央行上?？偛款l發(fā)房貸風(fēng)險信號

央行上海總部最近顯得異常忙碌。在前不久剛剛發(fā)布《上海金融穩(wěn)定報告》之后，又下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，做好近期貨幣信貸工作的指導(dǎo)意見》，以進(jìn)一步加強(qiáng)貨幣信貸“窗口指導(dǎo)”，上海的金融業(yè)再一次暴露在全國的顯微鏡下。央行上?？偛恐匀绱祟l繁釋放政策信號，與上海金融運(yùn)行中存在的巨大風(fēng)險有直接關(guān)系，而導(dǎo)火索則是房地產(chǎn)行業(yè)。央行上海總部的種種舉動就是要在風(fēng)暴來臨之前起到“亡羊補(bǔ)牢”的作用……

房地產(chǎn)信貸半年突破2700億

宏觀調(diào)控對銀根、地根的調(diào)控?fù)醪蛔°y行對房地產(chǎn)業(yè)的偏愛。而在今年上半年，房地產(chǎn)國內(nèi)開發(fā)貸款一路高速增長，與去年同期相比漲幅達(dá)到56.4%。前五個月突破2000億元，上半年超過2700億元！而這僅僅是冰山一角。

來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)字顯示，今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢。統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資在去年全年只是同比增長了21.4%，但今年1月至2月、1月至3月和1月至4月則分別比上年同期增長了44.1%、48.5%和44%，到1月至5月，貸款突破2000億元，達(dá)2187.9億元，同比增長42.9%。

整個2006年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額更是讓人吃驚，達(dá)到2743.33億元，同比增長56.4%，增幅比去年全年高35個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金全部來源的16.7%，這一比重比去年同期上升了3.3個百分點(diǎn)。

尤其是在東部地區(qū)和北京、上海等地，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款比重更高。今年1月至5月，東部地區(qū)為24.9%，比中、西部地區(qū)分別高6.5、8.1個百分點(diǎn)。上海、北京分別達(dá)31.3%和27.5%，比東部地區(qū)平均水平分別高6.4和2.6個百分點(diǎn)。

有分析指出，盡管央行以及銀監(jiān)會一直要求國內(nèi)各大銀行對房地產(chǎn)行業(yè)謹(jǐn)慎放貸，但是各大銀行的房地產(chǎn)信貸一發(fā)不可收拾，這也顯示出了各大銀行不平衡的心態(tài)。

筆者認(rèn)為，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)貸款高位反彈，主要是商業(yè)銀行與監(jiān)管部門博弈的結(jié)果。由于眾多銀行希望上市，就面臨著贏利的壓力，所以需要找到贏利行業(yè)發(fā)放優(yōu)質(zhì)貸款。然而，中國目前的經(jīng)濟(jì)形勢是總需求不足下的投資快速增長，最能保證贏利的行業(yè)就是采掘業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，把投資投向其它行業(yè)風(fēng)險都偏大而采掘業(yè)企業(yè)又大多屬于高能耗企業(yè)，其發(fā)展受到國家限制，所以銀行更加偏好對房地產(chǎn)業(yè)貸款。

同時，由于央行規(guī)定的今年新增貸款額是固定的，銀行間就面臨著競爭，誰先貸款誰就搶先占用額度。這也是中國今年前七個月就用了全年貨幣供應(yīng)量95%的原因之一。

此外，地方政府與房地產(chǎn)商的投資沖動也加速了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增長。因為各省份的領(lǐng)導(dǎo)明年10月要換屆，所以現(xiàn)在就要上項目，明年才能見成效，好顯示自己的政績。而最容易拉動GDP增長的項目之一就是房地產(chǎn)開發(fā)。

央行上?？偛块_始警覺

由于上海在國內(nèi)金融界的特殊地位，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的重要“口岸”，各大銀行競爭的“戰(zhàn)場”央行上?？偛繌囊婚_始就面臨著巨大的挑戰(zhàn)，這其中就是全力涌入，卻又隨時都可能抽身而走的外資。

央行上海總部8月31日發(fā)布的《上海金融穩(wěn)定報告》指出，近期上海地區(qū)房地產(chǎn)市場的波動可能對房地產(chǎn)信貸質(zhì)量造成影響，同時，“報告”提醒上海各大銀行需要關(guān)注因抵押物貶值而產(chǎn)生的個人住房貸款風(fēng)險?！皥蟾妗币笊虾Ｖ匈Y銀行制定有關(guān)應(yīng)對預(yù)案，以避免因房價波動等引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險。

“報告”進(jìn)一步指出，當(dāng)前，上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對銀行貸款依存度較高，房地產(chǎn)市場波動將直接影響金融資產(chǎn)價格和貸款質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，可能對上海金融穩(wěn)定造成潛在影響。據(jù)介紹，2005年上海房地產(chǎn)投資增長回落，房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降，房地產(chǎn)開發(fā)貸款上升，個人住房貸款增長趨緩，外資繼續(xù)進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場。盡管上海商品房銷售價格漲幅呈逐漸回落趨勢，可是大量外資仍繼續(xù)流入上海房地產(chǎn)市場，所以必須對這種情況有所警覺。

央行上海總部還告誡各大銀行必須對境外資金借助的各種渠道提高“警惕”。

1、直接設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2005年外資注入房產(chǎn)類企業(yè)的資本金為12.6億美元，約占外商直接投資額的10%。

2、通過一級市場購買上海房地產(chǎn)類境外上市公司在香港主板發(fā)售的H股。

3、間接投資。2005年房地產(chǎn)類企業(yè)借用外債累計提款9.56億美元，累計還本5.55億美元，凈流入3.14億美元。與2004年相比，2005年房產(chǎn)類公司外債余額增加15.3%。

4、非居民外匯流入，結(jié)匯后購買房產(chǎn)。據(jù)外匯指定銀行辦理非居民個人和機(jī)構(gòu)房產(chǎn)項下超5萬美元結(jié)匯數(shù)據(jù)統(tǒng)計，非居民投入到房地產(chǎn)市場的資金額超過15.07億美元（其中境外機(jī)構(gòu)結(jié)匯購房的數(shù)據(jù)統(tǒng)計始于2005年第三季度），非居民出售房產(chǎn)后購匯匯出0.5億美元，凈流入14.57億美元。

通過上述四種途徑流入房產(chǎn)市場的外匯資金共有37.63億美元。其中，非居民直接將外匯資金結(jié)匯購買房產(chǎn)的比例最高，占總流入的四成。央行上?？偛恐赋?，此類投資資金退出門檻和退出成本相對較低，其對房產(chǎn)市場各類影響因素的反應(yīng)最為迅速，具有較高的流動性。一旦非居民對上海房價及人民幣升值的預(yù)期發(fā)生變化，此類投資資金流出規(guī)模和速度都不容忽視。

窗口指導(dǎo)“空降”上海金融界

在央行上?？偛堪l(fā)布《上海金融穩(wěn)定報告》還不到一周的時間內(nèi)，央行上海總部向上海各金融機(jī)構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，做好近期貨幣信貸工作的指導(dǎo)意見》，以進(jìn)一步加強(qiáng)貨幣信貸“窗口指導(dǎo)”。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年以來，上海金融機(jī)構(gòu)的貸款增速由4月末的9.4%一路攀升至7月末的12%；商業(yè)銀行和房地產(chǎn)業(yè)的相互依賴程度較深，出現(xiàn)了貸款增長受房地產(chǎn)交易量波動較大等現(xiàn)象。上述情況引起了央行上?？偛康木X。

分析認(rèn)為，近階段，受房地產(chǎn)成交量持續(xù)萎縮等因素的影響，開發(fā)企業(yè)和投機(jī)性購房者資金鏈緊張狀況有所加劇。據(jù)人民銀行上海總部今年7月的調(diào)查顯示，約45%的上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反映資金“十分緊張”，其中包括個別一級資質(zhì)的企業(yè)。目前的銷售態(tài)勢若長期持續(xù)，將進(jìn)一步影響市場預(yù)期并對金融運(yùn)行帶來潛在影響。一方面，房地產(chǎn)市場的波動通過對居民財富產(chǎn)生重要影響，并改變其未來的預(yù)期及投資與消費(fèi)行為。另一方面，現(xiàn)代社會的大多數(shù)購房者采取銀行按揭方式購房，銀行很大程度上承擔(dān)了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，房地產(chǎn)市場的波動將直接影響銀行貸款風(fēng)險的狀況，可能導(dǎo)致金融運(yùn)行的不穩(wěn)定。

這就使得央行上?？偛恳蟾鞔筱y行在貸款投放方面注意規(guī)避風(fēng)險。所以我們看到央行在窗口指導(dǎo)的“通知”中要求，上海各銀行應(yīng)高度關(guān)注城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款和土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的潛在風(fēng)險；認(rèn)真研究房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況。同時，為了起到調(diào)控的效果，央行上?？偛客瑫r表示將努力完善對流動性水平的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測和日常管理，及時做好流動性風(fēng)險提示、再貸款再貼現(xiàn)支持以及對存款準(zhǔn)備金繳存違規(guī)機(jī)構(gòu)的處罰工作。