房地產(chǎn)仍將是四季度調(diào)控的重點

日前，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》再次明確要求：進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。這是目前國家關(guān)于土地調(diào)控力度最強的一次……

國土部：防止各地第四季度違規(guī)或突擊批地

國土資源部日前下發(fā)通知，要求各地切實做好2007年土地利用計劃（草案）編報工作。各地要依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展、全社會固定資產(chǎn)投資以及土地利用總體規(guī)劃實施等情況，按照國家宏觀調(diào)控政策和節(jié)約集約利用土地的原則，在不突破往年新增建設(shè)用地規(guī)模水平的前提下，從嚴(yán)從緊提出年度新增建設(shè)用地計劃建議指標(biāo)；要深入分析建設(shè)項目用地特點和歷年新增建設(shè)用地占用農(nóng)用地及耕地的比例關(guān)系，在不突破去年計劃盤子的前提下，科學(xué)合理確定新增建設(shè)用地占用農(nóng)用地及耕地計劃建議指標(biāo)。通知指出，土地利用計劃是實施土地利用總體規(guī)劃的重要措施，也是運用土地政策參與宏觀調(diào)控的主要手段。各地要從全面落實最嚴(yán)格的土地管理制度和加強土地調(diào)控的高度，充分認(rèn)識土地利用計劃編制工作的重要性。為保持經(jīng)濟(jì)社會良好的發(fā)展勢頭，明年國家將繼續(xù)實施宏觀調(diào)控的各項方針政策。各地要把思想認(rèn)識統(tǒng)一到黨中央、國務(wù)院的決策和部署上來，積極配合國家宏觀調(diào)控政策，堅持節(jié)約集約用地、耕地占補平衡的原則，認(rèn)真組織編制好2007年土地利用計劃（草案），有效發(fā)揮土地利用計劃的調(diào)控作用。通知說，為了發(fā)揮土地利用計劃對建設(shè)用地的總量調(diào)控作用，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》規(guī)定，“將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)（包括占用農(nóng)用地和未利用地）納入土地利用年度計劃”。各地要深入學(xué)習(xí)國務(wù)院通知精神，加強調(diào)查研究，進(jìn)一步完善計劃指標(biāo)體系，增強計劃的調(diào)控功能?？偟膩碚f，當(dāng)前計劃編制要堅持總量控制、嚴(yán)把土地供應(yīng)閘門的指導(dǎo)思想，在堅持總量控制的前提下，實事求是地提出各項計劃指標(biāo)建議。國土部規(guī)劃司負(fù)責(zé)人強調(diào)，第四季度往往是各項建設(shè)用地相對集中的時期，尤其是國發(fā)31號文件出臺之后，某些地方可能出現(xiàn)突擊批地的現(xiàn)象。各地一定要根據(jù)國家加強宏觀調(diào)控的要求，進(jìn)一步加強對計劃執(zhí)行的監(jiān)管，嚴(yán)格農(nóng)用地審批的計劃審查，堅決杜絕超計劃批地、用地現(xiàn)象，確保今年全年用地規(guī)?？刂圃谟媱澲畠?nèi)。

土地?zé)o小事

在近期接踵而來的地產(chǎn)調(diào)控政策中，《土地出讓金收支管理辦法》終于稍顯亮色。在土地問題上，邁出任何一步都牽涉全局，因此步伐雖慢，但似乎惟此才能平衡各方的利益訴求。這個新的管理辦法規(guī)定，土地交易變更為“收支兩條線”，并且接受地方人大的監(jiān)督。在程序設(shè)計上看，有了制衡機制。但問題在于，這樣一部由國土部出臺的原則性行政管理辦法，對于地方行政機構(gòu)的剛性約束能到什么程度呢？人大可以監(jiān)督了，但人大監(jiān)督的具體依據(jù)是什么呢？在這個新辦法中，土地用途的限制性條件，以及對于失地農(nóng)民的補償方案與以前相比變化不大，對于司空見慣的地方層層截留也仍無更有力的遏制手段。因此對于土地新政而言，需要面對的問題仍很艱巨。其中最重要的問題是對土地利用的“公共屬性”的界定?，F(xiàn)行《土地管理法》中第2條第4款規(guī)定“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。但是，這個條款及其以后的種種土地政策中，對于“公共利益”的邊界卻界定得相當(dāng)之模糊，令土地流轉(zhuǎn)中的可“運作”空間相當(dāng)大，往往地方政府以“公益需要”為名征地，轉(zhuǎn)眼間看到的卻是商業(yè)開發(fā)。

關(guān)于“公共利益”的界定，在其他國家及地區(qū)通常有兩種方式：一是概括式規(guī)定，比如德國的《民法典》、日本的《土地征用法》中的對于土地利用的“公共屬性”界定，對于“公共目的”發(fā)生異議時，最終不是由政府而是由獨立的第三方——議會或是法院裁定；二是列舉式，如韓國《土地征用法》，臺灣地區(qū)的《土地法》，則逐條把什么是屬于土地“公共目的”的用途一一列出，一目了然，看起來機械，但治理成效得以保證。不論哪種方式，總不會像我們常見的，當(dāng)要過審批關(guān)時，征用這塊土地的前提就是“公共利益的需要”，而當(dāng)轉(zhuǎn)手用于商業(yè)開發(fā)用途時，這塊地又會由于以往從“公共目的”立項中得來的低成本，成為吸引投資者的利器。在目前，法律及監(jiān)督機制尚處于轉(zhuǎn)型階段，僅僅是原則上的土地用途概述，并不適用于當(dāng)前的社會環(huán)境。我們認(rèn)為，韓國式的列舉土地用途值得借鑒。土地問題是一個國家的根本大計，如果沒有至剛至純的硬約束，那遲早會因為過度透支而得不償失。有一個簡單明確準(zhǔn)則的好處是，一方面可降低國家對治理能力參差不齊的各級地方政府直到“村政府”的管理成本，更重要的是解決土地這個問題實在迫切，是拖不得也拖不起的事情。

房地產(chǎn)是土地調(diào)控的打擊重點

溫家寶總理18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議在研究部署第四季度經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作時，強調(diào)為明年改革和發(fā)展打好基礎(chǔ)，要抓好六項工作。其中，第二項“堅持把好土地、信貸閘門和市場準(zhǔn)入門檻。嚴(yán)格審批新增建設(shè)用地，加快落實國家土地督察制度。嚴(yán)格控制中長期貸款?？刂乒潭ㄙY產(chǎn)投資規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)調(diào)控措施落實到每個城市?！睂M(jìn)一步落實房地產(chǎn)調(diào)控政策指明了方向。把房地產(chǎn)調(diào)控措施落實到每個城市，這既證明了宏觀調(diào)控的緊迫性，也說明落實調(diào)控措施的責(zé)任性，打破了以往籠統(tǒng)的調(diào)控模式。另外，通過這個信息，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該看到，過去一些地方政府出于自己的利益目的，企圖尋找各種理由不及時落實政策或落實不到位的局面有望得到改善。宏觀政策遭遇的各種“軟阻力”，也有望在新一輪調(diào)控中逐步化解。基于此，分析認(rèn)為，房地產(chǎn)仍將是四季度調(diào)控的重點打擊對象。