中國房地產(chǎn)業(yè)正在風(fēng)雨中飄搖

中國人民銀行突然宣布加息就像一股強(qiáng)烈的颶風(fēng)橫掃國內(nèi)外，國內(nèi)眾多行業(yè)聽到這種消息都顯得非常驚訝，雖然大家都有加息的心理準(zhǔn)備，但宣布的這么突然，實施得這么快速都是史料不及的。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)根本就沒有做好央行加息的各種準(zhǔn)備，而這也是中國的房地產(chǎn)業(yè)在今年所遭受到的一系列打擊中比較沉重的一次。因此可以斷定中國的房地產(chǎn)企業(yè)正在風(fēng)雨中飄搖……

央行加息讓房地產(chǎn)業(yè)措手不及

中國人民銀行決定，從10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，……同時，進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間。金融機(jī)構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的0.9倍。對金融競爭環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實行上限管理，最高上浮系數(shù)為貸款基準(zhǔn)利率的2.3倍，貸款利率下浮幅度不變。以調(diào)整后的一年期貸款基準(zhǔn)利率（5.58%）為例，城鄉(xiāng)信用社可以在5.02-12.83%的區(qū)間內(nèi)自主確定貸款利率。
值得關(guān)注的是，此次加息是央行九年以來的首次“行動”，加息意味著購房的貸款成本增加，意味著依靠銀行貸款進(jìn)行經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)商將會因此付出較以往更高的代價，也意味著經(jīng)過反復(fù)的深思熟慮之后，央行正式使用市場調(diào)節(jié)杠桿來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。
筆者認(rèn)為，近年，由于寬松的信貸政策、土地政策的變化等多方面的原因，消費(fèi)者的購房需求在以一個很強(qiáng)勁的勢頭上漲，因而導(dǎo)致房價也一直保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，也從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)發(fā)展的過熱。此次加息政策的出臺，使得今后購房的貸款利率有所提高，每月的月還款額必將上升，而同時消費(fèi)者每個月的月收入保持不變，為了減輕自身的壓力，消費(fèi)者可以支付的總房款的額度將逐步下降，這樣一來消費(fèi)者持幣觀望的心態(tài)就會增加，更多的人將會等待時機(jī)，回避加息所造成的額外的支出，消費(fèi)者的購房需求必然會減少，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間受到擠壓。

房地產(chǎn)市場的由熱變冷已經(jīng)是個明顯的趨勢

盡管央行此次突然加息匯聚了絕大多數(shù)人的視線，但就在加息消息傳出的幾個小時之前，一個同樣將重大影響房地產(chǎn)市場的電視電話會議也正在北京舉行。
在這個重要的電視電話會議上，國務(wù)院總理溫家寶作了重要講話，要求繼續(xù)加強(qiáng)和改進(jìn)土地管理，促進(jìn)節(jié)約用地，強(qiáng)調(diào)要逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求、符合我國國情、嚴(yán)格科學(xué)有效的土地管理制度。
對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生打壓的加息，與影響房地產(chǎn)市場供應(yīng)的土地政策，在同一天的前后推行，也許不能簡單地看作僅僅是一個巧合。
對于并沒有多少人注意到的這次高規(guī)格的會議，其中就有兩條必須好好品味的內(nèi)容：第一、運(yùn)用價格機(jī)制調(diào)控用地；第二、控制建設(shè)用地增量、盤活土地存量。
筆者認(rèn)為，如同加息中出現(xiàn)的市場化傾向，中央政府已經(jīng)開始適度放松了對土地的供應(yīng)，而土地方面的調(diào)控在這個會議中表現(xiàn)出明顯的市場化調(diào)節(jié)傾向，與之前著重行政手段的宏觀調(diào)控有了區(qū)別?，F(xiàn)在強(qiáng)調(diào)用價格機(jī)制來調(diào)節(jié)市場的供求關(guān)系，并不是以前的一刀切，所有的土地都不能批了。而且目前的實際情況是大的發(fā)展商手中的土地儲備可以用上好幾年，因此會議上強(qiáng)調(diào)了要盤活土地的存量，也是要使用市場手段來促進(jìn)土地的消化。
事實上，宏觀調(diào)控以來，作為重要調(diào)控對象的房地產(chǎn)行業(yè)的熱度并沒有減弱，房價仍在上升，其中很重要的作用力就是土地緊縮造成了供應(yīng)的減少，而社會消費(fèi)的需求方面并沒有下降，這樣就使得開發(fā)商手中的現(xiàn)有資源變得更加緊俏，一方面是消費(fèi)的持續(xù)增長，一方面是資源的相對減少，就為房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步膨脹提供了條件。
所以我們看到在國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中，今年前三季度，中國房地產(chǎn)的價格比去年同期上漲了13.4%，其中住宅價格上漲11.5%。前九個月商品房的銷售面積增長速度比竣工面積的增長速度要快，銷售面積的增長幅度是19.3%，而竣工面積的增長幅度是9.5%。
國家統(tǒng)計局一位負(fù)責(zé)人就此表示：“房地產(chǎn)價格上漲過快并不是一件好事情，而且我們也確實應(yīng)該密切關(guān)注這個價格的走勢，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)價格上漲過快，甚至由于人為炒作出現(xiàn)泡沫?！倍胄性谀曛型瞥龅牡诙径蓉泿耪邎?zhí)行報告中就已經(jīng)將房地產(chǎn)價格的上漲作為重點(diǎn)監(jiān)測對象，各方的焦點(diǎn)已經(jīng)聚集到房價身上，可謂“箭在弦上不得不發(fā)”。
正是在這個背景下，央行決定加息對房地產(chǎn)市場的需求進(jìn)行影響，同時由市場來調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。因此，國土資源部的官員證實，自今年4月份以來在全國范圍內(nèi)凍結(jié)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的禁令在10月31日已經(jīng)解禁，地方政府將可以重新啟動土地開發(fā)、招商和投資計劃。
而作為房地產(chǎn)市場最為惹眼的上海，在溫家寶總理主持的電視電話會議之后的一天就作出了強(qiáng)烈的反應(yīng)。10月29日，上海市房地局推出了大量住宅用地，加大了土地供應(yīng)量。根據(jù)上海市國有土地使用權(quán)2004年第3號出讓公告，這次公告總計推出了14個區(qū)以及新江灣城共44幅國有土地使用權(quán)，總面積高達(dá)277.7萬平方米，其中純居住用途的地塊面積高達(dá)247萬平方米，占到將近90%的份額。
由此從加息和土地政策兩個方面的變化看，中央政府對房地產(chǎn)市場的態(tài)度已經(jīng)表現(xiàn)十分明顯，也表明了比較堅定的決心。前些時還在激烈爭辯的“房地產(chǎn)泡沫論”已經(jīng)變得毫無意義了，中國房地產(chǎn)市場的由熱變冷已經(jīng)是個明顯的趨勢。

外資大舉進(jìn)入將對國內(nèi)房地企業(yè)產(chǎn)生沖擊

但是對于一心想進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的國外資本來說，以上的這些措施和政策都是巨大的動力。目前，外資正抓住宏觀調(diào)控這一難得的“歷史機(jī)遇”，通過各種方式加快其進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的步伐。
據(jù)調(diào)查，目前在中國從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商有三種：一種是港資的開發(fā)商，他們在內(nèi)地獨(dú)立從事開發(fā)住宅和辦公樓；另一種是境外開發(fā)商，如新加坡、澳大利亞、荷蘭等；還有一些是純投資性行為，如麥格理銀行、美國萊曼兄弟等。其中，港資開發(fā)商表現(xiàn)異?；钴S。如信和置地攜手中海地產(chǎn)在國內(nèi)四面出擊，在4月連連拿下成都、深圳兩大地塊。嘉華集團(tuán)明確表示要把在上海的投資額增加至集團(tuán)總投資額的30%－40%。此外，新鴻基、瑞安地產(chǎn)等也伺機(jī)而動，準(zhǔn)備加速發(fā)展。與此同時,歐美外資加速進(jìn)入。不久前，美國洛克菲勒集團(tuán)宣布參與上海外灘源改造。摩根士丹利也不甘落后，早在4月便在天津聯(lián)手順馳，投資房地產(chǎn)；5月，荷蘭國際集團(tuán)宣布收購一家亞洲房地產(chǎn)基金，再度與上海復(fù)地集團(tuán)合作投資上海房地產(chǎn)；6月，以摩根士丹利為首的財團(tuán)從中國建設(shè)銀行處成功拍得賬面值達(dá)28.5億元人民幣的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)；與此同時，排名世界前三強(qiáng)的荷蘭房地產(chǎn)基金ING收購了Rodamco Asia公司在北京和上海的兩個房產(chǎn)項目。
近一年來，海外資本投資北京房地產(chǎn)業(yè)的項目將近20個，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元人民幣，投資方所在國家包括新加坡、美國、日本、加拿大、英國、荷蘭、德國、印尼等。其中尤以新加坡為甚，包括新加坡國浩房地產(chǎn)集團(tuán)、吉寶置業(yè)、凱德置地在內(nèi)的數(shù)家新資房地產(chǎn)開發(fā)商在北京排兵布陣。
筆者認(rèn)為，土地交易政策的市場化為外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)注入了一劑“強(qiáng)心劑”，土地公開交易的實施徹底打破了房地產(chǎn)游戲的“灰色法則”，政府及市場更透明的操作環(huán)境使外資重新燃起了投資熱情，這是外資地產(chǎn)大亨積極跟進(jìn)的主要原因。另外，在中國土地供給有限的情況下，房地產(chǎn)價格下降的空間并不充足，而且憑借雄厚的資本和優(yōu)惠的政策，外資進(jìn)入中國市場的欲望必將空前膨脹。
而由于在資金、技術(shù)、管理模式、理念等方面的巨大差距，外資這種大舉進(jìn)入的趨勢必將對國內(nèi)企業(yè)帶來一定沖擊。
文/亞博聯(lián)合咨詢    深圳經(jīng)濟(jì)觀察員   張蕓博