中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型之路漸行漸近

房?jī)r(jià)過(guò)高一直備受中國(guó)百姓的指責(zé)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控一直以來(lái)都是困擾著政府的一大難題。雖然調(diào)控措施出臺(tái)了一堆，但是房?jī)r(jià)卻越調(diào)越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控之路究竟在哪里，房地產(chǎn)市場(chǎng)最近兩年出現(xiàn)了哪些新局面，房?jī)r(jià)難道真的難以控制……

推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)投資熱的新動(dòng)力：外資爭(zhēng)先恐后涌入內(nèi)地

日前，國(guó)際地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行給出了這樣一組令人咋舌的數(shù)據(jù)：2006年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資60%來(lái)自境外，同時(shí)房地產(chǎn)投資總額同比增長(zhǎng)也高達(dá)55%。這份最新發(fā)布的《全球房地產(chǎn)投資報(bào)告》指出，2006年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額達(dá)到了90億美元，創(chuàng)下歷史最新紀(jì)錄，增幅也達(dá)到了69%。其中，來(lái)自于新加坡和其他全球基金的投資比例便高達(dá)60%，為54億美元，同比增幅約55%。相比之下，整個(gè)亞太地區(qū)的跨境投資額占到整體地區(qū)總投資的32%。

2006年，隨著“國(guó)六條”的出臺(tái)、準(zhǔn)備金率的頻繁上調(diào)，業(yè)內(nèi)人士曾擔(dān)心中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)因“銀根收緊”而斷掉資金鏈。事實(shí)也證明，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的放貸量明顯減少，但中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈并未出現(xiàn)明顯緊張的情況。實(shí)際上，香港方面的咨詢(xún)師早在去年夏天就樂(lè)觀(guān)地估計(jì)道：“外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的空間更大了?！?BR>
一線(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)難逃的宿命：有價(jià)無(wú)量并后市并不樂(lè)觀(guān)

就在不久前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的統(tǒng)計(jì)顯示，一二月份，北京深圳的房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的同時(shí)，25日，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)統(tǒng)計(jì)資料顯示：今年1至2月，北京市商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積為30萬(wàn)平方米，同比下降71.4％；住宅期房銷(xiāo)售面積97.4萬(wàn)平方米，同比下降42.4％，住宅現(xiàn)房和期房的銷(xiāo)售面積雙雙大幅下降。1－2月，北京市商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售面積為45.3萬(wàn)平方米，期房銷(xiāo)售面積為143.8萬(wàn)平方米，同比分別下降63.8％和23.4％。空置面積也在繼續(xù)減少。截至２月末，商品房空置面積為971.5萬(wàn)平方米，同比減少183.5萬(wàn)平方米。其中，住宅空置面積為444.8萬(wàn)平方米，同比減少239.8萬(wàn)平方米。此外，今年１至２月，北京商品房新開(kāi)工面積為233.2萬(wàn)平方米，同比下降40.7％。其中，商品住宅新開(kāi)工面積為129.3萬(wàn)平方米，同比下降45.2％。

在價(jià)格上漲的同時(shí)，是住宅現(xiàn)房和期房的銷(xiāo)售面積雙雙大幅下降，這種有價(jià)無(wú)量的行情，表明后市并不那么讓人樂(lè)觀(guān)。北京如此，廣州，深圳也莫不如此。實(shí)際上，由于目前，消費(fèi)者大多處于觀(guān)望期，對(duì)與購(gòu)房沒(méi)有了之前的狂熱，更加理性。在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的打壓下，各界對(duì)于后市房?jī)r(jià)究竟如何走，依然難以確定，所以一旦引領(lǐng)下一步的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下坡路的趨勢(shì)，市場(chǎng)效應(yīng)擴(kuò)散后，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免的要邁入一個(gè)新的低谷期。

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的啟示：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體制的力量不可忽視

上海社科院近期發(fā)布的一份歷時(shí)4年多完成的報(bào)告顯示，經(jīng)過(guò)兩年宏觀(guān)調(diào)控，整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了非常明顯的改變，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)正趨于正常。房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的“藥效”正在上海迅速發(fā)揮。

這份名為《中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)和預(yù)警體系研究》的報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)將上海市場(chǎng)作為局部運(yùn)行的范本進(jìn)行示例，
旨在“構(gòu)建國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系”。據(jù)悉，上海社科院這份由建設(shè)部委托進(jìn)行的研究報(bào)告已經(jīng)通過(guò)驗(yàn)收，一旦條件成熟，則可以在全國(guó)范圍推廣實(shí)行。預(yù)計(jì)，這份報(bào)告將在今年6月份正式公布，而全國(guó)性的房產(chǎn)健康預(yù)警體系也可能相應(yīng)建立。
根據(jù)報(bào)告，宏觀(guān)調(diào)控的效果之所以在上海更為明顯，是因?yàn)樯虾７康禺a(chǎn)市場(chǎng)的流通性更高，系統(tǒng)更加完整，得以讓政策作用的傳導(dǎo)速度更快，“藥效”從而發(fā)揮迅速。報(bào)告中指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷共有7個(gè)指標(biāo)可以參考，包括投入價(jià)值總量指標(biāo)、投入土地指標(biāo)、房屋開(kāi)發(fā)量指標(biāo)、商品房供求平衡指標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)核心指標(biāo)、房地產(chǎn)投入回報(bào)指標(biāo)以及住宅結(jié)構(gòu)指標(biāo)。報(bào)告中的價(jià)格指標(biāo)研究顯示，上海房地產(chǎn)指數(shù)的增長(zhǎng)速度從2003年到達(dá)頂點(diǎn)后開(kāi)始放緩，與作為參照系的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)相比，上海房?jī)r(jià)上漲幅度正逐步回落，到2006年，上海房?jī)r(jià)指數(shù)高出消費(fèi)物價(jià)指數(shù)6.2%，已經(jīng)進(jìn)入“正?！狈秶６诹硪豁?xiàng)上海商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)預(yù)警表中，上海住宅的價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費(fèi)品價(jià)格上漲的幅度，2006年的漲幅為“-0.5%”，這一數(shù)據(jù)成為2000年以來(lái)的首次負(fù)值。實(shí)際上，在過(guò)去半年多里，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的上海新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌態(tài)勢(shì)，其中5次全國(guó)領(lǐng)跌，成為全國(guó)房?jī)r(jià)下降最為明顯的城市。

從樓市火爆期開(kāi)始，上海商品房幾乎一直存在供不應(yīng)求的局面，2003年至2005年，上海商品房的需求基本與供應(yīng)量持平，而2005年需求量甚至超過(guò)供應(yīng)量。這種情況在去年開(kāi)始改變，2006年的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅去化量(銷(xiāo)售＋出租)占供應(yīng)量(竣工面積＋上年空置面積)89.27%，供應(yīng)無(wú)法被全部消化。2006年7月，市政協(xié)組織的“上海房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)分析及對(duì)策研究”課題組發(fā)布《促進(jìn)上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》研究報(bào)告指出，上海未來(lái)供大于求的局面將會(huì)至少維持3年，供求比例在1∶0.72左右。以預(yù)警體系的數(shù)據(jù)分析，這個(gè)數(shù)字正是比較合理的消化數(shù)字。報(bào)告指出，由于過(guò)去兩年里土地供應(yīng)量被控制在正常值范圍之內(nèi)(占城市總面積0.08%～0.14%)，上海未來(lái)的供求情況將會(huì)保持合理狀態(tài)。

報(bào)告顯示，從1999年至2000年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的偏弱狀態(tài)到2003年開(kāi)始超越正常值并到2004年達(dá)到峰值，而房地產(chǎn)調(diào)控也正是從此時(shí)開(kāi)始。進(jìn)入2006年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合指數(shù)已經(jīng)進(jìn)入正常值。去年年底的上海房產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀(guān)調(diào)控已基本到位；今年上半年的上海房產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀(guān)調(diào)控的作用將全部顯現(xiàn)，目前上海房市正處于多年未見(jiàn)的平穩(wěn)狀態(tài)。今年上海商品住房?jī)r(jià)格也將總體穩(wěn)定，或許在平穩(wěn)中有極為微弱的升降。兩年來(lái)的調(diào)控尤其是去年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅和轉(zhuǎn)讓所得稅的調(diào)升和開(kāi)征，使短期炒客幾乎完全離場(chǎng)，長(zhǎng)期投資者則相當(dāng)謹(jǐn)慎，剩下的住房需求主要是真實(shí)的使用者和有真實(shí)需求依托的投資者。

當(dāng)然，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在局部隱患。住宅市場(chǎng)走向“冷靜”的同時(shí)，上海投資性物業(yè)市場(chǎng)卻拉響警報(bào)，根據(jù)這份預(yù)警系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，上海目前辦公以及商業(yè)物業(yè)等投資性物業(yè)供應(yīng)明顯不足。從2005年開(kāi)始，辦公以及商業(yè)物業(yè)的熱度持續(xù)不減。辦公樓消化量數(shù)據(jù)表顯示，辦公樓市場(chǎng)2004年開(kāi)始消化量與供應(yīng)量比開(kāi)始進(jìn)入正常偏過(guò)區(qū)間，到2004年開(kāi)始進(jìn)入明顯供應(yīng)不足的狀態(tài)。到2006年，辦公樓市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)趨于惡化，上海出租/銷(xiāo)售的辦公樓數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了新上市量的3.31倍，供應(yīng)量嚴(yán)
重不足的情形非常明顯。

由于供應(yīng)不足，在過(guò)去3年中，上海市超甲級(jí)寫(xiě)字樓租金平均以每年超過(guò)15%的速度增長(zhǎng)。至2006年底，上海市超甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金已由2003年底的每平方米每天0.78美元增長(zhǎng)至每平方米每天1.21美元。而從商業(yè)物業(yè)來(lái)看，目前商業(yè)物業(yè)的消化量也已經(jīng)是上市量的兩倍左右，雖然目前這類(lèi)物業(yè)還是處于需求旺盛階段，但是至2005年達(dá)到峰值之后，隨著大量商業(yè)物業(yè)的建成，2006年商業(yè)物業(yè)的消化量已經(jīng)出現(xiàn)回落。未來(lái)還需要進(jìn)行一段時(shí)間的精細(xì)調(diào)控，鞏固成功之處，使得各項(xiàng)指標(biāo)完全回到正
常范圍之內(nèi)。

土地監(jiān)測(cè)的新手段：衛(wèi)星監(jiān)測(cè)實(shí)現(xiàn)全國(guó)無(wú)盲區(qū)

宏觀(guān)調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的打壓，效果至今不甚明顯，但是對(duì)于土地的控制，國(guó)家卻一刻也沒(méi)有放松。面對(duì)越來(lái)越嚴(yán)峻的土地形勢(shì)，在遙感衛(wèi)星的幫助下，國(guó)土資源部地籍司正在向監(jiān)察司尋找、提供大量的基礎(chǔ)信息。按照規(guī)劃，2007年設(shè)在新疆喀什和海南三亞的兩座遙感衛(wèi)星信號(hào)地面接收站將全面完工，雖然這兩座接收站并不屬于國(guó)土資源部，但對(duì)于這個(gè)土地的主管部門(mén)而言，卻意義非凡。此前，全國(guó)僅有設(shè)在北京密云的一個(gè)遙感衛(wèi)星地面接收站。受到技術(shù)問(wèn)題的影響，國(guó)土資源部通過(guò)遙感衛(wèi)星能夠監(jiān)控的土地范圍主要是東北、華北、華東、華南地區(qū)，對(duì)于西北、西南等相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)的監(jiān)測(cè)相對(duì)偏弱。新疆和海南的地面站投入使用將解決這一問(wèn)題。對(duì)于地球資源遙感衛(wèi)星的使用，中國(guó)已經(jīng)加入了相關(guān)的國(guó)際條約，可以共享其他國(guó)家衛(wèi)星掌握的信息，而此前主要的問(wèn)題就是地面站的數(shù)量問(wèn)題。在擁有了全面的遙感衛(wèi)星技術(shù)支持后，國(guó)土資源部也將開(kāi)始一項(xiàng)摸清中國(guó)土地“家底”的專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，借助16顆衛(wèi)星，對(duì)全國(guó)90座主要城市的土地性狀進(jìn)行普查，實(shí)現(xiàn)全國(guó)境內(nèi)無(wú)“盲區(qū)”。

這兩個(gè)地面站正式投入使用之后，國(guó)土資源部將可以通過(guò)遙感衛(wèi)星監(jiān)控中國(guó)全境的土地狀況，達(dá)到?jīng)]有盲區(qū)的效果，可以享用來(lái)自美國(guó)、日本等國(guó)家一共16顆衛(wèi)星的遙感信息，任何土地使用情況的變化，都可以看得一清二楚。清查的90座城市，主要是國(guó)務(wù)院審批土地的人口在50萬(wàn)以上的城市，時(shí)間區(qū)間是從2005年10月到2006年10月。而在2004~2005年度，這個(gè)檢查的規(guī)模只有55個(gè)。隨著衛(wèi)星地面站的擴(kuò)建，全國(guó)土地資源利用有望在今后實(shí)現(xiàn)全面動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。

目前，地籍司正在從中國(guó)遙感衛(wèi)星地面站調(diào)閱2005年10月以后的衛(wèi)星照片，然后分期與2005年10月時(shí)的衛(wèi)星照片進(jìn)行比對(duì)。這個(gè)比對(duì)過(guò)程由國(guó)土資源部地籍司通過(guò)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)完成，首先以2005年10月的某一城市某一塊土地的衛(wèi)星照片為基準(zhǔn)，然后通過(guò)計(jì)算機(jī)衛(wèi)星照片的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，選擇出同一塊土地地貌、形狀發(fā)生變化的衛(wèi)星照片，然后再到規(guī)劃資料中查詢(xún)這些問(wèn)題土地的屬性，并對(duì)照相關(guān)土地是否有存檔的批件。在確定問(wèn)題嫌疑地塊之后，地籍司將其匯總上報(bào)，而后轉(zhuǎn)交監(jiān)察局，通過(guò)地方國(guó)土系統(tǒng)進(jìn)行核實(shí)，對(duì)于面積較大的可能存在違規(guī)問(wèn)題的土地，國(guó)土資源部監(jiān)察局將直接到地方進(jìn)行核查。除了監(jiān)控動(dòng)態(tài)的土地信息，還可以查清此前地方是否有瞞報(bào)、誤報(bào)耕地的行為，并及時(shí)糾正、處理。個(gè)別地方政府為了方便使用土地，故意將耕地、農(nóng)用地謊報(bào)為荒山或未利用土地，從而造成耕地的暗中流失，而現(xiàn)在，在衛(wèi)星的全面覆蓋的監(jiān)控之下，這種行為將很難瞞天過(guò)海。

然而，在全面技術(shù)布控之后，衛(wèi)星執(zhí)法的關(guān)鍵仍在落實(shí)：目前，國(guó)土資源部已經(jīng)要求，對(duì)于衛(wèi)星執(zhí)法監(jiān)察發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)屬于違規(guī)違法用地的，各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)不得組織報(bào)批，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府及其國(guó)土部門(mén)不得受理。對(duì)土地違法行為未依法處理到位即補(bǔ)辦建設(shè)用地手續(xù)的，按非法批地處理。