“梯度開發(fā)模式被禁”壓縮房產(chǎn)業(yè)利潤空間

國土資源部9日正式發(fā)布最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號令），明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過“招拍掛”公開方式出讓，強調(diào)受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書……

政策出臺為十七大“獻禮”

過去三年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們常常看到在兩會召開之前，或者兩會召開剛剛結(jié)束的時候，相關(guān)主管部門有一些措施出臺。39號令的基本精神已經(jīng)醞釀了很久，趕在17大之前發(fā)布，算是關(guān)注民生做的實際工作。

盡管從2003年起就已開始土地市場的治理整頓，但本輪調(diào)控的執(zhí)法行動密度在今年達到了空前，這一新規(guī)定出臺的背后，一方面是“十八億畝耕地紅線高于一切”，另一方面則是中央政府關(guān)于解決城市中低收入住房問題的政策在起作用。更重要的一方面是，由于分期付款，開發(fā)商的風(fēng)險被轉(zhuǎn)移到了金融機構(gòu)，如果某個運作環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就可能會造成一系列的風(fēng)險爆發(fā)。
國土資源部部長徐紹史日前表示，就土地執(zhí)法工作，國土資源部在2007年已形成三條線：第一條線是國家土地督察系統(tǒng)對?。▍^(qū)、市）和計劃單列市政府土地管理情況開展專項督察。到目前已向十二個省市發(fā)出了整改意見書。

第二條線是與相關(guān)部門聯(lián)合開展專項行動：與監(jiān)察部聯(lián)合開展查處土地違規(guī)違法案件專項行動，與監(jiān)察部等五部委開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理工作，與農(nóng)業(yè)部等七部委聯(lián)合開展農(nóng)村土地突出問題專項治理，全國土地執(zhí)法“百日行動”。

第三條線是該部執(zhí)法監(jiān)察局的日常土地執(zhí)法工作。為確保高密度的執(zhí)法工作落實，徐紹史和國家土地副總督察甘藏春近日連續(xù)分赴東北、華北和華中等地，就“百日行動”進行組織動員。

新規(guī)打擊房地產(chǎn)商囤地行為

現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商是在進行高杠桿性的資金運作，拿地的時候采用分期付款的方式，開發(fā)的時候從銀行貸款，賣了房子也是靠房貸。開發(fā)商的負債杠桿比例非常高，就使得一方面很多開發(fā)商把戰(zhàn)線拉的比較長，帶來了房地產(chǎn)市場投機行為非常嚴重。另外，商業(yè)銀行參與房貸面臨的風(fēng)險就非常大。國土資源部出臺這個文件，有利于進一步平抑房價。

39號令中容易引起誤讀的條款是對原執(zhí)行的11號令第二十三條進行修改的內(nèi)容，修改后，該條款規(guī)定，受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

強調(diào)這一規(guī)定的原因是，實際操作過程中，一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金，就取得了土地使用權(quán)證，或根據(jù)付款進程和支付比例部分取得了建設(shè)用地使用權(quán)證書，造成了一些項目房子都賣了還沒交齊土地出讓金的現(xiàn)象出現(xiàn)，同時，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問題。

國土資源部有關(guān)部門負責(zé)人指出，新規(guī)定執(zhí)行后，只要不違反土地出讓合同，按照合同約定分期付款是可以的，但不再可以分期、分批拿證了，必須繳清全部出讓金后，才可以拿到建設(shè)用地使用權(quán)證。

對于政策執(zhí)行效果的三點判斷

39號令出臺以后，實際上增加了開發(fā)商的風(fēng)險，擠壓其資金流的空間，使它能夠面向市場的時候盡早把現(xiàn)有的土地開發(fā)完，在資金流量這一塊也壓縮了一定的利潤空間。只不過這個政策的效果，應(yīng)該并不是現(xiàn)在，現(xiàn)在新拿的土地才可能受到39號令的影響。對未來是有一定影響的，但是在今年和明年影響并不大。

此外，39號令中沒有提及到在招投標過程中應(yīng)該怎么樣來調(diào)控土地出讓市場，這一塊是一個明顯不足。招投標實際上已經(jīng)完全把小開發(fā)商和中等開發(fā)商排除在外，形成少數(shù)幾個大開發(fā)商壟斷市場的現(xiàn)狀，因為中小開發(fā)商連參加招投標的資格都沒有，地塊太大了。從科學(xué)角度上來講，政府組織統(tǒng)一規(guī)劃以后，甚至可以把地塊分布的很小，讓更多的中小開發(fā)商參加競爭，參加開發(fā)，甚至有的地皮可以獨立委托一個開發(fā)商開發(fā)。這樣第一可以保證國家招拍掛這個部門及時拿到出讓土地的全部資金。第二，由于多個開發(fā)商同時開發(fā)一塊低端的土地，會很快統(tǒng)一開工，很短時間就能夠上市。但是國土資源部的文件沒有體現(xiàn)這一點。

還有，從中國土地方面的政策來看，雖然國土資源部出臺政策，但是開發(fā)商主要是跟地方政府打交道，所以地方政府在政策的貫徹落實方面怎么樣就顯得非常重要。對政策的貫徹執(zhí)行情況要進行檢查和集中性的整頓，這一塊工作要跟得上。