外資涉足房地產(chǎn)業(yè)與人民幣升值無關(guān)？

摩根士丹利執(zhí)行董事卡斯·彼特森在日前舉行的“2006行銷商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上說，外國金融機(jī)構(gòu)在中國房地產(chǎn)市場投資時并沒有將匯率變動可能獲得的收益考慮在內(nèi)，人民幣是升值還是貶值不是房地產(chǎn)投資的決定要素。瑞士信貸銀行、荷蘭ING銀行等境外投資機(jī)構(gòu)也紛紛表示，其在中國房地產(chǎn)市場頻頻出手并非因為預(yù)期人民幣會升值，而是看好中國房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景所采取的長線投資活動……

外資進(jìn)軍我國房地產(chǎn)市場的縮影

據(jù)了解，截至4月末，上海已經(jīng)連續(xù)10個月房貸負(fù)增長。在上海某國有商業(yè)銀行一家市區(qū)支行內(nèi)，就看到內(nèi)部張貼的消費信貸指標(biāo)和達(dá)成情況統(tǒng)計，在該支行6名信貸員中，僅半數(shù)完成或超額完成指標(biāo)任務(wù)，其他人指標(biāo)達(dá)成率僅在15%-60%間。同期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，4月份上海住宅新盤成交量233.46萬平方米，比3月份大漲約三成，創(chuàng)下2005年4月宏觀調(diào)控以來上海樓市成交量顛峰紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士稱，盡管銀行信貸在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中都首當(dāng)其沖，但其不過是支撐房地產(chǎn)需求的資金來源之一。并且，在經(jīng)歷過2003年以來的數(shù)次緊縮后，銀行信貸在房地產(chǎn)開發(fā)和購買環(huán)節(jié)的支撐力已經(jīng)被大打折扣。

　　“外資幾乎是在排著隊進(jìn)來?！鄙鲜鲋幸晃恍虚L透露。一位業(yè)內(nèi)人士表示，截至今年4月份，一家國有商業(yè)銀行的一個市區(qū)網(wǎng)點所經(jīng)手的海外房地產(chǎn)基金項目，總額已經(jīng)達(dá)到超過20億元。該人士透露，目前有商業(yè)銀行也介入到外資房地產(chǎn)項目當(dāng)中，比如對外資收購房地產(chǎn)項目的股權(quán)投資提供交易監(jiān)管，以及為外資地產(chǎn)商的房地產(chǎn)項目開發(fā)提供外匯置換貸款。而在全國，到底有多少個這樣的網(wǎng)點，或許沒有人進(jìn)行過準(zhǔn)確的統(tǒng)計，但是相信一定不會是一個小數(shù)字。假若做簡單的乘法推算顯然是不負(fù)責(zé)任的，但是，這家支行的現(xiàn)狀無疑可以反映外資進(jìn)軍我國房地產(chǎn)市場的縮影。

業(yè)內(nèi)人士指出，央行自2004年年初開始實行緊縮房地產(chǎn)信貸的政策，實際上是給海外房地產(chǎn)基金創(chuàng)造了非常有利的環(huán)境，緊縮的信貸政策恰恰是眾多的海外基金夢寐以求的金融政策。國外的房地產(chǎn)基金近幾年就已經(jīng)對中國的房地產(chǎn)市場虎視眈眈。

逐利本性驅(qū)使國際資本套利

　  今年以來境外資金從收購內(nèi)地寫字樓、商鋪進(jìn)一步擴(kuò)張至高檔住宅。種種跡象表明，外資大量進(jìn)入內(nèi)地樓市，對樓價攀升一定程度上產(chǎn)生了推波助瀾的作用。進(jìn)入2006年，上海、北京和廣州等地樓市，海外機(jī)構(gòu)投資者空前活躍，整體收購案明顯增多。海外基金對國內(nèi)樓市的收購、介入會越來越深，甚至?xí)叱錾虾?、北京等一線城市向二線城市蔓延。

知名物業(yè)投資顧問公司上海策源機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示：摩根士丹利在2005年6月和9月，分別以8.46億港元和9000萬美元購買了“上海廣場”和“世界貿(mào)易大廈”；2006年4月再斥資7億多元人民幣簽下陸家嘴中央公寓4幢樓。除了摩根士丹利，最近在商業(yè)地產(chǎn)市場頻出“大手筆”的國際金融機(jī)構(gòu)還有高盛集團(tuán)、花旗集團(tuán)、麥格理銀行旗下的第一中國房地產(chǎn)集團(tuán)等，另外美國的兩家基金也已從復(fù)星集團(tuán)買下上海豫園廟前廣場項目。全球排名第一、第二的工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯、AMB，競賽似地在上海、廣州、北京以及重慶等地，投入巨資收購各種合適的工業(yè)地產(chǎn)項目，并引發(fā)了工業(yè)地產(chǎn)項目價格一路上漲。但對于海外資金來說，2004年的試水，2005年、2006年的悄然加速，依然只是進(jìn)軍中國樓市的開始?！笆聦嵣?，現(xiàn)在境外投資者還沒有很大規(guī)模地進(jìn)入到中國市場?！蹦Ω康だ麍?zhí)行董事GarthPeterson近期表示，包括大摩在內(nèi)的海外機(jī)構(gòu)投資者，目前在中國的投資額都是很小的，更多的西方投資者在上世紀(jì)90年代就進(jìn)入了亞洲房地產(chǎn)市場，但大多數(shù)在中國房地產(chǎn)市場并沒有投資。他介紹說，目前大摩在中國的投資總額，還沒有達(dá)到其日本投資額的5%。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，事實上，許多尚未進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的海外資金，正拿著資金等待機(jī)會隨時出手。而已經(jīng)投資的一些機(jī)構(gòu)投資者，也都有進(jìn)一步加大投資規(guī)模的計劃。也有房地產(chǎn)研究專家指出，外資一般會在五年內(nèi)將物業(yè)賣出套現(xiàn)，其否認(rèn)“賭人民幣升值”炒樓的動機(jī)是擔(dān)心被征收相關(guān)稅收。

海外機(jī)構(gòu)的投資多是5年左右的短期行為。資本逐利的本性使海外資金無法拒絕房地產(chǎn)市場的誘惑。國際市場上對人民幣的升值預(yù)期是每年5%左右，而強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將使上海高檔住宅、商辦物業(yè)每年增值15%左右，加上收購物業(yè)后的出租收益6%-10%，再加上避免手中美元的貶值，保守估計外資投資上海物業(yè)的年收益可以達(dá)到20%左右。對于基數(shù)龐大的國際資本來說，這種高額回報的誘惑自然是難以抵擋?？梢灶A(yù)計，上海、北京、廣州甚至一些二線城市，將有更多的物業(yè)成為外資收購的目標(biāo)。

越來越多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)以相對較高的價格轉(zhuǎn)到外資手中，引起業(yè)內(nèi)人士的高度警覺。不能否認(rèn)憑借外資的豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗，海外基金確實有高超的“價值發(fā)現(xiàn)”手段，但外資大量進(jìn)入樓市，對樓價攀升起了一定的推波助瀾的作用，有可能對國內(nèi)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生一定的干擾。市場人士紛紛提醒，由于海外機(jī)構(gòu)的投資多是5年左右的短期行為，其短期內(nèi)大規(guī)模進(jìn)入有可能促使房地產(chǎn)泡沫生成，未來大規(guī)模撤出更將造成市場波動。

前車之鑒：國際資本投機(jī)日元升值引發(fā)的房價大起大落

長期的國際收支順差和巨額的外匯儲備引起了國內(nèi)和國際社會的廣泛關(guān)注，美日等國要求人民幣升值的呼聲越來越高，盡管中國政府多次重申人民幣不會升值，但公眾已形成了人民幣升值的預(yù)期。摩根士丹利亞首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、被經(jīng)濟(jì)學(xué)界戲稱為“早三年知道”的預(yù)言家謝國忠認(rèn)為，目前中國面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與上個世紀(jì)80年代日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫之時十分相似：當(dāng)時日本正處在經(jīng)濟(jì)高速增長的黃金時代，外匯儲備高居世界第一位，日美貿(mào)易摩擦頻頻發(fā)生，日元升值壓力加大。

日本的泡沫經(jīng)濟(jì)應(yīng)該可以從1985年簽訂廣場協(xié)議開始。廣場協(xié)議其實就是指：日本在美國紐約廣場酒店里同美國和歐洲簽訂的一份關(guān)于日本匯率的協(xié)議。從此以后，日幣的匯率一再上升。協(xié)議簽訂后10年間，日元幣值平均每年上升5%以上，這無異于給國際資本投資日本的股市和房市一個穩(wěn)賺不賠的保險：即使投資的資產(chǎn)日元價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。而實際上日本國內(nèi)由于采取低利率政策刺激了股市和房市價格的快速上漲，因此國際資本投資日本股市和房市可以獲得雙重收益——資產(chǎn)價格的升值和日元的升值。在雙重收益的刺激下，國際資本在廣場協(xié)議后更多地進(jìn)入了日本，大量從事于股市和房市的投機(jī)。

國際資本的流入又產(chǎn)生了三個短期效果。一是國際資本的大量流入加劇了日元升值的壓力；二是國際資本投機(jī)于股市和房市加快了股價和房價上漲；三是國際資本流入使得日本國內(nèi)貨幣供應(yīng)量過度增加。這三個效果都刺激短期內(nèi)日元進(jìn)一步升值、泡沫進(jìn)一步膨脹，反過來又吸引更多的國際資本進(jìn)入日本投機(jī)。

廣場協(xié)議后近5年時間里，股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經(jīng)濟(jì)離實體經(jīng)濟(jì)越來越遠(yuǎn)，雖然當(dāng)時日本人均GNP超過美國，但國內(nèi)高昂的房價使得擁有自己的住房變成普通日本國民遙不可及的事情，日本國民的真是生活水平要比美國等其他西方國家低很多。 1989年，日本政府開始意識到土地價格嚴(yán)重脫離實際價值，經(jīng)濟(jì)中的泡沫問題已經(jīng)非常嚴(yán)重，便施行緊縮的貨幣政策。然而為時已晚，緊縮政策雖然戳破了泡沫經(jīng)濟(jì)，但累積的泡沫已經(jīng)給日本經(jīng)濟(jì)帶來巨大的損害，股價和地價短期內(nèi)下跌50%左右，銀行形成大量壞賬，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入十幾年的衰退期。

內(nèi)外資炒房區(qū)別對待

那么，怎樣才能充分發(fā)揮政府對房地產(chǎn)的調(diào)控作用呢？去年出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策不可謂不多，但各地的房價并沒有應(yīng)聲而落，有的區(qū)域房價上升愈演愈烈。除了地方政府沒有貫徹好調(diào)控政策這個因素，是否也應(yīng)該考慮外資這個更重要的因素呢？從去年的“國八條”到最近出臺的“國六條”，政府調(diào)控的力度一次比一次猛烈。但似乎都疏忽了外資炒房。

哈繼銘指出，應(yīng)該對內(nèi)外資進(jìn)行區(qū)別對待，否則是對國內(nèi)購房者的不公。對外資炒房，建議應(yīng)征收房地產(chǎn)一次性級差消費稅和匯率調(diào)節(jié)稅，直接調(diào)控購房需求。談到消費稅，哈繼銘表示設(shè)計稅率的依據(jù)是低密度的豪宅占地面積過大，直接影響糧食生產(chǎn)和環(huán)境保護(hù)，對社會是負(fù)溢出。他說：“對低密度的豪宅征收消費稅，就如同對大排量汽車、煙、酒等征收消費稅是一個道理?！彼€建議對外資采取匯率調(diào)節(jié)稅——即外籍人士出售房地產(chǎn)時因人民幣升值所套獲利潤應(yīng)全數(shù)繳稅，除非另行購買價格更高的房地產(chǎn)；升值套獲利潤按購房和售房日期人民幣兌美元的匯率升值幅度計算。如果期間人民幣貶值則免征此稅，但貶值的匯率損失不得從利得稅中抵扣。

　　易憲容則認(rèn)為，“應(yīng)該取消住房預(yù)售制度”。但他認(rèn)為開征房地產(chǎn)物業(yè)稅需要一定的基礎(chǔ)條件，包括詳實的不動產(chǎn)登記資料的建立和用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價，以及稅收征管能力的提高等。他建議先制定具體細(xì)則，然后試點，并在此基礎(chǔ)上全面展開。據(jù)悉，日前國家外匯管理局等部門正在密切關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資流動，未來將從“技術(shù)層面”對外資投資房地產(chǎn)加強(qiáng)監(jiān)管和限制，包括進(jìn)一步收緊房產(chǎn)交易結(jié)匯的審核、對房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)外資和境外上市加強(qiáng)監(jiān)管和設(shè)限等。這些政策的出臺應(yīng)該不會太遙遠(yuǎn)了。我們拭目以待，期盼國內(nèi)房價理性化回歸價值。