國(guó)家嚴(yán)征土地增值稅將不可避免的導(dǎo)致房?jī)r(jià)攀升

16日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，擴(kuò)大了對(duì)于開(kāi)發(fā)商征收土地增值稅的清算條件，同時(shí)確定開(kāi)發(fā)商的福利用房也要征收土地增值稅。醞釀了多時(shí)的土地增值稅清算制時(shí)代真的來(lái)了。受此影響，16日下午，深滬兩市地產(chǎn)股幾乎全部跌停。而這一通知最根本的打擊其實(shí)還是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)……

土地增值稅從“預(yù)征”步入“清算”時(shí)代

國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)），擴(kuò)大了對(duì)于開(kāi)發(fā)商征收土地增值稅的清算條件，同時(shí)確定開(kāi)發(fā)商的福利用房也要征收土地增值稅。之前，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。具體稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。

但是，由于此前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（即可扣除項(xiàng)目）的確定方法不詳，又有《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅?！澳壳案鞯赝恋卦鲋刀愓魇斩嗖捎妙A(yù)征收制，即便是預(yù)征，也是近幾年才真正貫徹的稅種。”。同時(shí)，因?yàn)樵摱惙N為地方稅種，土地增值稅目前在各地的征收標(biāo)準(zhǔn)不一。因此，開(kāi)發(fā)商逃稅漏稅現(xiàn)象普遍存在。但此次發(fā)布的《通知》精神，則細(xì)化了清算辦法，以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強(qiáng)，這將標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面迎來(lái)土地增值稅“清算”時(shí)代。

違規(guī)門(mén)檻同步抬高

《通知》明確規(guī)定了土地增值稅的清算條件和非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定。其中說(shuō)明：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

關(guān)于清算條件，“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”以及“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地增值稅征收條件。

關(guān)于土地增值稅的核定征收范圍，《通知》稱，對(duì)于因未設(shè)置賬簿、擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料、賬目混亂或者資料不全等造成的難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額情況，以及未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)、逾期不清算等行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

《通知》同時(shí)規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。而以前，土地增值稅在項(xiàng)目開(kāi)始之初預(yù)征后，一直要到這個(gè)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后，才征收土地增值稅。這給部分開(kāi)發(fā)商以投機(jī)的空間：比如可以保留部分房源不銷售，就能延緩繳稅期限；也有開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目分多期開(kāi)發(fā)，來(lái)推遲整體的繳稅時(shí)間。新出臺(tái)的《通知》無(wú)疑能夠避免這些情況的出現(xiàn)，對(duì)于以前在這方面鉆空子的開(kāi)發(fā)商而言，將會(huì)產(chǎn)生比較大的打擊。

開(kāi)發(fā)商遭遇成本壓力

在土地大幅度升值的市場(chǎng)情況下，土地增值稅的清算無(wú)疑會(huì)給大量開(kāi)發(fā)商帶來(lái)成本壓力。此前，為了避免遭遇土地增值稅清算帶來(lái)的成本增加，不少本應(yīng)該結(jié)算銷戶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司多采取放任擱置的辦法。此次開(kāi)始正式執(zhí)行土地增值稅清算辦法，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就將遭遇較大的稅負(fù)壓力。

《通知》要求，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工外，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件還包括：整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人清算的條件包括：已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售比例85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未售完；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等情況。新規(guī)自執(zhí)行。對(duì)于因主客觀原因不清算的行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照類似企業(yè)稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率核定征收土地增值稅。

引起房?jī)r(jià)上漲不可避免

實(shí)際上，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅自1993年推出后一直沒(méi)有正式征收。而從2005年年底開(kāi)始，深圳首先提出恢復(fù)土地增值稅，此后全國(guó)各地陸續(xù)開(kāi)始恢復(fù)這一稅種。以前，國(guó)內(nèi)各個(gè)地區(qū)對(duì)于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1％的比例進(jìn)行預(yù)征，而這些也常以‘招商引資優(yōu)惠’等為由而免征，真正交稅的幾乎沒(méi)有。真正開(kāi)始征收土地增殖稅，將影響到所有開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。不過(guò)，此前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)算成本也沒(méi)有土地增值稅一項(xiàng)，國(guó)家開(kāi)征之后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必然要將成本和稅賦轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，這一項(xiàng)必然計(jì)入成本之后的定價(jià)必將引起房?jī)r(jià)上漲，尤其是那些供不應(yīng)求的樓盤(pán)。

而受?chē)?guó)家嚴(yán)征土地增值稅的影響，16日下午地產(chǎn)股紛紛逼近跌停，大部分地產(chǎn)股的跌停封單都超過(guò)了百萬(wàn)股，有一定的機(jī)構(gòu)殺跌現(xiàn)象，地產(chǎn)板塊指數(shù)當(dāng)日跌幅超過(guò)了8%，前期獲利籌碼蜂涌而出帶動(dòng)指數(shù)出現(xiàn)一波快速跳水。截至2：05，滬指報(bào)2746.71點(diǎn)，下跌71.54點(diǎn)，成交779.9億；深成指報(bào)7601.1點(diǎn)，下跌401.8點(diǎn)，成交421.2億。