風(fēng)雨飄搖中的房地產(chǎn)市場洗牌日益臨近

9日，國家統(tǒng)計局調(diào)查結(jié)果顯示，第三季度，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為132.6，比二季度下滑2.4，這表明對地產(chǎn)的宏觀調(diào)控起到了一定的作用。但是，目前正值“金九銀，金地集團報出的59.89億元天價；，上海今年第一批國有土地出讓現(xiàn)場，閘北大寧地塊、閔行顓橋地塊最終以4.05億元和5.3億元成交；第二天，寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)逸仙路地塊經(jīng)過48輪應(yīng)價，最終被浦東新區(qū)房地產(chǎn)集團有限公司以8.8億元價格獲得，這一價格幾乎比地塊起價4.9億元高出一倍。再結(jié)合最近開發(fā)的樓盤銷售情況來看，開發(fā)商的利潤水平已經(jīng)回歸到了15%左右，有的甚至更低，雖然這一利潤率依然高于其它行業(yè)，但相比之下顯然比以往任何時候更加接近市場平均利潤。由于利潤水平下降，房地產(chǎn)商的生存越來越需要依靠規(guī)模效應(yīng)。與此同時，在自住時代，購房者對于房產(chǎn)的要求已經(jīng)不再僅僅局限于此前的地段和價格，購房者對樓盤和開發(fā)商品牌要求正變得越來越高。同一地區(qū)的競爭，知名房地產(chǎn)商占有絕對的優(yōu)勢。這種情形下，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會變得更加集中，小型房地產(chǎn)商的逐步淘汰正在發(fā)生，大型地產(chǎn)商規(guī)模將會更加集中，地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌日益臨近。

土地拍賣中“限價回購”日益盛行

正是由于土地低價買進是地產(chǎn)商贏的暴利的關(guān)鍵所在，因此，在各大房產(chǎn)開發(fā)商利潤普遍下跌的情況下，在京滬，土地招拍掛暗行“限價回購”日益盛行，這也引來了巨大爭議，由此引發(fā)的利益爭奪也在開發(fā)商和地方政府部門之間逐步升級。

9日是北京市一塊“黃金”寶地的掛牌開始時間， 這塊位于朝陽區(qū)CBD核心地段的白家莊辦公及商業(yè)用地在20日時悄然出現(xiàn)在北京國土資源網(wǎng)上，卻因其掛牌文件中規(guī)定的“限價回購”條款，令京城開發(fā)商一片嘩然，短短20天內(nèi)在京城引起業(yè)界巨大反響。其中競買規(guī)則第16條單列了“關(guān)于限價回購的約定”稱：“在該宗地的開發(fā)總建筑面積中，同意恒世華融公司（即土地一級開發(fā)商）以人民幣12000元每平米的價格，回購5000平米的地上商業(yè)用房面積”，以及同樣“以12000元每平米的價格回購8000平米的地上辦公用房面積?！?以市場價計算，這一地段的商業(yè)用房單價在3－4萬元/平方米。以此推算，低價回購物業(yè)的一級開發(fā)商如果當(dāng)即轉(zhuǎn)手賣出而不考慮其他因素，可直接獲利2億元左右。這個地塊本身面積就不大，如果這么多利潤讓度掉，開發(fā)商獲利空間也就不大了，這對于普通參與競標(biāo)的開發(fā)商來說也就不再具有吸引力。無獨有偶， 10天前，上海2006年一號土地出讓公告剛剛落下帷幕，20幅出讓土地大多有了歸主。但是，包括徐匯區(qū)欽州北路地塊，大木橋路地塊在內(nèi)的幾個地塊同樣列出了回購條款。

“限價回購”有失公允

就在北京白家莊CBD地塊掛牌開始時間，任志強在其博客上發(fā)表題為《公平交易》的文章，話題直指土地招拍掛中的不規(guī)范條款。同時列舉了三條，包括：一、借招拍掛收取大量保證金，在不提出任何合理原因前提下宣布招拍掛中止，無償占用企業(yè)資金及大量保證金利息；二、借招拍掛要求競標(biāo)單位支付全部中標(biāo)價款，但并不向中標(biāo)人交付標(biāo)的物。幾個月后不中止招標(biāo)行為，卻強令讓中標(biāo)人退標(biāo)，又只退中標(biāo)價款不賠違約金，甚至白占全款利息；三、在招拍掛中設(shè)計強制性霸王條款，借公開交易之名行黑箱操作之實。讓招拍掛成為“約定只能讓特殊方受益的幌子。”任志強稱，“土地招拍掛中所有的土地成本與利益都應(yīng)反映在競拍的底價之中，既包括了政府的土地收益（地租），也應(yīng)包括全部的土地開發(fā)成本和政府或一級開發(fā)企業(yè)的合理利潤。當(dāng)然也應(yīng)在底標(biāo)中包括育種（即項目后期收益）的成本和利潤。那么就不應(yīng)在競標(biāo)底價之上再附加陷阱或其他條件。如果所有的附加條件也都是土地的成本，那么應(yīng)都折合成底價中的一部分而不應(yīng)用附加條件而改變標(biāo)的物的現(xiàn)狀。但現(xiàn)實中的土地競標(biāo)書中就正是出現(xiàn)了這種現(xiàn)象。

土地招拍掛作為以公平、公正、公開為原則的土地出讓制度，但在實施過程中如果加入不合理的條件，以保護某些人或為某些利益集團謀求私利，將導(dǎo)致制度僅存公開，而有失公平、公正。因此，如何對這些做法進行有效的監(jiān)督，是維護土地招拍掛制度公平性的關(guān)鍵。