樓市救與否考驗(yàn)政府智慧
2008-10-23 09:19:34
就在各級(jí)地方政府紛紛使出渾身解數(shù)，解救房地產(chǎn)市場于“水深火熱”之時(shí)，媒體卻傳來中央也要采取措施穩(wěn)定樓市的信號(hào)，而這一消息如同“晴天霹靂”響徹華夏大地，購房者、開發(fā)商、專家及民間對(duì)此反響不一。在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化，房價(jià)依舊如“天高”的時(shí)候，什么樣的政策才是政府最應(yīng)該采取的，這對(duì)政府來說是個(gè)考驗(yàn)。
政府釋放利好政策
10月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署四季度經(jīng)濟(jì)工作，提出要降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房?；诖?，有媒體披露政府將推出樓市七條具體政策“救市”，這些政策可能包括：1.將購買第二套房的首付比例降至20%；2.將二手房交易營業(yè)稅的征收年限從5年縮短至2年； 3.首次購買90平方米以下住宅可減免契稅； 4.降低政府房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)；5.調(diào)整公積金貸款政策；6.降低土地保證金、規(guī)劃費(fèi)用及縮短流程；7.鼓勵(lì)銀行適度放松貸款。
社會(huì)各界反應(yīng)不一
開發(fā)商喜上眉梢---終于翻身了
對(duì)于開發(fā)上來說，這一利好政策必定能扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房市的一貫頹勢，在解決開發(fā)商的現(xiàn)金流、需求不足問題，活躍市場方面都將起到極大地作用。
購房者眉頭緊鎖---愈加迷惑
在聽說政府將要穩(wěn)定樓市政策的傳言后，購房者卻陷入了愈加濃重的觀望之中。因?yàn)樵诰唧w實(shí)施政策出臺(tái)前，購房者總是希望能夠等到更好的政策。一旦政策正式確立公布，積壓的購買力才會(huì)部分釋放。
地方政府松口氣---正中下懷
雖然當(dāng)初地方政府紛紛救市沒有得到中央政府的阻止，但在地方看來，還是希望中央能夠出臺(tái)更加有利的政策來緩解自己的壓力，因此無論如何這一政策都是地方期盼已久的。
民間擔(dān)驚受怕---疾苦誰知曉
由于正式的政策尚未下達(dá)，所以也就無從談起“好不好”，不過如果真像媒體所說的主基調(diào)是由目前“嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，改為“適度控制”倒也罷了，但如果政策真的包括允許地方政府自行救市的內(nèi)容，則不免讓人有點(diǎn)擔(dān)驚受怕。 不管房地產(chǎn)可能出臺(tái)什么“新政”，作為堅(jiān)持“執(zhí)政為民”的各級(jí)黨委和政府，絕不能光聽房地產(chǎn)商一面之詞，絕不能光想地方利益一已私利，而應(yīng)當(dāng)從講政治的高度出發(fā)，真心實(shí)意的傾聽人民群眾的“呼聲”與“心聲”，不妨學(xué)學(xué)中組部委托國家統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查的辦法，聽聽人民群眾對(duì)擬將出臺(tái)的“新政”滿意不滿意，高興不高興，贊成不贊成，反對(duì)不反對(duì)，這樣，我想經(jīng)過慎重決擇所出臺(tái)的“新政”，才能真的做到順民意、得民心、受擁護(hù)！
專家褒貶不一
樂觀者：有專家表示，國務(wù)院提出降低住房交易稅費(fèi)，是為了降低交易成本，支持購房。這一措施的出臺(tái)，不能簡單視為否定了之前的稅收政策。因?yàn)楝F(xiàn)在的情況與兩三年前已有本質(zhì)變化，當(dāng)時(shí)投機(jī)盛行，住房保障制度框架還未完全建立，但現(xiàn)在這些情況都已經(jīng)得到了改變，在此情況下，就應(yīng)該改變政策，促進(jìn)市場活躍。也有分析認(rèn)為，一系列政策的出臺(tái)本身就是市場到底部的重要特征，但走出底部還不是僅僅靠幾條救市政策就可以解決的。樓市走出底部預(yù)計(jì)還需要半年左右時(shí)間，政策調(diào)整起作用，會(huì)是一個(gè)漸進(jìn)的過程，而且要和其他作用力如宏觀經(jīng)濟(jì)面的整體走向、金融方面的個(gè)貸政策，甚至股市的情況等因素共同作用才能顯現(xiàn)效果。
悲觀者：國家出臺(tái)救市政策也要審慎，分步驟出臺(tái)，要防止救市政策一次性出臺(tái)過多，導(dǎo)致開發(fā)商借機(jī)拉升樓價(jià)，使房價(jià)急漲。因此建議開發(fā)商在國家救市政策出臺(tái)時(shí)，進(jìn)行微降價(jià)促銷，將能吸引大批買家購房，但如果相反借機(jī)漲價(jià)，反而會(huì)適得其反，減少成交。
要救市，需先治市
目前房地產(chǎn)市場的情況是，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商把房價(jià)頂?shù)锰旎ò迳喜幌陆?，另一方面又大叫房地產(chǎn)市場出現(xiàn)多少危機(jī)，甚至有些房地產(chǎn)開發(fā)商一邊讓房價(jià)上漲一邊又大叫房地產(chǎn)市場出了問題。這是多么荒唐的經(jīng)濟(jì)邏輯?？梢哉f，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場最為重大的問題是，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商手上持有大量的住房而不降價(jià)銷售但大叫要政府救市，另一方面絕大多數(shù)居民由于房價(jià)太高沒有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場。如果房地產(chǎn)市場的價(jià)格得以調(diào)整或下降，下降到絕大多數(shù)居民的支付能力水平上，那么中國的房地產(chǎn)市場問題就會(huì)迎刃而解。
對(duì)房地產(chǎn)市場的整治，還應(yīng)該繼續(xù)施行剛剛見效的宏調(diào)政策，要從整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的行業(yè)發(fā)展出發(fā)頒布金融政策，自然影響房市而不是偏袒房地產(chǎn)。對(duì)房市治理，要公平合理地核定房價(jià)成本，縮小暴利利潤空間，打擊捂盤惜售炒房非法謀利行為，減少現(xiàn)房空置率，促進(jìn)降價(jià)成交量，化解銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)（警惕象美國的那種次貸危機(jī)導(dǎo)致的金融風(fēng)暴），鼓勵(lì)購買居民自住住房等等。只有廣大民眾購買力能承受的房價(jià)而帶來的房產(chǎn)成交量上升，才是房地產(chǎn)市場發(fā)展的真正希望！
樓市救與否，考驗(yàn)政府智慧
嚴(yán)格意義上說，中國房地產(chǎn)市場并非統(tǒng)一的市場，那么對(duì)市場的調(diào)控也不能采取“一刀切”的辦法。尤其是當(dāng)下，面對(duì)市場觀望氣氛的深度蔓延，面對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長三駕馬車被華爾街折去其一，救不救市就是一個(gè)需要權(quán)衡多方利益的選擇。
對(duì)政府而言，救不救市卻并非單純地“降房價(jià)”那么簡單。如今世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大氣候變了，中國的房市如果仍然這么僵著，在房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資相關(guān)系數(shù)高達(dá)70%的情況下，其他制造行業(yè)尤其是建材、鋼材、化工、能源、輕工、機(jī)械等50個(gè)行業(yè)不一片混亂才怪。而由此導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)老百姓未必是好事。兩難面前政府又不可能不作為。金融風(fēng)險(xiǎn)、國家利益、長久的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，包括百姓的利益，都需要放在天平里稱稱分量。如果拋開這些空談救市的是與非，顯然是情緒化和非理性的。
應(yīng)該承認(rèn)，近三年，中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，房價(jià)的確快速上升。但中國幅員廣闊，不同地區(qū)、城市處于不同的房市周期，會(huì)在房價(jià)上遵循不同的路線，不能一概而論。我們業(yè)也不能否認(rèn)，目前中國的房價(jià)存在一定程度的泡沫，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的交易量、交易金額大幅度下降的原因在購買環(huán)節(jié)，根本原因還是高房價(jià)讓購房者望而卻步。這時(shí)候，救不救市是一個(gè)命題，能不能通過救市措施把市場的信心救活又是另一個(gè)命題。誠然，在國際經(jīng)濟(jì)大滑坡的背景下，中國要獨(dú)善其身，不僅要擴(kuò)大投資需求，還必須引導(dǎo)消費(fèi)，刺激消費(fèi)需求增長。那么，啟動(dòng)住房消費(fèi)并將住宅產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)之一。
救市難，難在民意有不同聲音；不救難，難在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況不允許。但是，是難題終歸要破解，能不能盡早破解、破解得漂亮不漂亮，就得看政府的智慧、民眾的眼光和開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任心了。
投入更多政府因素來平抑價(jià)格
在我們看來，政府救市雖然可以對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定得促進(jìn)作用，但是從全國房價(jià)的數(shù)據(jù)來看，真正出現(xiàn)價(jià)格下降的地方屈指可，所以現(xiàn)在房市低迷主要是體現(xiàn)在成交量上，而非房價(jià)。我們建議政府在房市上應(yīng)該賦予更多的政府因素，而非市場因素。即推出更多的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，從而有效平抑房屋價(jià)格。
政府釋放利好政策
10月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署四季度經(jīng)濟(jì)工作，提出要降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房?；诖?，有媒體披露政府將推出樓市七條具體政策“救市”，這些政策可能包括：1.將購買第二套房的首付比例降至20%；2.將二手房交易營業(yè)稅的征收年限從5年縮短至2年； 3.首次購買90平方米以下住宅可減免契稅； 4.降低政府房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)；5.調(diào)整公積金貸款政策；6.降低土地保證金、規(guī)劃費(fèi)用及縮短流程；7.鼓勵(lì)銀行適度放松貸款。
社會(huì)各界反應(yīng)不一
開發(fā)商喜上眉梢---終于翻身了
對(duì)于開發(fā)上來說，這一利好政策必定能扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房市的一貫頹勢，在解決開發(fā)商的現(xiàn)金流、需求不足問題，活躍市場方面都將起到極大地作用。
購房者眉頭緊鎖---愈加迷惑
在聽說政府將要穩(wěn)定樓市政策的傳言后，購房者卻陷入了愈加濃重的觀望之中。因?yàn)樵诰唧w實(shí)施政策出臺(tái)前，購房者總是希望能夠等到更好的政策。一旦政策正式確立公布，積壓的購買力才會(huì)部分釋放。
地方政府松口氣---正中下懷
雖然當(dāng)初地方政府紛紛救市沒有得到中央政府的阻止，但在地方看來，還是希望中央能夠出臺(tái)更加有利的政策來緩解自己的壓力，因此無論如何這一政策都是地方期盼已久的。
民間擔(dān)驚受怕---疾苦誰知曉
由于正式的政策尚未下達(dá)，所以也就無從談起“好不好”，不過如果真像媒體所說的主基調(diào)是由目前“嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，改為“適度控制”倒也罷了，但如果政策真的包括允許地方政府自行救市的內(nèi)容，則不免讓人有點(diǎn)擔(dān)驚受怕。 不管房地產(chǎn)可能出臺(tái)什么“新政”，作為堅(jiān)持“執(zhí)政為民”的各級(jí)黨委和政府，絕不能光聽房地產(chǎn)商一面之詞，絕不能光想地方利益一已私利，而應(yīng)當(dāng)從講政治的高度出發(fā)，真心實(shí)意的傾聽人民群眾的“呼聲”與“心聲”，不妨學(xué)學(xué)中組部委托國家統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查的辦法，聽聽人民群眾對(duì)擬將出臺(tái)的“新政”滿意不滿意，高興不高興，贊成不贊成，反對(duì)不反對(duì)，這樣，我想經(jīng)過慎重決擇所出臺(tái)的“新政”，才能真的做到順民意、得民心、受擁護(hù)！
專家褒貶不一
樂觀者：有專家表示，國務(wù)院提出降低住房交易稅費(fèi)，是為了降低交易成本，支持購房。這一措施的出臺(tái)，不能簡單視為否定了之前的稅收政策。因?yàn)楝F(xiàn)在的情況與兩三年前已有本質(zhì)變化，當(dāng)時(shí)投機(jī)盛行，住房保障制度框架還未完全建立，但現(xiàn)在這些情況都已經(jīng)得到了改變，在此情況下，就應(yīng)該改變政策，促進(jìn)市場活躍。也有分析認(rèn)為，一系列政策的出臺(tái)本身就是市場到底部的重要特征，但走出底部還不是僅僅靠幾條救市政策就可以解決的。樓市走出底部預(yù)計(jì)還需要半年左右時(shí)間，政策調(diào)整起作用，會(huì)是一個(gè)漸進(jìn)的過程，而且要和其他作用力如宏觀經(jīng)濟(jì)面的整體走向、金融方面的個(gè)貸政策，甚至股市的情況等因素共同作用才能顯現(xiàn)效果。
悲觀者：國家出臺(tái)救市政策也要審慎，分步驟出臺(tái)，要防止救市政策一次性出臺(tái)過多，導(dǎo)致開發(fā)商借機(jī)拉升樓價(jià)，使房價(jià)急漲。因此建議開發(fā)商在國家救市政策出臺(tái)時(shí)，進(jìn)行微降價(jià)促銷，將能吸引大批買家購房，但如果相反借機(jī)漲價(jià)，反而會(huì)適得其反，減少成交。
要救市，需先治市
目前房地產(chǎn)市場的情況是，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商把房價(jià)頂?shù)锰旎ò迳喜幌陆?，另一方面又大叫房地產(chǎn)市場出現(xiàn)多少危機(jī)，甚至有些房地產(chǎn)開發(fā)商一邊讓房價(jià)上漲一邊又大叫房地產(chǎn)市場出了問題。這是多么荒唐的經(jīng)濟(jì)邏輯?？梢哉f，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場最為重大的問題是，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商手上持有大量的住房而不降價(jià)銷售但大叫要政府救市，另一方面絕大多數(shù)居民由于房價(jià)太高沒有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場。如果房地產(chǎn)市場的價(jià)格得以調(diào)整或下降，下降到絕大多數(shù)居民的支付能力水平上，那么中國的房地產(chǎn)市場問題就會(huì)迎刃而解。
對(duì)房地產(chǎn)市場的整治，還應(yīng)該繼續(xù)施行剛剛見效的宏調(diào)政策，要從整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的行業(yè)發(fā)展出發(fā)頒布金融政策，自然影響房市而不是偏袒房地產(chǎn)。對(duì)房市治理，要公平合理地核定房價(jià)成本，縮小暴利利潤空間，打擊捂盤惜售炒房非法謀利行為，減少現(xiàn)房空置率，促進(jìn)降價(jià)成交量，化解銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)（警惕象美國的那種次貸危機(jī)導(dǎo)致的金融風(fēng)暴），鼓勵(lì)購買居民自住住房等等。只有廣大民眾購買力能承受的房價(jià)而帶來的房產(chǎn)成交量上升，才是房地產(chǎn)市場發(fā)展的真正希望！
樓市救與否，考驗(yàn)政府智慧
嚴(yán)格意義上說，中國房地產(chǎn)市場并非統(tǒng)一的市場，那么對(duì)市場的調(diào)控也不能采取“一刀切”的辦法。尤其是當(dāng)下，面對(duì)市場觀望氣氛的深度蔓延，面對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長三駕馬車被華爾街折去其一，救不救市就是一個(gè)需要權(quán)衡多方利益的選擇。
對(duì)政府而言，救不救市卻并非單純地“降房價(jià)”那么簡單。如今世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大氣候變了，中國的房市如果仍然這么僵著，在房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資相關(guān)系數(shù)高達(dá)70%的情況下，其他制造行業(yè)尤其是建材、鋼材、化工、能源、輕工、機(jī)械等50個(gè)行業(yè)不一片混亂才怪。而由此導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰退，對(duì)老百姓未必是好事。兩難面前政府又不可能不作為。金融風(fēng)險(xiǎn)、國家利益、長久的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，包括百姓的利益，都需要放在天平里稱稱分量。如果拋開這些空談救市的是與非，顯然是情緒化和非理性的。
應(yīng)該承認(rèn)，近三年，中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，房價(jià)的確快速上升。但中國幅員廣闊，不同地區(qū)、城市處于不同的房市周期，會(huì)在房價(jià)上遵循不同的路線，不能一概而論。我們業(yè)也不能否認(rèn)，目前中國的房價(jià)存在一定程度的泡沫，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的交易量、交易金額大幅度下降的原因在購買環(huán)節(jié)，根本原因還是高房價(jià)讓購房者望而卻步。這時(shí)候，救不救市是一個(gè)命題，能不能通過救市措施把市場的信心救活又是另一個(gè)命題。誠然，在國際經(jīng)濟(jì)大滑坡的背景下，中國要獨(dú)善其身，不僅要擴(kuò)大投資需求，還必須引導(dǎo)消費(fèi)，刺激消費(fèi)需求增長。那么，啟動(dòng)住房消費(fèi)并將住宅產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)之一。
救市難，難在民意有不同聲音；不救難，難在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況不允許。但是，是難題終歸要破解，能不能盡早破解、破解得漂亮不漂亮，就得看政府的智慧、民眾的眼光和開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任心了。
投入更多政府因素來平抑價(jià)格
在我們看來，政府救市雖然可以對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定得促進(jìn)作用，但是從全國房價(jià)的數(shù)據(jù)來看，真正出現(xiàn)價(jià)格下降的地方屈指可，所以現(xiàn)在房市低迷主要是體現(xiàn)在成交量上，而非房價(jià)。我們建議政府在房市上應(yīng)該賦予更多的政府因素，而非市場因素。即推出更多的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，從而有效平抑房屋價(jià)格。
