中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)最大一拔“行情”

用“危機(jī)四伏”來(lái)形容中國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)是最恰當(dāng)不過(guò)的了。從今年3月26日的“國(guó)八條”到4月27日的“溫八條”再到5月11日的七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，短短一個(gè)半月內(nèi)國(guó)家最高決策層面連續(xù)針對(duì)一個(gè)行業(yè)發(fā)布調(diào)控政策，這在新中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展史是上非常罕見(jiàn)的。不過(guò)機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)是伴隨著危險(xiǎn)的，因此我們判斷中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)最大的一拔“行情”……

因?yàn)椋褐挥幸环N聲音的市場(chǎng)是不健康的市場(chǎng)

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界風(fēng)云人物之一的潘石屹最近在美國(guó)哈佛大學(xué)的一場(chǎng)演講中針對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀曾經(jīng)指出：只有一種聲音的市場(chǎng)是一個(gè)不健康的市場(chǎng)?；蛟S是老潘已經(jīng)預(yù)感到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界將面臨前所未有的壓力而發(fā)出這樣的總結(jié)。而事實(shí)上，我們只要將記憶指針調(diào)前幾年，我們就會(huì)知道中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從那時(shí)起就開(kāi)始“不健康”了。曾幾何時(shí)，從各級(jí)政府的管理部門(mén)到大大小小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)界到各類(lèi)的媒體都是眾口一詞：中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展沒(méi)有問(wèn)題，中國(guó)的樓價(jià)鐵定要漲，降價(jià)是不可能的事情！

出現(xiàn)這樣的情況再正常不過(guò)了。我們知道，由于我們“缺乏經(jīng)驗(yàn)”所以我們必須要交“學(xué)費(fèi)”。因此，從中央政府善意地決定和推動(dòng)了中國(guó)住宅市場(chǎng)化開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)就在幾年內(nèi)迅速發(fā)展成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。支柱的意思就是地方政府可以從出讓土地獲得大量的財(cái)政收入、支柱的意思就是房地產(chǎn)的發(fā)展可以帶動(dòng)建筑、建材、鋼鐵等一系列行業(yè)的大力發(fā)展、支柱的意思就是住房貸款成為銀行系統(tǒng)最有保障和回報(bào)最豐厚的業(yè)務(wù)來(lái)源之一……在這一系列的支柱背后自然是夾雜著各個(gè)方面的利益。由于房地產(chǎn)不像汽車(chē)、物流、IT產(chǎn)業(yè)那樣害怕重復(fù)建設(shè)，需要嚴(yán)格監(jiān)控和高門(mén)檻，因此，從一定意義上來(lái)講，只要是有土地、有人口的城市就可以大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，這樣客觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的瘋狂成長(zhǎng)和擴(kuò)散。所以，圍繞著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展據(jù)說(shuō)形成了中國(guó)最大的產(chǎn)業(yè)利益集團(tuán)！

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的歷史中有兩支“民間”力量功不可末，一支是受益于國(guó)內(nèi)二十多年經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展而“先富起來(lái)的人們”，另外一支是對(duì)人民幣升值抱堅(jiān)定態(tài)度的“外國(guó)投資者們”。非常巧合的是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展的同時(shí)中國(guó)的股票市場(chǎng)卻是一落千丈。那些曾經(jīng)在股票市場(chǎng)風(fēng)云的投資者在經(jīng)歷了數(shù)次割肉之痛后逐漸發(fā)現(xiàn)，在目前的股票市場(chǎng)他們永遠(yuǎn)成不了贏家，而投資房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎能夠獲得更大的收益，因此疲軟的股市將那些“手中有糧”的人們推到了房地產(chǎn)市場(chǎng)上。而由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，中國(guó)的綜合國(guó)力的迅速提升，越來(lái)越多的國(guó)外投資者關(guān)注到中國(guó)的發(fā)展將決定人民幣必將成為國(guó)際貨幣體系當(dāng)中重要的成份，而他們認(rèn)為目前的人民幣價(jià)值被嚴(yán)重低估，人民幣也早晚會(huì)有升值的一天。所以大量的國(guó)際游資選擇了投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的人民幣升值夢(mèng)想。

所以：中央必然會(huì)“重錘”砸醒房地產(chǎn)市場(chǎng)

從去年以來(lái)，中央就覺(jué)察到房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健康情況，因而借著宏觀調(diào)控一同治理房地產(chǎn)市場(chǎng)，不過(guò)效果甚微。所以不得不加大，加快對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理。從宏觀經(jīng)濟(jì)管理的層面來(lái)講，中央政府針對(duì)某個(gè)行業(yè)的政策不應(yīng)該是“一桿子捅到底”，即中央不應(yīng)該出臺(tái)過(guò)于具體的政策操作意見(jiàn)，給下面留下迂回和發(fā)揮的空間。其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此，去年以來(lái)出臺(tái)的各項(xiàng)政策都給下面留下了一些空間，不過(guò)其結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是樓價(jià)的發(fā)展一直是與中央期望的相反，在部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的情況。所以中央不得不改變策略，從今年三月開(kāi)始不斷出臺(tái)新政策，新言論，直到5月11日的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》出臺(tái)。

通觀整個(gè)《通知》內(nèi)容，我們不難發(fā)現(xiàn)其中的四大亮點(diǎn)：

亮點(diǎn)一：依法制止“炒地”行為，國(guó)家將嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓?zhuān)婪ㄖ浦埂俺促I(mǎi)炒賣(mài)”土地行為；

亮點(diǎn)二：三大條件享受優(yōu)惠住房，為合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家將對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予多項(xiàng)政策優(yōu)惠，同時(shí)也明確指出，享受這些優(yōu)惠政策的普通住房需滿(mǎn)足3個(gè)條件——住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下；

亮點(diǎn)三：購(gòu)房不滿(mǎn)兩年轉(zhuǎn)手交易全額征稅，自2005年6月1日起，國(guó)家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。對(duì)個(gè)人購(gòu)房后轉(zhuǎn)手交易，尤其是個(gè)人購(gòu)房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度。意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)，各地要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。對(duì)不符合享受優(yōu)惠政策的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠；

亮點(diǎn)四：“期房”禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。意見(jiàn)指出，在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷(xiāo)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

分析員認(rèn)為，國(guó)家七部委聯(lián)合出臺(tái)《意見(jiàn)》顯示中央對(duì)于前段時(shí)間房地產(chǎn)整改政策效果很不滿(mǎn)意，因此出臺(tái)強(qiáng)硬措施先把樓市的洪流“堵住”，即遏制樓價(jià)飛漲的勢(shì)頭，然后將會(huì)出臺(tái)一系列“疏導(dǎo)”措施，將房地產(chǎn)發(fā)展引入平穩(wěn)健康的軌道。我們應(yīng)該注意到，與之前出臺(tái)的“敲山震虎”的“八條意見(jiàn)”不同的是，此次《意見(jiàn)》是“直搗黃龍”，抓住了當(dāng)前引起房地產(chǎn)市場(chǎng)虛熱和樓價(jià)上漲過(guò)快的“七寸”，直接向各級(jí)主管部門(mén)明確是要做什么！而此前的一條消息更驗(yàn)證了情況對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)更加不利：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)將上海、杭州、寧波列入房地高風(fēng)險(xiǎn)城市，房貸首付比例最低一律為3成！

而政策一出臺(tái)如一石激起千層浪，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界引起了極大的反響，那些曾經(jīng)被點(diǎn)名批評(píng)的城市更是出現(xiàn)了房地產(chǎn)投機(jī)者恐慌“逃亡”的情況。上海：二手房市場(chǎng)立刻出現(xiàn)了大面積拋盤(pán)，炒房者開(kāi)始和時(shí)間賽跑，不少投資者昨天致電中介公司，稱(chēng)只要能夠在6月1日前轉(zhuǎn)讓手中物業(yè)，在價(jià)格方面可以作較大的讓步，一些物業(yè)在一夜之間降價(jià)30萬(wàn)元。而在部分投資者趕著時(shí)間拋售時(shí)，另一些投資者已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)線(xiàn)投資市場(chǎng)。投資客彭先生手頭有5套房子，其中2套在古北。雖然他長(zhǎng)線(xiàn)看好上海樓市，但如今已經(jīng)不打算在近期再度買(mǎi)進(jìn)，而是拋出一兩套，余下的準(zhǔn)備出租，通過(guò)租賃市場(chǎng)緩解資金壓力，等到更加合適的時(shí)機(jī)再賣(mài)出物業(yè)。新樓盤(pán)也是難見(jiàn)投資客身影。閔行區(qū)一個(gè)新盤(pán)近日出現(xiàn)了十幾例退房現(xiàn)象。銷(xiāo)售人員表示，這個(gè)項(xiàng)目4月28日正式開(kāi)盤(pán)，均價(jià)12000元，事先有意購(gòu)房的人都要存入5萬(wàn)元參加搖號(hào)，有一些已經(jīng)搖到“號(hào)”的購(gòu)房人主動(dòng)放棄了選房權(quán)利。據(jù)介紹，放棄購(gòu)房的主要是一些投資客，他們認(rèn)為新政策下投資的成本、風(fēng)險(xiǎn)都大大增加，而且對(duì)后市還會(huì)有什么調(diào)控房?jī)r(jià)的政策出臺(tái)心里“沒(méi)底”。杭州：房產(chǎn)新政剛一出臺(tái)，杭州二手房市場(chǎng)已有反應(yīng)。一家中介公司12日一大早便接到客戶(hù)電話(huà)，對(duì)方聲稱(chēng)：他前段時(shí)間掛了一套德勝東村的房子，70多平方米，1995年的房子，買(mǎi)來(lái)還不到1年，希望最好在6月1日新政實(shí)施前賣(mài)出，價(jià)格可以面談，但涉及到的稅費(fèi)一定要買(mǎi)家自理。不少房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人表示最近接到不少客戶(hù)和朋友的電話(huà)，除了詢(xún)問(wèn)稅費(fèi)調(diào)整的具體情況外，不少人也提出賣(mài)房的稅費(fèi)一定要買(mǎi)房者支付的要求。不過(guò)一些購(gòu)房者卻表示，對(duì)這種不合理的轉(zhuǎn)嫁將堅(jiān)決抵制，畢竟現(xiàn)在二手房源多了，房東不能再像以前那么干了。浙江中原市場(chǎng)發(fā)展研究中心主任顧曉立分析說(shuō)現(xiàn)在掛牌急于出手的主要是兩類(lèi)人，一類(lèi)是購(gòu)房在1年之內(nèi)的客戶(hù)，一類(lèi)是購(gòu)房超過(guò)1年不滿(mǎn)2年的客戶(hù)。由于均需要全額征收營(yíng)業(yè)稅，因此這兩類(lèi)客戶(hù)如果急著賣(mài)房，很可能會(huì)趕在6月1日前，這批房子的價(jià)格變動(dòng)會(huì)比較大……

未來(lái)：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將加速進(jìn)入整合洗牌時(shí)代

投機(jī)者從二手樓撤退、對(duì)一手樓止步正是房產(chǎn)新政策發(fā)揮威力的開(kāi)始。而購(gòu)房者越來(lái)越強(qiáng)折觀望心理會(huì)將壓力逐漸轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一面。據(jù)一些開(kāi)發(fā)商透露，如果這樣的觀望心理持續(xù)三個(gè)月左右，會(huì)給他們帶來(lái)比較大的資金壓力。而我們認(rèn)為有關(guān)部門(mén)還會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化制定相應(yīng)的調(diào)控措施。我們認(rèn)為，目前有關(guān)部門(mén)應(yīng)該預(yù)備有兩套方案：一是將樓市和樓價(jià)上漲的勢(shì)頭扼制?。欢窃跇鞘泻蜆莾r(jià)穩(wěn)定后進(jìn)行的行業(yè)整改的調(diào)控方案。而我們目前所看到的還都是第一套方案，因?yàn)楸仨氁刂谱鞘酗w漲的勢(shì)頭，否則無(wú)法調(diào)控。因此，相信在第二、三季度會(huì)適時(shí)出臺(tái)第二套的方案。