國內(nèi)樓市涌動新一輪漲價(jià)風(fēng)潮

房地產(chǎn)調(diào)控政策能否真正取得效果，現(xiàn)在還沒有一個(gè)肯定的答復(fù)。最起碼，出臺的每個(gè)政策都在短暫的喝彩聲之后，被市場所吸納和融化，最終不見蹤影。有的政策則在一開始就充滿爭議。財(cái)政部、國土資源部和央行近期聯(lián)合發(fā)出通知，提高了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對相關(guān)政策作出重大調(diào)整。政策剛一面世就給了房地產(chǎn)市場很多“遐想”，有些城市的房價(jià)甚至出現(xiàn)了10%左右的增長預(yù)期。這一次調(diào)控之后，房價(jià)又要面臨新一輪上漲風(fēng)潮……

“土地新政”原為遏制建設(shè)用地?cái)U(kuò)張

財(cái)政部、國土資源部和中國人民銀行近期聯(lián)合發(fā)出通知，提高了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對相關(guān)政策作出重大調(diào)整。從中不難看出國家土地調(diào)控政策的著力點(diǎn)，那就是進(jìn)一步遏制用地?cái)U(kuò)張、加大耕地保護(hù)。

按照新的規(guī)定，2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)將在原有基礎(chǔ)上提高一倍。

財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人對此的解釋是，提高征收標(biāo)準(zhǔn)將帶動征地成本增加，有效切斷新增建設(shè)用地?cái)U(kuò)張的經(jīng)濟(jì)動因，從而直接抑制用地?cái)U(kuò)張沖動。

而1998年修訂的土地管理法中增設(shè)了“新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)”這一新的費(fèi)種，當(dāng)時(shí)的目的就是要用經(jīng)濟(jì)手段來遏制地方增量擴(kuò)張用地，同時(shí)確保有穩(wěn)定的資金來源用于補(bǔ)充耕地。

根據(jù)新出臺的通知，為進(jìn)一步體現(xiàn)土地調(diào)控要求，真正控制建設(shè)用地規(guī)模，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)不僅面向那些依法審批的新增建設(shè)用地，還面向那些因違法批地、占用而實(shí)際發(fā)生的新增建設(shè)用地。

這樣就意味著，一些地方就無法借著沒有依法報(bào)批而逃避履行法定義務(wù)，也就是說，地方政府不僅要對依法審批的新增建設(shè)用地負(fù)責(zé)，還要對當(dāng)?shù)貙?shí)際新增的建設(shè)用地負(fù)責(zé)。

征地標(biāo)準(zhǔn)提高一倍后，為避免部分地方不能足額征收新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的問題出現(xiàn)，從開始，地方分成部分一律全額納入省級（含省、自治區(qū)、直轄區(qū)、計(jì)劃單列市）國庫。這一變化意味著今后這方面的資金管理將更加規(guī)范。

保護(hù)耕地成為資金運(yùn)作方向

根據(jù)通知，中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，將由財(cái)政部會同國土資源部，主要參照基本農(nóng)田面積和國家確定的土地開發(fā)整理重點(diǎn)任務(wù)，分配給各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市，并向中西部地區(qū)和糧食主產(chǎn)區(qū)傾斜，專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)等開支。

參照這一政策思路，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分成的部分，加上中央財(cái)政專項(xiàng)分配的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，統(tǒng)一由省級財(cái)政部門會同國土資源管理部門，主要參照各地國土資源管理部門核實(shí)的截至上一年底基本農(nóng)田面積、國家和省級確定的土地開發(fā)整理重點(diǎn)任務(wù)，分配給市、縣，專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)等開支。

所以，在監(jiān)管部門看來，標(biāo)準(zhǔn)提高后，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)增加的收入仍然全部用于土地，為耕地特別是基本農(nóng)田保護(hù)和建設(shè)注入新的動力，實(shí)現(xiàn)耕地保護(hù)的目標(biāo)。此外，新的資金使用政策不僅徹底改變了由中央負(fù)責(zé)土地開發(fā)整理項(xiàng)目具體管理的方式，還將充分調(diào)動各級地方政府保護(hù)基本農(nóng)田的積極性。從而進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場的調(diào)控成果，保護(hù)耕地。

新政后房價(jià)有順勢上漲趨勢

不過，盡管法律作了明文規(guī)定，但一些地方擴(kuò)張用地的沖動仍很強(qiáng)烈。因?yàn)?，現(xiàn)行的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)明顯低于新增建設(shè)用地土地純收益的實(shí)際水平，在實(shí)踐中很難抑制各地盲目擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模的沖動。

國土資源部統(tǒng)計(jì)顯示，從2005年的實(shí)際收繳情況看，中央和地方實(shí)際收繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)不到全國新增建設(shè)用地出讓純收益的三分之一。

因此，就在“土地新政”出臺不久，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部就有預(yù)言表示，“新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高一倍將在一定程度上導(dǎo)致房價(jià)上漲，像北京這樣的大城市房價(jià)上漲將在10%左右。”

這是在國土資源部負(fù)責(zé)人明確指出，“有償使用標(biāo)準(zhǔn)的提升不會對房價(jià)產(chǎn)生影響”之后業(yè)內(nèi)的支持率最多的觀點(diǎn)。

一方面，土地有償使用費(fèi)提高將在一定程度上對地價(jià)上漲起到作用，這直接會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)上漲；另一方面，提高土地有償使用費(fèi)會導(dǎo)致地方政府喪失一定的土地利潤，而地方也會將這部分損失轉(zhuǎn)嫁到土地成交價(jià)格中，從而給房價(jià)上漲根多借口和理由。

舉例來看，地價(jià)款一般由征地補(bǔ)償安置費(fèi)和土地出讓金兩部分構(gòu)成。以北京西山的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為例，總地價(jià)款6.7億元，其中征地補(bǔ)償安置費(fèi)6.2億元，土地出讓金5000萬元，成品房2萬元/平方米，如果土地有償使用費(fèi)上漲一倍，就意味著需要交納1億元的土地出讓金，最后成品房將達(dá)到20689元/平方米，漲幅已將近4%，而要是在市區(qū)內(nèi)的話土地出讓金將更高，房價(jià)上漲10%也很有可能。