房地產(chǎn)調(diào)控新八點(diǎn)：對混亂市場的一劑鎮(zhèn)定劑

進(jìn)入2005年，中央政府頻吹冷風(fēng)，以“組合拳”出擊抑制樓價(jià)，打壓樓市投機(jī)氣氛，這些舉措對市場供求產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的影響。而日前由溫總理親自主持召開的會議上提出了房地產(chǎn)調(diào)控的新國八點(diǎn)，這8項(xiàng)措施更強(qiáng)化房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的調(diào)控，相信會對混亂的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一個強(qiáng)有力的鎮(zhèn)定作用……

國務(wù)院提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施

國務(wù)院總理溫家寶27日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究加強(qiáng)宏觀調(diào)控問題。會議認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場存在主要問題是：投資規(guī)模過大，商品房價(jià)格上漲過快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。會議強(qiáng)調(diào)，必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過大的問題，作為一個突出任務(wù)。

會議提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八大措施：一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排，并向社會公布。

二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，對居住用地土地價(jià)格、住房價(jià)格上漲過快的城市，適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買炒賣土地行為。

三是加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。

五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。

六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。

八是加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。

地產(chǎn)巨擘認(rèn)為房地產(chǎn)商此前的猜測和疑慮多余

今典集團(tuán)董事長張寶全認(rèn)為，房價(jià)上漲首先是國家經(jīng)濟(jì)高速增長所帶來的。此外，產(chǎn)品升級對房價(jià)的影響也不可忽視。自去年開始很多開發(fā)商開始供應(yīng)精裝修房，把裝修成本也計(jì)入了房價(jià)，至少拉動房價(jià)上漲10%。當(dāng)城市功能逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變時，消費(fèi)群體也會隨之發(fā)生變化，這是自然而然的事情。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場仍處于買方市場的狀態(tài)，供方不可能絕對左右市場，是買方市場制約著房價(jià)的變化。

Soho中國有限公司董事長潘石屹認(rèn)為：“我感到房地產(chǎn)商社會上在此前的猜測和疑慮都是多余的?？偟姆较蚴牵袌龌恼{(diào)控、公開、透明、法制、解決窮人的住房是地方政府的目標(biāo)責(zé)任制。國務(wù)院提出這幾條是中國房地產(chǎn)健康發(fā)展規(guī)律的保證?！?/SPAN>

業(yè)內(nèi)人士對國務(wù)院新出臺的八項(xiàng)措施提出了詳細(xì)的看法。

第一條，是給各地方政府布置的任務(wù)，要讓普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住宅的供應(yīng)量滿足市場的需求。前一時期一些城市房地產(chǎn)的異常波動，就是供應(yīng)量和需求量不平衡造成的。項(xiàng)目布局和進(jìn)展也要向社會公布，這樣就避免了一些城市只在遠(yuǎn)郊區(qū)增加供應(yīng)量，但對真正的城市中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場的不平衡沒有改善。

第二條，這一條還是要讓供應(yīng)量滿足市場的需求。如果市場中的供應(yīng)量滿足不了需求，就只能靠價(jià)格的上升去調(diào)整。房子價(jià)格上漲過快的城市無一例外是供應(yīng)量不足造成的。

第三條，中低檔的房子是人們生活必需品，政府要保證土地的供應(yīng)，不能把這部分房子的土地供應(yīng)給卡死了。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格一直是政府定價(jià)，在這里政府只是再次重申。經(jīng)濟(jì)適用住宅目前存在的最大問題是富人買經(jīng)濟(jì)適用住宅，侵占了政府給窮人的住房補(bǔ)貼。

第四條，是解決社會中最底層人群的住房問題。應(yīng)從商品房的稅收中拿出一部分，甚至可以拿出一部分商品房的土地出讓金來，解決最低收入人群的住房問題，這就相當(dāng)于政府把從富人口袋的錢拿出了一部分交給窮人。

第五條，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收各地有各地的做法。有的企業(yè)有稅收的優(yōu)惠，有的企業(yè)沒有；有的地區(qū)有優(yōu)惠，有的地區(qū)沒有；有的地區(qū)有稅收的返還，有的地區(qū)沒有；有的地區(qū)預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，有的地區(qū)就不預(yù)征。稅收要簡化、透明、嚴(yán)格、公平。公平很重要，同樣的市場環(huán)境，只對一些企業(yè)優(yōu)惠，就意味著對另一些企業(yè)的不公平。

第六條，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就是一部分銀行的風(fēng)險(xiǎn)，個人住房抵押貸款的金額越來越大，最好的辦法是把到期不還款的人的名單公開，建立信譽(yù)數(shù)據(jù)庫。

第七條，違法違規(guī)銷售行為主要是“無證銷售”，銷售的房子沒有產(chǎn)權(quán)，是非法建筑；再有就是“保租銷售”。這兩點(diǎn)是房地產(chǎn)銷售過程中存在的最大風(fēng)險(xiǎn)。如果不能很好的防范，將對房地產(chǎn)和整個經(jīng)濟(jì)帶來很大打擊。

第八條，每年年底年初，每個城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲了多少，各部門有各部門的數(shù)據(jù)。還有一大堆的中介公司做的各種房地產(chǎn)指數(shù)，沒有一個是一樣的，誰也不知道哪個是對的，哪個是錯的。沒有完善的信息，就不可能作出準(zhǔn)確判斷。沒有準(zhǔn)確的信息，就沒有理性的聲音。

攪亂房地產(chǎn)市場的幾大幕后因由

目前的房價(jià)上漲有社會發(fā)展的必然趨勢的一面。這主要是指城市化速度正在提速。首先是自上世紀(jì)九十年代之后，幾千個縣改為市，建房規(guī)模和速度必然令人瞠目。再就是每年都有1600-1800萬人口變成城市居民，其需求之大也會令人咋舌。

但造成房地產(chǎn)市場混亂的現(xiàn)實(shí)因素卻很嚴(yán)峻。第一個就是追求利益最大化的房地產(chǎn)商。他們把住房市場推向“暴利時代”。這些人最大的惡行并不在于追逐利益，主要在于不斷鉆政府政策的空子，鉆腐敗官員貪婪私欲的空子，大搞投機(jī)。第二個是金融。沒有銀行的信貸，房地產(chǎn)商就失去了資金的來源，房地產(chǎn)與金融的聯(lián)姻，才有了今日的規(guī)模與聲勢。銀行把房地產(chǎn)作為最可靠的資金回收之源，房地產(chǎn)則為“銀”作倀，橫行無忌。第三個是一部分地方官員。他們之中有一部分是在“扶持”房地產(chǎn)業(yè)的過程中撈取個人好處的腐敗分子，更大多數(shù)是當(dāng)?shù)刎?cái)力支出上的壓力促使他們對房地產(chǎn)商鼎力相助，導(dǎo)致了土地的高價(jià)拍賣，也就相應(yīng)地抬高了房價(jià)。第四個是錯誤的“政績觀”引發(fā)的人為大拆遷。城市要美化、要亮麗，要建成東方的“巴黎”、東方的“日內(nèi)瓦”、東方的“曼哈頓”等等，于是大拆遷就出現(xiàn)了大搬家。第五個是已經(jīng)下海經(jīng)商或者是依附于商家企業(yè)的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”。學(xué)者在中國掌握話語權(quán)，并且往往是政策“高端”的代言人。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，在我國一些較為知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家中約有三分之一以上的人已經(jīng)擔(dān)任了企業(yè)公司的老板、董事、理事或經(jīng)濟(jì)顧問，并且多數(shù)拿著津貼或薪酬。身份變了，自然話鋒也就變了，于是出現(xiàn)了許多為房地產(chǎn)造勢的“學(xué)術(shù)觀點(diǎn)”。

中央政府先下哪步棋

首先，加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。

在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，假數(shù)字最多的莫過于房地產(chǎn)業(yè)。那是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)業(yè)是在靠假數(shù)字支撐著，離開了假數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)恐怕連一天都活不下去。例如：我國到底有多少空置房？建設(shè)部報(bào)告說：2004年商品房空置率為7%。但只要你將有關(guān)中國經(jīng)濟(jì)的重要數(shù)字朝一塊兒一碰，就會明白，中國的空置房面積絕不止那個數(shù)。比較可信的數(shù)字為20%?？扇绻銓⑽覈?1個大中城市的空置率加起來一平均，你就會發(fā)現(xiàn)，還遠(yuǎn)不止20%。按照國際通用標(biāo)準(zhǔn)：商品住宅空置率的合理區(qū)間一般為3%～10%。美國商品房的空置率約為7%，而中國香港約為3%到4%。中國的房地產(chǎn)業(yè)之所以如此害怕這個數(shù)字，是因?yàn)樗鼘o情地暴露我國房地產(chǎn)業(yè)的真實(shí)情況，無情地暴露未來的房價(jià)走向。如果我國房地產(chǎn)業(yè)假數(shù)字成災(zāi)，我們又如何對其作出準(zhǔn)確、合理的評價(jià)和判斷，并采取真正行之有效的宏觀調(diào)控措施？中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在最需要的不是別的，而是一場統(tǒng)計(jì)風(fēng)暴。

其次，銀監(jiān)會將嚴(yán)查房貸。周小川表示，央行將推新舉措抑制部分城市房價(jià)增長過快。據(jù)悉，銀監(jiān)會將對天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶八大城市，對四家國有商業(yè)銀行和十二家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行全面檢查。周小川表示，房地產(chǎn)政策不是全國性的，而是地方性的，每個城市都不一樣。因此銀監(jiān)會對房價(jià)漲幅過快的城市先出重拳，隨后才會是長江三角洲、珠江三角洲、京津地區(qū)等更大區(qū)域。