明年調(diào)控仍將重點關(guān)注地產(chǎn)投資過熱

目前市場普遍認為當前經(jīng)濟調(diào)整到位，明年經(jīng)濟將出現(xiàn)理想的回歸。但這并不意味著明年的宏觀調(diào)控將有所放松，相反由于導(dǎo)致本輪經(jīng)濟增長趨熱的部分誘因依然存在，預(yù)計明年政策仍將趨緊。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，從發(fā)改委、央行近期發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，全國房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象并沒有得到根本上的抑制，不僅房地產(chǎn)投資增速依舊過快，各地房價也在持續(xù)上漲，特別是以北京、深圳、大連等城市尤其明顯。從現(xiàn)在的情況看，盡管今年國家出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策很多，但實際的效果同預(yù)期目標仍存在一定差距?？梢灶A(yù)見房地產(chǎn)仍將是調(diào)控重點“關(guān)懷”的對象……

建設(shè)部《通報》肯定2006年全國房地產(chǎn)市場調(diào)控取得的相關(guān)成績

    近日，經(jīng)國務(wù)院同意，全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)印發(fā)了《關(guān)于各地區(qū)貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的通報》?！锻▓蟆分赋?，從自查、集中檢查情況看，當前全國房地產(chǎn)市場情況總體上是好的，并且出現(xiàn)了一些積極的變化。主要表現(xiàn)在：

    住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整有了良好的開端。截至2006年9月底，全國已有276個城市(含地級以上城市101個)按期公布了住房建設(shè)規(guī)劃，住房建設(shè)規(guī)劃編制工作取得初步成效。落實新建住房套型結(jié)構(gòu)比例工作開始啟動。28個上報數(shù)據(jù)的直轄市、計劃單列市、省會城市，新出讓土地的商品住房項目中套型建筑面積90平方米以下的比重占75%。

    住房保障工作力度逐步加大。截至2006年9月底，已有26個省(區(qū)、市)將廉租住房制度納入目標責任制管理。268個地級以上城市建立并實施了廉租住房制度。10個省(區(qū)、市)明確了土地出讓凈收益用于廉租住房建設(shè)的具體比例。浙江、四川、北京、天津、遼寧等省(市)經(jīng)濟適用住房竣工面積占商品住房的比重超過10%。

    稅收信貸土地政策穩(wěn)步落實。各地財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門加強協(xié)調(diào)配合，實行房地產(chǎn)稅收一體化管理，一窗式征收，保證了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅調(diào)整政策的落實。金融部門督促商業(yè)銀行及時制訂實施辦法，落實新的住房信貸政策，加大對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)督檢查力度。土地供應(yīng)調(diào)控力度進一步加強，閑置土地清理力度不斷加大，北京、南京、蘇州、廣州、大連、泉州等城市積極開展了“限套型、限房價、競地價、競房價”(以下簡稱“兩限兩競”)普通商品住房建設(shè)試點。

    房地產(chǎn)市場秩序有所好轉(zhuǎn)。各地加強了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，查處了一批違法違規(guī)案件。福州市查處違法違規(guī)建設(shè)項目32個，處罰建設(shè)單位28家、施工單位68家；查處違規(guī)預(yù)售項目19個，清退定金3187萬元。北京市開通網(wǎng)上投訴窗口，對投訴問題較多的141個項目進行了現(xiàn)場巡查，對20家企業(yè)的違規(guī)行為進行了通報處理。

    城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模得到合理控制。全國城鎮(zhèn)房屋拆遷面積在2004、2005年同比分別下降13.59%、40%的基礎(chǔ)上，2006年上半年同比下降15%。拆遷管理進一步加強，拆遷矛盾和糾紛明顯減少。

對下階段工作重點做出部署

    《通報》認為，盡管貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策工作取得了一定成績，但當前房地產(chǎn)市場運行中還存在不少困難和問題，主要是對政策的認識存在一定差距，這是一些地區(qū)落實政策不堅決、調(diào)控措施不到位的重要原因。住房結(jié)構(gòu)調(diào)整工作處于起步階段，截至2006年9月底，全國還有65%的地級以上城市、91.1%的縣級城市未公布住房建設(shè)規(guī)劃；部分城市住房價格漲幅仍然偏高，2006年10月，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個百分點；部分地區(qū)住房保障制度建設(shè)滯后，截至2006年9月底，尚有5個省(區(qū)、市)沒有建立廉租住房制度目標責任制，19個地級以上城市沒有建立廉租住房制度。此外，落實土地、信貸政策的具體措施有待完善。

    因此，《通報》要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要按照“統(tǒng)一認識、穩(wěn)定政策、完善配套、狠抓落實”的原則，進一步嚴格貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項政策措施，盡快完善配套政策，突出重點、遠近結(jié)合、標本兼治，繼續(xù)做好調(diào)控工作。下一步主要工作包括：

    加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整。目前尚未公布住房建設(shè)規(guī)劃的城市，要加快工作進度，務(wù)必在前全面完成規(guī)劃的編制、公布和備案工作。2007年6月，各地和各有關(guān)部門要對新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求的落實情況進行年度考核。

    完善住房保障制度。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立并實施。各地區(qū)要嚴格落實各項管理制度，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，堅決禁止黨政機關(guān)以任何名義和方式搞集資合作建房。

    大力規(guī)范市場秩序。要深入開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪?，加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售的全程監(jiān)管。繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)案件的查處力度，防范和制止各種規(guī)避結(jié)構(gòu)調(diào)整政策、變相囤積房源行為，嚴厲查處哄抬房價、擾亂市場秩序的房地產(chǎn)商。

    繼續(xù)抓好督促檢查。2007年一季度，建設(shè)部將會同全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議成員單位，對各地落實住房建設(shè)規(guī)劃尤其是廉租住房開工建設(shè)等情況進行檢查。對調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問題較多及未把新建住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到區(qū)域，未落實到具體地塊、項目的城市，要限期整改并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責任。

發(fā)改委最新研究報告：房地產(chǎn)投資繼續(xù)“高燒”調(diào)控仍需重點“關(guān)懷”

國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院最新研究報告顯示，當前住宅投資仍然保持接近30%的高增長，而且是逆調(diào)控上揚。與此相對應(yīng)的是，房價持續(xù)居高不下，增幅仍然偏高。房屋銷售價格終止了連續(xù)兩個月增幅回落的趨勢，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，環(huán)比上漲0.4個百分點。這表明，全國房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象還沒有從根本上得到抑制，房地產(chǎn)調(diào)控的實際效果同預(yù)期目標之間仍存在一定差距。

   11月由財政部發(fā)布的一份會計信息質(zhì)量檢查公報表明，房地產(chǎn)企業(yè)隱瞞利潤情況非常嚴重，39家企業(yè)會計報表反映的平均銷售利潤率為12.22%，實際卻達到26.79%，實際利潤比賬面利潤翻了一倍，個別企業(yè)的利潤率甚至高達57%。與之形成明顯對比的是，盡管裝備制造業(yè)的強弱直接關(guān)系到我國核心產(chǎn)業(yè)競爭力的大小和自主創(chuàng)新能力的高低，但是行業(yè)平均利潤率目前不足3%。一方面是關(guān)系到國家產(chǎn)業(yè)安全的裝備制造行業(yè)平均利潤率極低，正面臨被外資“斬首式”收購的危險，另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)坐擁30%以上的超高額利潤，而且高額利潤不斷吸引著大量的資金流入房地產(chǎn)業(yè)。在主要金融機構(gòu)新增長期貸款中，對制造業(yè)貸款的比重僅占10.6%，而房地產(chǎn)業(yè)貸款則占比為20.2%，交通運輸倉儲和郵政業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)、電力燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)三大基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)占比為35.5%。

    從數(shù)據(jù)上看，前10個月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20592億元，同比增長29.2%；完成開發(fā)土地面積18391萬平方米，增長38.6%。在主要金融機構(gòu)新增長期貸款中，對制造業(yè)貸款的比重僅占10.6%，而房地產(chǎn)業(yè)貸款則占比為20.2%，交通運輸倉儲和郵政業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)、電力燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)三大基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)占比為35.5%。

    房地產(chǎn)投資的過度膨脹正在造成兩個不良后果：一是，一些產(chǎn)能過剩的行業(yè)與房地產(chǎn)熱關(guān)系較大，房地產(chǎn)繼續(xù)高熱便意味著這些產(chǎn)業(yè)的投資增長難以回落，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整便難以推進。二是，房地產(chǎn)持續(xù)過熱特別是其高利潤機制，將使過量的社會資金和資源向房地產(chǎn)集中，而對其它亟待升級的制造業(yè)產(chǎn)生抑制作用。因而，在對房地產(chǎn)調(diào)控的同時，也需要對產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略進行調(diào)整。

報告指出，時下正值地方黨委政府換屆高峰期，換屆之后，地方投資沖動是否會重新抬頭，這不僅取決于各地對“科學(xué)發(fā)展”和“和諧發(fā)展”觀念的貫徹落實力度，還取決于相關(guān)的財稅體制改革和土地制度改革等以轉(zhuǎn)變地方政府職能為導(dǎo)向的一系列配套改革措施。就目前的情況來看，因為相關(guān)領(lǐng)域改革的深入推進仍需假以時日，因此不排除地方投資沖動死灰復(fù)燃的可能。

報告建議，就當前的形勢而言，不應(yīng)放松對過熱行業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，盡管明年經(jīng)濟可能轉(zhuǎn)冷。