房貸新政還是存在有待完善的地方

央行、銀監(jiān)會(huì)趕在國(guó)慶節(jié)前燒了“一把火”，將第二套購(gòu)房的房貸首付比例提高至不低于40%，外加把房貸利率漲一成。這表明監(jiān)管部門(mén)要在銀行和樓市之間筑起一道“防火墻”，避免樓市風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行。不過(guò)，房貸新政的效果有多大，關(guān)鍵是要看對(duì)第二套房的認(rèn)定……

房貸新政出臺(tái)二套房首付四成起

28日晚，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。通知規(guī)定，對(duì)已用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，并且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。此外，商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，“商住兩用房”的貸款最低的首付款比例由原來(lái)的40%提高到45%。通知規(guī)定的具體執(zhí)行時(shí)間未說(shuō)明。

對(duì)于如何界定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購(gòu)買(mǎi)的用于自住的房屋?！暗诙?含)以上住房”是指借款人利用貸款所購(gòu)買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房。《通知》要求商業(yè)銀行在接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過(guò)中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款人信用狀況予以查詢，貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后再將相關(guān)信息及時(shí)錄入該數(shù)據(jù)庫(kù)，以此確保對(duì)“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認(rèn)定。借款人也應(yīng)按誠(chéng)實(shí)守信原則在貸款合同中如實(shí)填寫(xiě)所貸款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)第幾套住房的相關(guān)信息。

政策出臺(tái)目的是針對(duì)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)

央行、銀監(jiān)會(huì)在國(guó)慶節(jié)前將第二套購(gòu)房的房貸首付比例提高至不低于40%，外加把房貸利率漲一成。分析認(rèn)為，這表明監(jiān)管部門(mén)要在銀行和樓市之間筑起一道“防火墻”，避免樓市風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行。剛剛發(fā)生的美國(guó)“次級(jí)債危機(jī)”無(wú)疑可以作為前車(chē)之鑒，英國(guó)諾森羅克銀行近期發(fā)生的擠兌風(fēng)波，就與放貸過(guò)度有關(guān)。

雖然當(dāng)前我國(guó)并沒(méi)有次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)，但我國(guó)住房按揭貸款同樣正逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期，將有越來(lái)越多的人還不起房
貸。我國(guó)住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴(yán)使得一些不符合條件的借款人得到貸款正是我國(guó)房貸的險(xiǎn)所在。這只是癥結(jié)的一個(gè)方面，而且是次要因素。其實(shí)，造成風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是房?jī)r(jià)長(zhǎng)勢(shì)，把一些本沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力的人，吸引到買(mǎi)房大軍中。而銀行就是房?jī)r(jià)長(zhǎng)勢(shì)的幫兇之一。另外，各大銀行為爭(zhēng)搶“房貸客戶”這塊誘人的蛋糕，競(jìng)相推出各種優(yōu)惠政策，如前幾年的貸款“零首付”等，也是原因之一。因此說(shuō)，房貸違約并不僅僅是把關(guān)不嚴(yán)，而是房貸的政策不合理所致。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，必須看到個(gè)人房貸的期限較長(zhǎng)，有的一次放貸便是30年，其中橫跨幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。今年以來(lái)的連續(xù)5次加息，5年以上期房貸優(yōu)惠利率已由5.814%升至6.6555%，貸款者明顯增加了負(fù)擔(dān)。有人更算過(guò)一筆賬，2004年10月29日以來(lái)9次上調(diào)利率，以總額40萬(wàn)元、期限為20年的住房按揭貸款為例，歷次加息最終累加的總還款額增加了近12萬(wàn)元。加息的“殺傷力”不容低估，若在業(yè)務(wù)滑坡的時(shí)候，一味降低門(mén)檻，吃虧的還是銀行。若遭遇相關(guān)銀行預(yù)計(jì)的違約高風(fēng)險(xiǎn)期，最可能違約的一是多套房貸款的投機(jī)客，二是前幾年房貸滑坡時(shí)低門(mén)檻“招攬”來(lái)的客戶。

但不管是美國(guó)次級(jí)風(fēng)波的警示，還是建行曾發(fā)布的房貸違約風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告，都很難警醒各家商業(yè)銀行。因此,這次政策的出臺(tái)很大程度上是針對(duì)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)的。

第二套房認(rèn)定成關(guān)鍵

在研究員看來(lái)，這次的政策效果有多大，關(guān)鍵是要看對(duì)第二套房的認(rèn)定?，F(xiàn)在很多人根本就不是第二套房，而是第三套、第四套甚至更多。雖然央行和銀監(jiān)會(huì)的通知里給出了怎么樣界定第二套住房，但政策的可行性還是值得商榷。

對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，規(guī)避方法很多。如果第一套住房沒(méi)有貸款，那么在購(gòu)買(mǎi)第二套住房的時(shí)候銀行根本就不知道其是第幾次購(gòu)房。如果一個(gè)人一次購(gòu)買(mǎi)5套住房，同時(shí)在5家不同的銀行貸款，這5家銀行都會(huì)認(rèn)為此人是第一次購(gòu)房。按照央行現(xiàn)有的征信系統(tǒng)，只有當(dāng)購(gòu)房者向銀行貸款后，銀行才能從征信系統(tǒng)中查到該購(gòu)房者名下有幾套房子。而目前，央行的征信系統(tǒng)并未與建委、房管局的系統(tǒng)互通，銀行并沒(méi)有太多的辦法判斷一個(gè)人有多少套房子。

很多拆遷戶為了多要一套房夫妻離婚，要到房后復(fù)婚。很多人為了多享受福利分房，不也這樣假離婚過(guò)？面對(duì)這些人，銀行怎么知道是不是第二套房？

現(xiàn)在看來(lái)，銀行提高首付比例更多的是心理上的影響。這樣的政策對(duì)普通人幾乎沒(méi)有什么影響，買(mǎi)不起的還是買(mǎi)不起。
因此，只有銀行、建委、稅收等相關(guān)部門(mén)能聯(lián)合起來(lái)，弄清楚每個(gè)人、每個(gè)家庭名下究竟有多少房子，這些房子都是什么用途，才能真正抑制投資，同時(shí)不傷害自住的需求。