第三次房地產(chǎn)調(diào)控迎來(lái)第一個(gè)高潮

3月17日，“兩會(huì)”結(jié)束后的第二天，央行宣布，自3月18日起將金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率同步上調(diào)。在CPI持續(xù)上揚(yáng)、流動(dòng)性過(guò)剩的宏觀背景下，此次加息可謂恰逢時(shí)機(jī)。特別是對(duì)正處于微妙時(shí)刻的國(guó)內(nèi)樓市來(lái)講，加息對(duì)擠壓樓市泡沫，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，亦可發(fā)揮積極的效應(yīng)。事實(shí)上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)就指出，要正確運(yùn)用政府調(diào)控和市場(chǎng)機(jī)制兩個(gè)手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，保持合理的價(jià)格水平，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。因此可以說(shuō)，此次加息掀起了2007年房地產(chǎn)調(diào)控的第一個(gè)高潮。值得注意的是，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷了2005和2006年兩次調(diào)控，但效果都不甚理想。盡管房?jī)r(jià)漲幅趨緩，但仍然處在高位。那么，2007一開(kāi)始舉措便頻出的第三次房地產(chǎn)調(diào)控，能否讓“高燒”的房?jī)r(jià)降溫？…………

前兩次房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳

2005年，政府打響了為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的第一場(chǎng)戰(zhàn)役。當(dāng)年3月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過(guò)《國(guó)務(wù)院2005年工作要點(diǎn)》，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模，對(duì)保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭具有重要意義。隨后，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》?！锻ㄖ芬还灿邪藯l意見(jiàn)，也就是后來(lái)俗稱的“國(guó)八條”。其中明確指出，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加等原因，導(dǎo)致了一些地方住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，要求地方政府及相關(guān)部門抑制價(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。一是要高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二是要切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；四是嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六是全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八是認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。八條意見(jiàn)言簡(jiǎn)意賅，從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入，雖涉及問(wèn)題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致——那就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在此基礎(chǔ)上，有關(guān)地方在原有基礎(chǔ)上增加了配套商品房用地，加大中低檔商品房的供應(yīng)量，以有效抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。2005年3月17日，央行又出臺(tái)了以調(diào)高房貸利率、提高首付比例為主要內(nèi)容的房貸新政策，謀求抑制房?jī)r(jià)猛漲，控制由此可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。雖然市場(chǎng)上像2004年底到2005年初那種瘋狂的房?jī)r(jià)暴漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在，但房?jī)r(jià)在2005年并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的穩(wěn)定、回落態(tài)勢(shì)，全年房?jī)r(jià)較上年仍上漲達(dá)7.6%。市場(chǎng)在減緩漲幅的同時(shí)，開(kāi)始尋找新的方向。

    而2006年對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)“政策調(diào)控年”，亦是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)大風(fēng)大浪的一年：在這一年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，土地、信貸等房地產(chǎn)行業(yè)鏈條上的各個(gè)環(huán)節(jié)都一并收緊。這六項(xiàng)有針對(duì)性的措施，包括切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)；進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度等具體內(nèi)容。緊隨其后，國(guó)務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。被稱為“十五條”的該《意見(jiàn)》，對(duì)“國(guó)六條”內(nèi)容進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)化，首度提出了“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的標(biāo)準(zhǔn)。這一標(biāo)準(zhǔn)也在隨后建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》中被進(jìn)一步細(xì)化。在銀根方面，繼2004年底央行首度上調(diào)存貸款利率后，2006年4月，央行再度全面上調(diào)各檔次貸款利率。8月，央行又一次果斷出手上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。同時(shí)，進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場(chǎng)化。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)源頭的“土地供應(yīng)”方面，調(diào)控措施也接二連三。隨著各項(xiàng)政策的施行，2006年房?jī)r(jià)在2005年尋求新方向的基礎(chǔ)上，開(kāi)始了高位盤整。其中，廣州、深圳、北京、天津等地的房?jī)r(jià)還出現(xiàn)了不同程度的較大上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年房?jī)r(jià)漲幅總體仍然偏高，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲5.5%，但漲幅比上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。

2月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格繼續(xù)上漲

據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年2月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.3%，漲幅比上月低0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月持平。其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲5.9%，漲幅比上月低0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，與去年同月比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲2.6%，漲幅比上月高0.9個(gè)百分點(diǎn)；普通商品住房銷售價(jià)格上漲6.1%，漲幅比上月低0.2個(gè)百分點(diǎn)；高檔商品住房銷售價(jià)格上漲6.7%，漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。與上月比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.2%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)；普通商品住房銷售價(jià)格上漲0.7%，漲幅與上月持平；高檔商品住房銷售價(jià)格上漲0.3%，漲幅比上月低0.5個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，與去年同月比，漲幅較大的主要城市包括：深圳9.9%，北京9.7%，廣州9.6%和福州9.1%等。與上月比，漲幅超過(guò)1%的城市有19個(gè)，漲幅較大的主要城市包括：岳陽(yáng)3.4%，蘭州2.8%，沈陽(yáng)2.5%，南寧2.3%和長(zhǎng)沙2%等；牡丹江、包頭等6個(gè)城市略有下降。二手住房銷售價(jià)格同比上漲4.4%，漲幅比上月低0.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。非住宅商品房銷售價(jià)格同比上漲4.2%，漲幅比上月低0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)控正步步緊逼

在經(jīng)歷了2005年和2006年的兩次效果都不甚理想的調(diào)控后， 2007年將是房地產(chǎn)調(diào)控的“執(zhí)行年”，三次房地產(chǎn)調(diào)控仍將在土地、稅收、信貸等方面繼續(xù)推進(jìn)。今年的“兩會(huì)”上，“研究開(kāi)征物業(yè)稅實(shí)施方案”再度被提上議程。物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。一旦開(kāi)征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果是，因開(kāi)發(fā)房產(chǎn)成本的降低，推動(dòng)房?jī)r(jià)的下降。因?yàn)樵谀壳暗姆績(jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占到60%。如果以物業(yè)稅的方式逐年繳納地租和稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本必然大幅下降，房?jī)r(jià)當(dāng)然也會(huì)隨之下降。另外，目前我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，一旦開(kāi)征物業(yè)稅，那么，在土地增值收益全部流向房產(chǎn)保有者的情況下，勢(shì)必增加房產(chǎn)保有者應(yīng)繳納的稅款，這也加大了投機(jī)客的負(fù)擔(dān)，從而抑制投機(jī)行為。

物業(yè)稅：正在物色試點(diǎn)城市。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌日前透露，物業(yè)稅可能將在今年展開(kāi)試點(diǎn)，如果順利，明年向全國(guó)推廣。他表示，去年是房地產(chǎn)政策井噴年，今年是政策落實(shí)年，政府要全面規(guī)劃稅費(fèi)，重點(diǎn)切入物業(yè)稅，物業(yè)稅開(kāi)征勢(shì)在必行。顧云昌表示，關(guān)于物業(yè)稅，他了解到的情況是正在找試點(diǎn)單位和試點(diǎn)城市，整個(gè)稅基沒(méi)定下來(lái)，是大面積征稅還是第二套房子征稅，多大面積算大面積，都還沒(méi)有確定?？偟姆较蚴墙衲旮阍圏c(diǎn)，如果一切順利，明年可能向全國(guó)推廣。顧云昌同時(shí)透露，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、房地產(chǎn)企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托投資基金等有關(guān)規(guī)定基本方案已經(jīng)確定，今年可能出臺(tái)。

土地：增值稅清算。在土地政策方面，1月份，國(guó)稅總局公布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求自2月1日起，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行增值稅清算?！锻ㄖ返某雠_(tái)顯示了政府從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的決心，將壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間，加大其資金壓力，并對(duì)其構(gòu)成實(shí)質(zhì)性不利影響，可以說(shuō)是拉開(kāi)了三次調(diào)控的序幕。此外，監(jiān)察部日前下發(fā)的關(guān)于2007年執(zhí)法監(jiān)察和效能監(jiān)察工作的安排意見(jiàn)指出，各級(jí)監(jiān)察機(jī)關(guān)將按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范招投標(biāo)活動(dòng)的若干意見(jiàn)》的要求，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)執(zhí)法活動(dòng)的監(jiān)督。配合有關(guān)部門規(guī)范和完善工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)制度，督促行政主管部門建立和完善工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)行政監(jiān)督機(jī)制和投訴處理機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)政府投資工程招標(biāo)投標(biāo)的監(jiān)督管理，規(guī)范建筑市場(chǎng)交易行為，不斷推動(dòng)工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管體制機(jī)制的制度創(chuàng)新。與此同時(shí)，要建立健全監(jiān)察機(jī)關(guān)與行政主管部門之間的案件移送機(jī)制，嚴(yán)肅查處領(lǐng)導(dǎo)干部利用職權(quán)違規(guī)干預(yù)和插手工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)及政府投資項(xiàng)目中虛假招標(biāo)投標(biāo)等違紀(jì)違法案件。意見(jiàn)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，將按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》的要求，會(huì)同有關(guān)部門繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，集中開(kāi)展專項(xiàng)整治，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的土地、規(guī)劃、拆遷等環(huán)節(jié)存在的違規(guī)違紀(jì)問(wèn)題。

信貸：再度加息。今年的“兩會(huì)”上，房?jī)r(jià)作為百姓關(guān)注的頭等大事，成為代表委員們熱議的焦點(diǎn)?！皟蓵?huì)”剛一落幕，加息這只“靴子”就應(yīng)聲落地。3月17日，“兩會(huì)”結(jié)束的第二天，央行于意料之外、情理之中宣布，將金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率同步上調(diào)。這是繼2004年12月央行首度加息后，第四次上調(diào)存貸款利率，也是2007年的第一次加息。其中，一年期存款基準(zhǔn)利率由2.52%上調(diào)至2.79%，一年期的貸款基準(zhǔn)利率則由6.12%上調(diào)至6.39%?？梢灶A(yù)計(jì)，在加息政策后，一系列新的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和證券市場(chǎng)上房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生較大的影響。預(yù)計(jì)，今年房?jī)r(jià)漲幅將較去年進(jìn)一步減緩。