中國(guó)房?jī)r(jià)普跌時(shí)刻為時(shí)不遠(yuǎn)

8日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的企業(yè)家信心指數(shù)顯示，二季度，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家的信心指數(shù)最低為118.4，在一季度回落6.8點(diǎn)的基礎(chǔ)又大幅回落了12.7點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)。再此背景之下，不少人把希望寄托在了緊縮性貨幣政策的變調(diào)，但實(shí)際上，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金為王才是當(dāng)下的最佳策略.

當(dāng)下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)最沒(méi)信心

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8日公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度我國(guó)企業(yè)家信心指數(shù)為134.8，分別比一季度和上年同期回落5.8和8.3點(diǎn)。從行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家的信心指數(shù)最低，為118.4，在一季度回落6.8點(diǎn)的基礎(chǔ)又大幅回落了12.7點(diǎn)。今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售面積的增速是負(fù)值，這種現(xiàn)象在中國(guó)房改以來(lái)是十分罕見(jiàn)的。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流明顯惡化，房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件在收緊，融資性現(xiàn)金流也在惡化。房地產(chǎn)企業(yè)的日子不好過(guò)，不少中小企業(yè)到拉瀕臨破產(chǎn)的地步。

同時(shí)，今年以來(lái)，在生產(chǎn)資料價(jià)格走高、信貸政策緊縮、國(guó)際經(jīng)濟(jì)增速下滑等國(guó)內(nèi)外綜合因素的影響下，企業(yè)的盈利甚至生存均面臨較大挑戰(zhàn)。下半年企業(yè)景氣度也不樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，股份有限公司的企業(yè)家信心指數(shù)最高，為140.8。外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)為139.5，緊隨其后。集體企業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)最低，為118.0。下半年我國(guó)企業(yè)景氣度還將進(jìn)一步回落。

金九銀十成房?jī)r(jià)會(huì)否普跌的關(guān)鍵期

但是對(duì)于大家普遍關(guān)心的房?jī)r(jià)下跌的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)也比較一致的認(rèn)為短期內(nèi)存在普遍下跌的可能。

8日，工行城市金融研究所發(fā)布的最新一期研究報(bào)告就明確表示，房?jī)r(jià)在漲勢(shì)大幅放緩后可能呈現(xiàn)小幅穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但短期內(nèi)普跌的可能性較大。報(bào)告認(rèn)為，目前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金占比已從35%下降至30%以下，加上二套房政策出臺(tái)后，很多銀行都收緊了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款，開(kāi)發(fā)商資金狀況日益趨緊。從市場(chǎng)供應(yīng)面來(lái)看，預(yù)計(jì)最近幾年，政府將加大保障性住房的供給力度，通過(guò)建立新的供需均衡點(diǎn)來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。境外資金的階段性撤出套現(xiàn)也會(huì)加大房?jī)r(jià)回調(diào)壓力。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上已出現(xiàn)“退地”、“退房”及“土地流拍”這些房?jī)r(jià)下調(diào)的前兆，可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)普跌是對(duì)2006年以來(lái)房?jī)r(jià)透支性過(guò)快增長(zhǎng)的一種回調(diào)。報(bào)告同時(shí)認(rèn)為房?jī)r(jià)短期內(nèi)普跌的可能性較大，但近期一些中心城市出現(xiàn)境外資金加大樓市投資力度的現(xiàn)象，這可能導(dǎo)致市場(chǎng)交易量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲而重新帶動(dòng)房?jī)r(jià)攀升。而今年的9、10兩個(gè)月則是確定房?jī)r(jià)是否普跌的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)間。

房市的調(diào)整或?qū)⒀永m(xù)到09年

也是在8日，中信嘉華銀行也發(fā)布了針對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究報(bào)告。報(bào)告預(yù)計(jì)，，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將延續(xù)至2009年，今后一年商品房平均價(jià)格在深圳和廣州還有10%-15%的進(jìn)一步下跌空間，在北京和上海則有可能會(huì)調(diào)0-10%。根據(jù)中信嘉華銀行提供的調(diào)研數(shù)據(jù)，受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，自去年9月份開(kāi)始，全國(guó)一線城市的房屋銷售量出現(xiàn)“驚人”下滑。今年1-5月，深圳、北京、廣州和上海的一手商品房銷售面積同比分別下降61.6%、46.2%、30.8%和16.5%。此外，一線城市的商品房平均價(jià)格上升幅度也已經(jīng)放緩至單位數(shù)。以深圳為例，其房?jī)r(jià)自去年10月份以來(lái)大幅下降，截至5月底，深圳的平均住宅價(jià)格已比去年10月下跌36.5%。

值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)每況愈下，房地產(chǎn)公司A股融資卻漸露加速之勢(shì)。自5月份以來(lái)，包括保利地產(chǎn)、萬(wàn)科在內(nèi)的部分房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債的申請(qǐng)相繼獲得證監(jiān)會(huì)的審批。今年早些時(shí)候，合肥城建及濱江集團(tuán)兩家房地產(chǎn)公司也獲得了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，得以在A股市場(chǎng)上成功融資。近期地產(chǎn)公司的融資方案頻頻獲批，可以看作是國(guó)家有意識(shí)地放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度。不過(guò)，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)異常復(fù)雜的背景下，政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)維持穩(wěn)定，而不是過(guò)快的下降。今后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸，一直并將繼續(xù)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)。但如果有硬著陸的跡象出現(xiàn)，政府將松綁調(diào)控政策。
短期內(nèi)緊縮性政策難為拯救房?jī)r(jià)而扭轉(zhuǎn)

針對(duì)今年以來(lái)的全國(guó)樓市成交低迷，房地產(chǎn)業(yè)資金緊張，部分地區(qū)房?jī)r(jià)下跌。不少專家呼吁政府為緊縮政策“松綁”以“救市”。但房?jī)r(jià)下跌真的能“綁架”緊縮政策嗎？我們首先應(yīng)該弄清楚幾個(gè)問(wèn)題。

一是房地產(chǎn)業(yè)會(huì)不會(huì)崩盤？毋庸置疑，今年地產(chǎn)業(yè)總體面臨利潤(rùn)增速下滑的局面，但主要壓力不是來(lái)自房?jī)r(jià)下跌，而是來(lái)自銷售低迷及由其加重的資金緊張。尋根究底，銷售縮量是由于前期市場(chǎng)泡沫過(guò)大，打擊了購(gòu)房者需求。目前的調(diào)整是市場(chǎng)擠泡沫、重新尋求平衡的過(guò)程，并非行業(yè)“末日”即將來(lái)臨。

以萬(wàn)科為例，6月其銷售面積和金額同比分別下降38%和22.8%。這在一定程度上代表了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，但6月銷售下滑最主要的原因是去年同期基數(shù)過(guò)大。而從陸續(xù)公布的上市公司半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)看，房地產(chǎn)業(yè)上市公司預(yù)增家數(shù)占比超過(guò)六成，預(yù)計(jì)利潤(rùn)增速多在50%以上。

二是銀行受到的沖擊有多大？支持“救市”的專家多認(rèn)為，樓市崩盤是銀行和政府不能承受之“重”，主張為地產(chǎn)信貸和個(gè)人房貸“松綁”。銀行5月份數(shù)據(jù)的確顯示個(gè)人房貸出現(xiàn)明顯滑坡。不過(guò)，這可能更多是房?jī)r(jià)過(guò)高、民眾觀望心態(tài)所致。在市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的時(shí)候，放松房貸只能激勵(lì)投資性購(gòu)房，而非有真實(shí)需求的購(gòu)房。這將加重銀行承受樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，與次貸危機(jī)產(chǎn)生的機(jī)制是完全一樣的。目前，銀行業(yè)的利潤(rùn)和資產(chǎn)質(zhì)量情況仍是良好的，沒(méi)有受到樓市影響的跡象。已預(yù)告半年報(bào)業(yè)績(jī)的7家銀行預(yù)增幅度均超過(guò)50%，其中4家超過(guò)100%。

這樣看來(lái)，幻想房?jī)r(jià)下跌以“逼迫”緊縮政策放松的想法還是有待商榷之處的。目前實(shí)行的緊縮政策既不是僅針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，也不會(huì)因某個(gè)行業(yè)的下滑而改變。緊縮政策的調(diào)控方向是否改變，取決于整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，更取決于通脹狀況的趨向。在高通脹的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有得到根本化解之前，放松緊縮政策只會(huì)刺激信貸，加速貨幣供應(yīng)量增加，從而帶來(lái)更高的通脹風(fēng)險(xiǎn)。

樓市調(diào)整期現(xiàn)金為王

當(dāng)下，在樓市調(diào)整之時(shí)，資金鏈開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題的房地產(chǎn)商顯出頹勢(shì)，資金雄厚的房地產(chǎn)商則更顯堅(jiān)挺。在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌局勢(shì)中，資金多寡成為企業(yè)能否存活的重要砝碼。可以說(shuō)是持有現(xiàn)金還是現(xiàn)在出手進(jìn)行收購(gòu)，成為當(dāng)前不少房地房產(chǎn)行業(yè)企業(yè)決策的困難點(diǎn)所在。亞博分析員認(rèn)為，正如股市里面的的“熊市里現(xiàn)金為王”。同樣，樓市調(diào)整了，也是現(xiàn)金為王。

業(yè)內(nèi)專家表示，一些地產(chǎn)商資金鏈之所以出現(xiàn)問(wèn)題，一方面是由于2007年不少公司紛紛在全國(guó)各地儲(chǔ)備土地，造成資金緊張；另一方面則是由房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)造成的，比如結(jié)算時(shí)間不同等因素帶來(lái)資金方面的壓力。此前，一些房地產(chǎn)商靠加快市場(chǎng)銷售以及資本市場(chǎng)融資等方式來(lái)解決資金緊張問(wèn)題。但現(xiàn)在，無(wú)論是打折還是降價(jià)，似乎都難以激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，而資本市場(chǎng)的低迷也使得再融資并不順利。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金缺口到底有多大？有專家估計(jì)達(dá)到4000多億元，有的甚至稱高達(dá)7100億元。為了保證現(xiàn)金流，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)盈利的目標(biāo)已經(jīng)讓位于保證一定的銷售量，特別是對(duì)于主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的上市公司來(lái)說(shuō)，銷售順利意味著經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流得到保證。如果資金較長(zhǎng)時(shí)間出現(xiàn)“斷流”，投資者肯定會(huì)用腳投票。但對(duì)于一些有實(shí)力的房地產(chǎn)商而言，行業(yè)內(nèi)普遍出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張并非是壞事。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整之時(shí)，正是行業(yè)洗牌的好時(shí)機(jī)。