中國(guó)樓市拐點(diǎn)就在眼前
2007-11-19 09:32:35
截至10月，深圳的一、二手房成交量已連續(xù)四個(gè)月下滑；在廣州，越來(lái)越多的開發(fā)商加入降價(jià)隊(duì)伍；而10月份的上海樓市成交量也呈現(xiàn)加速下滑之勢(shì)。這無(wú)疑釋放出一種信號(hào)：開發(fā)商已經(jīng)陷于精疲力竭的艱苦維持境地，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)……
10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.5%
據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.6%，漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。
新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲10.6%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.9%，漲幅與上月持平。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲3.3%、10.9%和12.3%，環(huán)比分別上漲0.5%、2.1%和1.7%。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：寧波19.1%、烏魯木齊18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：重慶6.1%、宜昌4.1%、西寧4.0%、湛江3.9%和吉林3.6%等。
二手住房銷售價(jià)格同比上漲8.7%，漲幅比上月高1.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月低0.2個(gè)百分點(diǎn)。同比漲幅較高的主要城市包括: 深圳21.1%、寧波15.6%、烏魯木齊13.5%和北京11.7%等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：西安4.4%、長(zhǎng)春3.3%、杭州3.2%和吉林3.2%。
非住宅商品房銷售價(jià)格同比上漲6.7%，漲幅比上月低0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月低0.6個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓、商業(yè)娛樂(lè)用房和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房銷售價(jià)格同比分別上漲8.7%、6.6%和4.5%。
分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)的再次上漲無(wú)疑將使得調(diào)控更加趨嚴(yán)，而這也意味著樓市的拐點(diǎn)在政策頻繁敲打和市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變的情況之下可能會(huì)比預(yù)期中更早和更快出現(xiàn)。
外資已風(fēng)光不再
繼去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”之后，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部于上周公布了新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，再次發(fā)出限制外資進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)烈信號(hào)。
根據(jù)最新出臺(tái)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，從今年12月1日起，外資將不再被鼓勵(lì)進(jìn)入內(nèi)地普通住宅的開發(fā)建設(shè)中。更為嚴(yán)厲的是，為了防止外資直接或通過(guò)中介炒房，外資進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的途徑也將受到全面限制。
最新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》將產(chǎn)業(yè)分為鼓勵(lì)、限制和禁止三類。在老版本中被列入“鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”的“房地產(chǎn)業(yè)”被取消。而在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”的“房地產(chǎn)業(yè)”中，不但對(duì)外資進(jìn)入土地成片開發(fā)和高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域等繼續(xù)限制，同時(shí)還增加了進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。不過(guò)，由于規(guī)定的是“限制”，因此只是提高了外資進(jìn)入的“門坎”，而并未到“嚴(yán)禁”的程度。
分析認(rèn)為，新版的修訂部分顯示出房地產(chǎn)領(lǐng)域再次加強(qiáng)了對(duì)外資收緊的力度。目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已難有炒房空間。因?yàn)檎?guī)交易存量房時(shí)，國(guó)家明令禁止中介吃差價(jià)。而“二手房限外”的出現(xiàn)，正是因?yàn)閾?dān)心外資通過(guò)中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域，顯示出政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)控的決心。對(duì)于，具有外資背景的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可能會(huì)受到更強(qiáng)的監(jiān)管。另外，中國(guó)本土的中介公司海外融資的進(jìn)程也將可能受到影響。新的配套政策或方案預(yù)計(jì)不久將出臺(tái)，如何在打擊國(guó)際游資投機(jī)行為、保護(hù)消費(fèi)者的同時(shí)又不打擊行業(yè)發(fā)展將成為新配套政策的重點(diǎn)也是難點(diǎn)。
一線城市拐點(diǎn)已在眼前
截至10月，深圳的一、二手房成交量已連續(xù)四個(gè)月下滑；在廣州，越來(lái)越多的開發(fā)商加入降價(jià)隊(duì)伍；而10月份的上海樓市成交量也呈現(xiàn)加速下滑之勢(shì)。上周，上海商品住宅成交量環(huán)比萎縮26.94%。顯然，即將到來(lái)的冬季樓市觀望氛圍越來(lái)越濃烈。這無(wú)疑釋放出一種信號(hào)：開發(fā)商已經(jīng)陷于精疲力竭的艱苦維持境地，長(zhǎng)久以來(lái)為高房?jī)r(jià)苦惱不堪的人們有可能會(huì)迎來(lái)喜悅。
而且我們需要看到一個(gè)現(xiàn)實(shí)，雖然商品房發(fā)售價(jià)格不斷同比攀升，但是商品房空置率卻在逐月累積?？梢载?fù)責(zé)任地指出，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的盲目沖動(dòng)和資產(chǎn)價(jià)格的狂熱預(yù)沽，導(dǎo)致多股境內(nèi)外投機(jī)資本泥沙俱下，加上國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行向開發(fā)商無(wú)度借貸，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了暫時(shí)性的強(qiáng)硬支撐，致使不明就里的人們一度受假象蠱惑，從而不惜高負(fù)債地走進(jìn)市場(chǎng)，導(dǎo)致本應(yīng)虛弱的樓價(jià)得以持續(xù)攀升（其間局部也有過(guò)小幅回落），而開發(fā)商也跟著有恃無(wú)恐。
但總會(huì)有大多數(shù)個(gè)人、機(jī)構(gòu)和主體再也承受不了或同時(shí)感到如此維持下去異常吃力的那一天。這一天一旦到來(lái)，虛弱的樓市和開發(fā)商集團(tuán)將雙雙應(yīng)聲而倒。如果要給定某些可資判斷的標(biāo)準(zhǔn)，我建議不妨持續(xù)地注意樓價(jià)增幅數(shù)據(jù)以及空置率統(tǒng)計(jì)報(bào)表，更要注意來(lái)自中央調(diào)控部門的宏觀策略以及據(jù)此采取的動(dòng)作頻率。
如果待售價(jià)格或無(wú)效價(jià)格繼續(xù)攀升，或者是由于少數(shù)投機(jī)資本的高頻次、大規(guī)模購(gòu)買造成或鼓動(dòng)的所謂市場(chǎng)交易價(jià)格整體攀升，體現(xiàn)出來(lái)的都是一種危險(xiǎn)步調(diào)。與此同步的不能得到適時(shí)消化反而有增無(wú)減的高空置率，本身就已能說(shuō)明一些問(wèn)題。當(dāng)此類問(wèn)題一再堆積，而多數(shù)人又表現(xiàn)為不能接受之時(shí)，關(guān)于市場(chǎng)的美麗神話都將不攻自破。
目前此種跡象已現(xiàn)端倪。關(guān)于樓市拐點(diǎn)即將出現(xiàn)的說(shuō)法在業(yè)界逐漸抬頭，緊隨左右的，則是多個(gè)城市的房?jī)r(jià)在一輪人為性的虛高之后，同時(shí)出現(xiàn)了大幅度的下滑。
可以明確推定，人們的市場(chǎng)神經(jīng)已經(jīng)敏感到了極至。而沉重心理壓力之下的投機(jī)者則被置于宏觀政策的波譎云詭當(dāng)中，遭遇多重政策性約束，對(duì)于市場(chǎng)前景的預(yù)期亦在不停搖擺起落，漸漸趨于斷裂邊緣。當(dāng)今天相應(yīng)的房貸新政（二套房首付比例）一經(jīng)推出，就成了可能迫使這一預(yù)期快速斷裂的強(qiáng)有力的一根稻草，由之出現(xiàn)了作低價(jià)格大量拋售等狀況。
未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)局勢(shì)將更加危如累卵，否則我們不可能看到金融機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出有意撤離的姿態(tài)。這一最大的樓市商業(yè)既得利益
集團(tuán)的態(tài)度出現(xiàn)了明確而實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)向，意味著樓市的拐點(diǎn)可能會(huì)比預(yù)期中更早和更快出現(xiàn)。
在房貸新政之外，房地產(chǎn)業(yè)被明確列入外資投資禁入領(lǐng)域。房貸新政和限制外資當(dāng)然不是有效摧毀樓市非理性泡沫的唯一武器，但它們是極為必需的一件。通過(guò)首付約束第二套住房購(gòu)買行為，表明銀行準(zhǔn)備抽身。同時(shí)，打擊二手房交易，也必然迫使存在嚴(yán)重炒賣風(fēng)氣的二手房交易瀕絕；而限外措施與之一道鋪開，則是要在內(nèi)部清理之時(shí)，同時(shí)杜絕外部炒賣勢(shì)力的干擾，雙管齊下包抄圍堵。如此一來(lái)，開發(fā)商集團(tuán)和虛高價(jià)格背后的所有強(qiáng)硬支撐都將被清理，此時(shí)若再加力，整個(gè)畸形價(jià)格體系必然轟然倒地。
在經(jīng)歷了近四年時(shí)間的政策合力圍剿之后，累積效應(yīng)終于出現(xiàn)。而房貸新政和限外只是在政策落地周期結(jié)束之后，調(diào)控者往爐子里添加的兩把“火”，這兩把“火”，將四年以來(lái)的政策布局所埋下的潛在效力逐一點(diǎn)燃了。可以預(yù)見，如果樓市價(jià)格今后仍頑固維持在大多數(shù)人接受不了的高度，調(diào)控者將會(huì)繼續(xù)發(fā)力敲打，以價(jià)格相繼跌落（而非回落）、開發(fā)商集團(tuán)紛紛低價(jià)位拋售（目前有些商人已經(jīng)迫不及待地通過(guò)境外上市尋找資金支持）為明顯標(biāo)志的樓市拐點(diǎn)想不出現(xiàn)只怕都難。
10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.5%
據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.6%，漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。
新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲10.6%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.9%，漲幅與上月持平。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲3.3%、10.9%和12.3%，環(huán)比分別上漲0.5%、2.1%和1.7%。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：寧波19.1%、烏魯木齊18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：重慶6.1%、宜昌4.1%、西寧4.0%、湛江3.9%和吉林3.6%等。
二手住房銷售價(jià)格同比上漲8.7%，漲幅比上月高1.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月低0.2個(gè)百分點(diǎn)。同比漲幅較高的主要城市包括: 深圳21.1%、寧波15.6%、烏魯木齊13.5%和北京11.7%等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：西安4.4%、長(zhǎng)春3.3%、杭州3.2%和吉林3.2%。
非住宅商品房銷售價(jià)格同比上漲6.7%，漲幅比上月低0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月低0.6個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓、商業(yè)娛樂(lè)用房和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房銷售價(jià)格同比分別上漲8.7%、6.6%和4.5%。
分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)的再次上漲無(wú)疑將使得調(diào)控更加趨嚴(yán)，而這也意味著樓市的拐點(diǎn)在政策頻繁敲打和市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變的情況之下可能會(huì)比預(yù)期中更早和更快出現(xiàn)。
外資已風(fēng)光不再
繼去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”之后，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部于上周公布了新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，再次發(fā)出限制外資進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)烈信號(hào)。
根據(jù)最新出臺(tái)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，從今年12月1日起，外資將不再被鼓勵(lì)進(jìn)入內(nèi)地普通住宅的開發(fā)建設(shè)中。更為嚴(yán)厲的是，為了防止外資直接或通過(guò)中介炒房，外資進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的途徑也將受到全面限制。
最新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》將產(chǎn)業(yè)分為鼓勵(lì)、限制和禁止三類。在老版本中被列入“鼓勵(lì)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”的“房地產(chǎn)業(yè)”被取消。而在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”的“房地產(chǎn)業(yè)”中，不但對(duì)外資進(jìn)入土地成片開發(fā)和高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域等繼續(xù)限制，同時(shí)還增加了進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。不過(guò)，由于規(guī)定的是“限制”，因此只是提高了外資進(jìn)入的“門坎”，而并未到“嚴(yán)禁”的程度。
分析認(rèn)為，新版的修訂部分顯示出房地產(chǎn)領(lǐng)域再次加強(qiáng)了對(duì)外資收緊的力度。目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已難有炒房空間。因?yàn)檎?guī)交易存量房時(shí)，國(guó)家明令禁止中介吃差價(jià)。而“二手房限外”的出現(xiàn)，正是因?yàn)閾?dān)心外資通過(guò)中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域，顯示出政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)控的決心。對(duì)于，具有外資背景的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可能會(huì)受到更強(qiáng)的監(jiān)管。另外，中國(guó)本土的中介公司海外融資的進(jìn)程也將可能受到影響。新的配套政策或方案預(yù)計(jì)不久將出臺(tái)，如何在打擊國(guó)際游資投機(jī)行為、保護(hù)消費(fèi)者的同時(shí)又不打擊行業(yè)發(fā)展將成為新配套政策的重點(diǎn)也是難點(diǎn)。
一線城市拐點(diǎn)已在眼前
截至10月，深圳的一、二手房成交量已連續(xù)四個(gè)月下滑；在廣州，越來(lái)越多的開發(fā)商加入降價(jià)隊(duì)伍；而10月份的上海樓市成交量也呈現(xiàn)加速下滑之勢(shì)。上周，上海商品住宅成交量環(huán)比萎縮26.94%。顯然，即將到來(lái)的冬季樓市觀望氛圍越來(lái)越濃烈。這無(wú)疑釋放出一種信號(hào)：開發(fā)商已經(jīng)陷于精疲力竭的艱苦維持境地，長(zhǎng)久以來(lái)為高房?jī)r(jià)苦惱不堪的人們有可能會(huì)迎來(lái)喜悅。
而且我們需要看到一個(gè)現(xiàn)實(shí)，雖然商品房發(fā)售價(jià)格不斷同比攀升，但是商品房空置率卻在逐月累積?？梢载?fù)責(zé)任地指出，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的盲目沖動(dòng)和資產(chǎn)價(jià)格的狂熱預(yù)沽，導(dǎo)致多股境內(nèi)外投機(jī)資本泥沙俱下，加上國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行向開發(fā)商無(wú)度借貸，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了暫時(shí)性的強(qiáng)硬支撐，致使不明就里的人們一度受假象蠱惑，從而不惜高負(fù)債地走進(jìn)市場(chǎng)，導(dǎo)致本應(yīng)虛弱的樓價(jià)得以持續(xù)攀升（其間局部也有過(guò)小幅回落），而開發(fā)商也跟著有恃無(wú)恐。
但總會(huì)有大多數(shù)個(gè)人、機(jī)構(gòu)和主體再也承受不了或同時(shí)感到如此維持下去異常吃力的那一天。這一天一旦到來(lái)，虛弱的樓市和開發(fā)商集團(tuán)將雙雙應(yīng)聲而倒。如果要給定某些可資判斷的標(biāo)準(zhǔn)，我建議不妨持續(xù)地注意樓價(jià)增幅數(shù)據(jù)以及空置率統(tǒng)計(jì)報(bào)表，更要注意來(lái)自中央調(diào)控部門的宏觀策略以及據(jù)此采取的動(dòng)作頻率。
如果待售價(jià)格或無(wú)效價(jià)格繼續(xù)攀升，或者是由于少數(shù)投機(jī)資本的高頻次、大規(guī)模購(gòu)買造成或鼓動(dòng)的所謂市場(chǎng)交易價(jià)格整體攀升，體現(xiàn)出來(lái)的都是一種危險(xiǎn)步調(diào)。與此同步的不能得到適時(shí)消化反而有增無(wú)減的高空置率，本身就已能說(shuō)明一些問(wèn)題。當(dāng)此類問(wèn)題一再堆積，而多數(shù)人又表現(xiàn)為不能接受之時(shí)，關(guān)于市場(chǎng)的美麗神話都將不攻自破。
目前此種跡象已現(xiàn)端倪。關(guān)于樓市拐點(diǎn)即將出現(xiàn)的說(shuō)法在業(yè)界逐漸抬頭，緊隨左右的，則是多個(gè)城市的房?jī)r(jià)在一輪人為性的虛高之后，同時(shí)出現(xiàn)了大幅度的下滑。
可以明確推定，人們的市場(chǎng)神經(jīng)已經(jīng)敏感到了極至。而沉重心理壓力之下的投機(jī)者則被置于宏觀政策的波譎云詭當(dāng)中，遭遇多重政策性約束，對(duì)于市場(chǎng)前景的預(yù)期亦在不停搖擺起落，漸漸趨于斷裂邊緣。當(dāng)今天相應(yīng)的房貸新政（二套房首付比例）一經(jīng)推出，就成了可能迫使這一預(yù)期快速斷裂的強(qiáng)有力的一根稻草，由之出現(xiàn)了作低價(jià)格大量拋售等狀況。
未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)局勢(shì)將更加危如累卵，否則我們不可能看到金融機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出有意撤離的姿態(tài)。這一最大的樓市商業(yè)既得利益
集團(tuán)的態(tài)度出現(xiàn)了明確而實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)向，意味著樓市的拐點(diǎn)可能會(huì)比預(yù)期中更早和更快出現(xiàn)。
在房貸新政之外，房地產(chǎn)業(yè)被明確列入外資投資禁入領(lǐng)域。房貸新政和限制外資當(dāng)然不是有效摧毀樓市非理性泡沫的唯一武器，但它們是極為必需的一件。通過(guò)首付約束第二套住房購(gòu)買行為，表明銀行準(zhǔn)備抽身。同時(shí)，打擊二手房交易，也必然迫使存在嚴(yán)重炒賣風(fēng)氣的二手房交易瀕絕；而限外措施與之一道鋪開，則是要在內(nèi)部清理之時(shí)，同時(shí)杜絕外部炒賣勢(shì)力的干擾，雙管齊下包抄圍堵。如此一來(lái)，開發(fā)商集團(tuán)和虛高價(jià)格背后的所有強(qiáng)硬支撐都將被清理，此時(shí)若再加力，整個(gè)畸形價(jià)格體系必然轟然倒地。
在經(jīng)歷了近四年時(shí)間的政策合力圍剿之后，累積效應(yīng)終于出現(xiàn)。而房貸新政和限外只是在政策落地周期結(jié)束之后，調(diào)控者往爐子里添加的兩把“火”，這兩把“火”，將四年以來(lái)的政策布局所埋下的潛在效力逐一點(diǎn)燃了。可以預(yù)見，如果樓市價(jià)格今后仍頑固維持在大多數(shù)人接受不了的高度，調(diào)控者將會(huì)繼續(xù)發(fā)力敲打，以價(jià)格相繼跌落（而非回落）、開發(fā)商集團(tuán)紛紛低價(jià)位拋售（目前有些商人已經(jīng)迫不及待地通過(guò)境外上市尋找資金支持）為明顯標(biāo)志的樓市拐點(diǎn)想不出現(xiàn)只怕都難。
