國家堅定決心將房地產“野馬”驅入正軌

日前，全國部分城市房地產形勢座談會在上海舉行。國務院副總理曾培炎在會上發(fā)表談話指出，抑制房價過快上漲勢頭是今年宏觀調控的一項重要任務。我們認為，曾培炎的講話強調了宏觀調控的方向，同時還傳遞出國家要在最短時間里將房地產這匹野馬驅入市場正軌的堅定決心……

高層決策者決心抑制房價漲勢

繼去年宏觀調控取得階段性成果之后，今年以來，中央決策層一再強調要堅持加強和改善宏觀調控，明確提出要把握好調控的方向、重點、時機和力度。然而，在要不要繼續(xù)加強宏觀調控、調控的方向選擇等等問題上，一些地方、一些部門和行業(yè)或多或少地存在著不同的理解和認識，甚至存在著某種疑慮和爭論。如今形勢漸趨明朗，高層決策者似乎已下了決心，抑制房價過快上漲勢頭已成宏觀調控的首要目標。

新一輪宏觀調控為什么要拿房地產行業(yè)“開刀”呢？可以肯定地說，這是因為目前房地產行業(yè)在宏觀經濟中影響太大，舉足輕重。這里有幾個統(tǒng)計數(shù)字能夠說明房地產行業(yè)的影響：其一，今年國家物價增幅的調控目標是不超過4%，而今年一季度全國商品房價已上漲了12.5%，這顯然已造成了物價上漲的壓力。其二，今年頭兩個月，全國房地產投資增長27.1%，遠遠高出全國固定資產投資的平均增幅。在某些城市，房地產投資已占固定資產投資總額的50%。其三，與房地產相關的貸款已成銀行新增貸款的大頭，一些城市銀行的個人房貸竟然占新增貸款額的60%以上。顯然，對這樣一個牽一發(fā)則動全身的行業(yè)，高層決策者絕不會掉以輕心，絕對要排除干擾，加強調控。

從目前給出的政策信號來看，這次調控的重點在于抑制房價過快上漲的勢頭，至于如何抑制，則需要從實際出發(fā)制定一系列相關的調控措施。這其中既包括前不久已經出臺的房貸加息政策，也可能包括正在醞釀中的開征不動產稅乃至房貸再次加息等等。無論如何可以相信的是，既然調控方向已經確定，配套的調控手段一定會盡快出臺，而且力度不會小。

調控抑制房價過高，絕不是打壓房地產行業(yè)。恰恰相反，調控的目的應該是促進房地產行業(yè)健康有序地發(fā)展。為此，我們需要認真研究當前房地產市場的突出矛盾，尤其要分析造成房價過快上漲勢頭的深層原因。我們需要認清，房地產市場總體上需求潛力很大，人民群眾迫切要求改善住房條件。我們還需要認清，對不同地區(qū)、不同城市以及不同階層的消費者而言，房地產供求關系有不同特點，應該有差別化的土地供給政策、房貸政策，以及調整經濟適用房比重等等的措施。我們也需要認清，圍繞房地產行業(yè)，已形成不同的利益主體，調整這些利益主體之間的關系，是從根本上解決問題的良策，也是一種長遠的、戰(zhàn)略性的調控思路。

警惕地方政府功利態(tài)度干擾房價調控

進入2005年以來，國家對房地產市場的關注度空前提高，頻頻出擊的“組合拳”，讓對房價上漲頗多抱怨的老百姓看到了希望。但是，房產市場帶有很大的地域性差異，決定了國家對房價的調控不可能以統(tǒng)一“零售價”或者是“指導價”的方式來完成，只能通過抑制各地區(qū)(城市)房價，實現(xiàn)全國范圍內房產市場的穩(wěn)定有序。因此，在實現(xiàn)政府宏觀調控的過程中，地方政府尤其是地市級政府，起著舉足輕重的作用。如果地方政府態(tài)度不正確，可能會對國家宏觀調控的成效產生很大的干擾作用。

其一，部分地方政府片面強調房產市場是地方經濟發(fā)展水平的反映，從而不自覺地與其他地區(qū)盲目攀比。你的價格是每平方米8000元，為什么我的只有6000元，難道我的經濟發(fā)展比不上你？房價高，說明我們的經濟景氣，發(fā)展水平高。其二，一些地方政府認為高檔房是富人的消費品，價格越高，數(shù)量越多，對地區(qū)經濟的貢獻越大，因此過度發(fā)展高檔房建設，把發(fā)展高檔房簡單地理解成是調節(jié)貧富懸殊的手段。殊不知，房產價格是關聯(lián)的，高檔房價格攀升，低檔房又怎能停滯不前？過多的高檔房，減少了低檔房的市場份額，從而使需求被更加非正常地放大。

錯誤的思想意識，源于錯誤的政績觀。在一些地方領導干部的思想中，政績就是看城市形象，看財政收入，既然房地產可以成為城市的支柱產業(yè)，土地增值可以快速有效地增加財政收入，何樂而不為呢？事實上，一些地方政府以較低的價格完成了對居民的拆遷，轉手以較高的價格出售給房地產商，政府成為了房產價格上漲的受益者，也成為了房產價格上漲的促進者。

因此，當務之急，是讓地方政府樹立科學的政績觀，切實完成政府從房產市場的收益者到監(jiān)管者的轉變，發(fā)揮其在抑制房價過程中的關鍵性作用，讓老百姓“居者有其屋”的心愿逐步實現(xiàn)。

認清房價虛高和投資過熱的根源是關鍵

3月底，在國務院下發(fā)的穩(wěn)定房價八條意見中，房價問題被提到了政治高度。其中說到，如果房價失控，地方政府官員要承擔責任。隨后，上海、北京應聲而動，開始出臺一系列旨在穩(wěn)定房價的政策。

然而，值得思考的是，為什么到最近兩年，房地產價格才開始明顯、持續(xù)地上漲？原因很簡單：就是人民幣匯率被低估。匯率，是一個國家所有商品和資產的“總價格”，當匯率被低估之后，相當于這個國家的經濟資源向世界各國的投資者發(fā)出“降價酬賓”的邀請，其結果，就是別人用“熱錢”來捧場。

由于匯率被低估，大量的國外資金就會進入，購買房地產、股票、工廠以及各種各樣能帶來收益的資產，這就是上個世紀90年代“亞洲奇跡”的內在圖景，也是1997年亞洲金融危機的根本原因。

由于沒有弄清“過熱”的真正原因，宏觀調控只能是漫無邊際、漏洞百出。2004年被稱為中國經濟“調控年”，可是經過一年的調控之后，效果如何呢？

4月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2005年第一季度國民經濟運行數(shù)據(jù)，其中：國民生產總值(GDP)同比增長9.5%；固定資產投資(FAI)同比增長22.8%；工業(yè)品出廠價格(PPI)同比上漲5.6%，居民消費價格總水平(CPI)同比上漲2.8%。數(shù)據(jù)公布后，很多經濟專家表示，目前經濟仍處于趨熱狀態(tài)，宏觀調控需要進一步加強。

宏觀調控如何“進一步加強”？不外乎是央行再提高商業(yè)銀行準備金率，或者直接提高存貸款基本利率；如果不行，就命令銀行嚴控貸款；實在不行，再由發(fā)改委發(fā)文抑制“盲目投資”，追究地方政府責任......這些措施有用嗎？沒用。因為2004年就是這么走過來的。事實證明，如果不調整被低估的匯率，投資過熱和房價上漲的動力就不會消除。

說到底，人民幣升值可以糾正被扭曲的價格關系，是一件利人利己的事。如果因為有人投機人民幣升值，或者國外有呼聲要求人民幣升值，我們就偏偏不升，只能說是一種“小孩子脾氣”。其結果，就是現(xiàn)在看到的，投資過熱屢壓不止，房地產泡沫越吹越大，逐漸走向東南亞金融危機的覆轍。

地產開發(fā)商應該實時調整與政策俱進

有專家認為，現(xiàn)在處于市場風口浪尖的開發(fā)商們應該自覺學會適應國家政策調整，至少要注意實現(xiàn)四個方面的轉變。

首先是開發(fā)方向的調整，商品房的總體開發(fā)結構將會發(fā)生改變。具體而言，以后高檔房將存在更多的變數(shù)，其開發(fā)數(shù)量遞增速度將會減少甚至回落，而普通老百姓買得起的中低檔房則會增幅加快。近期如此，以后兩年也同樣如此，這會成為一個方向。

其次是政府對土地管理將更加嚴格，但會呈多元化趨勢。一些實力不濟或信譽不良的開發(fā)商在獲取土地方面難度將進一步增大，一些真正適應變化的新秀企業(yè)可能脫穎而出。不過在招拍掛盛行的今天，也許還會出現(xiàn)其他與之相輔的土地運轉方式。具體是什么，現(xiàn)在還難以說定，不過這確實系市場所需。土地運轉方式的多元化并不會影響運作的透明度，政府會加強相應的輔助措施。

再就是國家對資本運營管理將繼續(xù)強化，開發(fā)商從銀行獲取貸款的途徑將越來越少，難度也越來越大，一些不善于自覺控制資金風險的開發(fā)商會因此付出更多的代價。

最后就是國家可能將極力促進一個具有權威性、科學性、實用性的行業(yè)性預測體制的形成。該體制主要用于行業(yè)信息的披露與優(yōu)化，促進房地產市場運作的透明，為行業(yè)提供真正權威實用的準確信息。第五，就是法律將會越來越強勁介入到樓市的運行之中。這不是說體現(xiàn)在一般意義上消費者與開發(fā)商間的維權斗爭，而是將滲入到開發(fā)商從獲得土地到銀行貸款再到銷售、物管等所有環(huán)節(jié)之中，一個高透明度、法治性的中國樓市將會被逐步建成。

分析員認為，雖然政府當前正以步步深入介入房產的運營，但并不是說就不尊重市場經濟規(guī)律的運行。政府之所以出臺國八條，主要目的還是在于將房地產市場盡快導入正規(guī)軌道上來?，F(xiàn)在正是中國地產市場升級換代的關鍵階段，這種引導非常關鍵也非常必要。具體以后怎么樣，則要看市場的持續(xù)發(fā)展了。