工程的政績(jī)導(dǎo)因。相形于房地產(chǎn)飛速發(fā)展的虛幻繁榮，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重滯后相形見絀，房地產(chǎn)與官員政績(jī)捆綁為“一榮俱榮，一損俱損”的利益連體。藉以“救市”，不僅可以支撐由GDP和城市形象堆積起來(lái)的政績(jī)工程，而且可以維系延續(xù)看得見可持續(xù)的政績(jī)。由此可見，個(gè)別地方政府所謂的“救市”，與其謂之“救市”，毋寧謂之“救己”——救地方財(cái)政收入救GDP數(shù)字救形象工程。一言蔽之：救官員一己政績(jī)。因此我們們想善意提醒，有關(guān)部門對(duì)當(dāng)下少數(shù)地方甚囂塵上方興未艾的“救市”風(fēng)向應(yīng)引起高度警覺(jué)。倘如對(duì)之不加以及時(shí)調(diào)研因應(yīng)，就有可能藉以默認(rèn)效應(yīng)進(jìn)而衍生群仿效應(yīng)危及全局，進(jìn)而導(dǎo)致中央房市調(diào)控政策事倍功半無(wú)功而返甚至事與愿違。但愿這是杞人憂天。
撥云見日——房?jī)r(jià)下行激活樓市
事實(shí)上，任何市場(chǎng)行為最終都是由買賣雙方?jīng)Q定的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不能例外。目前，作為賣方的大多數(shù)開發(fā)商都急于銷售手中的樓盤，雖然還沒(méi)有采取明顯的降價(jià)手段（萬(wàn)科除外），但是已經(jīng)開始采取了特價(jià)房、買房送車、折扣等等隱性降價(jià)的手段。然而，面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商層出不窮、花樣百出的促銷手段，購(gòu)房者卻似乎并不領(lǐng)情，購(gòu)房者的觀望情緒十分濃重。分析認(rèn)為，中國(guó)樓市當(dāng)前的買方可以簡(jiǎn)單分為兩大類，其一是投資類型，其二是買房自住的需求類型。
（1）投資型買方的購(gòu)房分析。
樓市和股市有相似之處：信心都是決定市場(chǎng)走向的一個(gè)關(guān)鍵因素。從2007年開始，中央政府連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓老百姓看到了調(diào)控的堅(jiān)強(qiáng)決心，而前隨后的深圳、廣州、北京、上海、武漢、重慶等一線城市的房?jī)r(jià)下調(diào)或者開發(fā)商的變相降價(jià)，更讓人們看到了樓市見頂向下的跡象。作為很強(qiáng)經(jīng)濟(jì)敏感性的投資型買家更是如此，對(duì)于他們而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)也許還要進(jìn)行投資，但是決不是現(xiàn)在，當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)整到位，風(fēng)險(xiǎn)下降，那個(gè)時(shí)候也許才是他們進(jìn)場(chǎng)的更好時(shí)機(jī)。
（2）需求型買方的購(gòu)房分析。
對(duì)于需求型買家而言，買房是為了自住，是為了解決自身或者家庭的住房需求。這一類型的買家對(duì)于價(jià)格的敏感程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于那些投資型買家。在住房需求的推動(dòng)下，但凡經(jīng)濟(jì)實(shí)力夠，他們一般而言都會(huì)進(jìn)行購(gòu)買。這面對(duì)高高在上的房?jī)r(jià)，老百姓的購(gòu)買力實(shí)在弱小，這也就是為什么那些炒房者最后深套其中的重要原因，沒(méi)有人，即使是自主需求者都沒(méi)有能力在高位接棒。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的買方現(xiàn)狀是：有購(gòu)房需要，但是沒(méi)有購(gòu)買能力。
由此可見，無(wú)論是投資型買方還是需求買方，短期之內(nèi)都不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的買房行為。購(gòu)買力的短缺讓樓市的成交量不斷下滑，讓居民的購(gòu)房意愿下降至十年來(lái)最低。面對(duì)老百姓貧瘠的購(gòu)買力而言，單憑央行降息或者地方政府微薄的購(gòu)房補(bǔ)貼，只能是杯水車薪，解決不了根本的問(wèn)題。面對(duì)當(dāng)前樓市的這種低迷境況，開發(fā)商如果想走出地產(chǎn)寒冬，其實(shí)只有一種出路，那就是下調(diào)房?jī)r(jià)，只有當(dāng)房?jī)r(jià)水平下調(diào)至合理區(qū)間，當(dāng)房?jī)r(jià)理性回歸至能夠?yàn)榫用袼惺艿膬r(jià)位，剛性需求才能夠得以釋放，購(gòu)買需要才能轉(zhuǎn)變?yōu)檎鎸?shí)的購(gòu)買行為，樓市的交易量才能真正回暖。否則，樓市回暖真的只能是黃粱一夢(mèng)。
附：點(diǎn)評(píng)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)“十大事件”
【事件一】、業(yè)內(nèi)王石說(shuō)拐點(diǎn)，嚇壞開發(fā)一大片。
點(diǎn)評(píng)：正所謂，不鳴則已，一鳴驚人。王石拋出“拐點(diǎn)論”。于是乎市場(chǎng)震驚了，開發(fā)商腿軟了，銀行嚇壞了，地方政府傻眼了，惟有百姓樂(lè)了。
【事件二】、平地一聲響炸雷，百姓方知罪禍誰(shuí)。
點(diǎn)評(píng)：隨之，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了極端情緒化的階段，開發(fā)商拿出一副視死如歸的決心來(lái)堅(jiān)決扛價(jià)，百姓更是信心十足地打坐圍觀，堅(jiān)持看開發(fā)商在餓死前是什么模樣。盡管銀行一再調(diào)低貸款利息，可是百姓仍然不買帳。地方政府就象做錯(cuò)事的孩子似的躲了起來(lái)，任憑開發(fā)商恐嚇和勾引包括民眾的聲討和指責(zé)，就是不敢直接露面，最多是偶爾在后面使一兩個(gè)小動(dòng)作，并且還是躲躲閃閃的，生怕再次激怒了民眾。
【事件三】、四川地震捐款門，開發(fā)商人也舉盆。
點(diǎn)評(píng)：四川地震救災(zāi)急民眾捐款心最齊，十元八元不嫌少，百萬(wàn)千萬(wàn)表心意，房產(chǎn)大亨發(fā)善心碗里捐款后舉盆。這些所謂的商業(yè)精英他們?cè)诔杀究刂粕鲜д`了，在買地支出上占大頭了，可是在愛(ài)心奉獻(xiàn)和捐款方面卻恢復(fù)了控制的本能，有很多都是被指責(zé)和棒嚇下才肯擠出點(diǎn)油水。
【事件四】、百日巨變百日化，左右逢緣往前爬。
點(diǎn)評(píng)：潘石屹的確是人材，那是因?yàn)樗诘禺a(chǎn)界戲演得最好，在電影界樓房蓋得最多，價(jià)格賣得最貴。關(guān)鍵時(shí)刻善于利用矛盾。前階段扛市扛價(jià)傷了脊椎，所以就順勢(shì)一裂嘴角整出一個(gè)“百日巨變”來(lái)，變了嗎?誰(shuí)也沒(méi)看出來(lái)，于是乎又玩了一把逆市漲價(jià)，據(jù)說(shuō)還真有幾個(gè)山西的煤老板朋友出來(lái)捧場(chǎng)，賣出幾套房子，姑且就算成功吧，可是時(shí)隔不久老潘一副頹廢的面孔對(duì)媒體說(shuō)了實(shí)話“開發(fā)商們都很郁悶”。
【事件五】、政府救市叫得歡，趙曉上下前后竄。
點(diǎn)評(píng)：趙小原本想出名自命經(jīng)濟(jì)學(xué)家忽悠政府和百姓，拋出偽命題“救市就是救中國(guó)的經(jīng)濟(jì)”，混淆中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主干和軀干之間的區(qū)別。后來(lái)覺(jué)得事情敗露，趕緊又換一副教授的面孔出場(chǎng)自圓其說(shuō)，政府救市分三種，即剛要落水時(shí)出手相救，掉到水里再去救，淹死后打撈尸體也算救等。此言論對(duì)黨中央不出手救市托市表示極端不滿，仿佛中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是否能持續(xù)發(fā)展，就要看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格能否一直上揚(yáng)了。
【事件六】、潘總裝彈任放炮，轟得百姓很煩惱。
點(diǎn)評(píng)：點(diǎn)子多是老潘的優(yōu)勢(shì)，不計(jì)后果地出風(fēng)頭是任總的天性，因此潘任合作就成了“潘任美”，潘石屹裝多大的炮彈，任志強(qiáng)就整多大動(dòng)靜，在這一點(diǎn)上老任的確沒(méi)有打折扣。什么房子不是給窮人蓋的呀，再降價(jià)窮人也買不起房子，降價(jià)對(duì)窮人沒(méi)有好處等等。盡管炮火猛可是目標(biāo)卻錯(cuò)了，等于把自己的老窩給端掉了，因?yàn)槭ッ褚獾娜诉€能有自己發(fā)展空間嗎?
【事件七】、開發(fā)露出猙獰面，綁架銀行嚇政府。
點(diǎn)評(píng)：事實(shí)的確如此，開發(fā)商綁架了銀行，因?yàn)橹袊?guó)金融體制存在諸多弊端，再加上利益的誘惑和監(jiān)管措施疏漏，開發(fā)商基本都是靠銀行的錢在市場(chǎng)上運(yùn)作和流通的，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)銀行首先受到?jīng)_擊，所以銀行盡量把房貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，這也是開發(fā)商敢于扛價(jià)硬挺的關(guān)鍵所在，大不了把債務(wù)和包袱推給銀行，地方政府是已經(jīng)吃了人家的，所以嘴短不敢說(shuō)話，已經(jīng)拿了人家的所以手短不敢管事，干脆裝糊涂算了。
【事件八】、萬(wàn)科降價(jià)為保身，引來(lái)百姓亂起哄。
點(diǎn)評(píng)：盡管萬(wàn)科前期同樣賣了高價(jià)房，可是買賣雙方應(yīng)該屬于平等自由的交易方式，至于房?jī)r(jià)下滑在一定程度上是不可預(yù)見的，為此因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴跌要求退房的確是無(wú)賴行為，缺乏必要的法律依據(jù)，有特殊承諾除外。
【事件九】、宏觀調(diào)控穩(wěn)大局，開發(fā)徹底沒(méi)主意。
點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在的局勢(shì)已經(jīng)豁然開朗，黨中央的宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)價(jià)格漲浮沒(méi)有直接關(guān)系，既然房地產(chǎn)已經(jīng)推向市場(chǎng)，所以價(jià)格漲浮應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)決定，賣出的價(jià)格才是合理的價(jià)格，賣出房子才是硬道理。這一點(diǎn)開發(fā)商比百姓明白，揣著明白裝糊涂等于自尋死路。
【事件十】、大小環(huán)境互傳染，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)倒著攀。
點(diǎn)評(píng)：國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境已經(jīng)開始驟變，如果在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房?jī)r(jià)還能復(fù)蘇，那就可謂是奇跡了。房地產(chǎn)的鋼性需求已經(jīng)被鋼性的尷尬所困惑，股市效應(yīng)，情緒反應(yīng)以及買方市場(chǎng)的回歸等，決定房?jī)r(jià)暴跌勢(shì)在必行。
