央行聯(lián)手地方政府抑制高房價

　　今年開始關(guān)于高房價的聲討就從來沒有停止過，央行、國家發(fā)改委、國土資源部、建設(shè)部等部門也頻繁地對房地產(chǎn)市場施壓。不過，各地的房地產(chǎn)市場還是表現(xiàn)得異常興旺蓬勃。所以，人們在議論房價高漲的時候，逐漸將矛頭瞄準了具有監(jiān)管責任的地方政府及其相關(guān)職能機構(gòu)。社會上甚至得出了“地方政府執(zhí)行力弱導(dǎo)致房價調(diào)控失靈”的結(jié)論。在重壓之下，北京、深圳等國內(nèi)一些房價存在較大爭議的地方，近來開始整頓房地產(chǎn)市場的秩序，很多措施都是首次出現(xiàn)。這些措施與央行自上而下的調(diào)控相映襯，組成了新形勢下全國房地產(chǎn)調(diào)控的一個趨勢：調(diào)控高房價，需要“央行+地方政府”的組合……

央行：有可能對高房價“下猛藥”

    從4月份開始，央行就沒有閑下來過?；蛟S是一種巧合。“五一”節(jié)前，央行在其主辦的“住房金融體系國際研討會”閉幕當日宣布，上調(diào)貸款基準利率0.27個百分點。而這種巧合延續(xù)到了5月份。當人們在經(jīng)歷了又一個勞累的“五一”節(jié)，還沒有緩過神的時候，5月8日，央行宣布，上調(diào)各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點。這樣一來，只要打算借助銀行貸款的力量“炒房”都要承擔比原先更高的成本。

    很多專家由此認為，央行正在實踐自己的諾言：對高漲的房價做出適當?shù)幕貞?yīng)。

　　作為一種資產(chǎn)價格，房價不計入消費價格(CPI)，但它與CPI關(guān)系密切。因為在現(xiàn)代市場條件下，貨幣可以在商品市場和資產(chǎn)市場之間便捷地流動。在央行副行長吳曉靈看來，“這足以讓中央銀行密切關(guān)注房價和資金的流動情況?！?

　　由于房地產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)都靠銀行貸款支撐，與房價上漲相伴生的往往是銀行不良貸款率的同步上升。目前，我國銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的平均不良率達10%左右，個人住房貸款質(zhì)量下降趨勢也較明顯。而在日本，金融機構(gòu)不良資產(chǎn)不到7%，日本大藏省就會要求其補充資本金，沖銷壞賬，否則將被國有機構(gòu)收購或接管。

　　作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)與57個產(chǎn)業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系，2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資達15759億元，占固定資產(chǎn)投資總額的17.78%，占GDP的8.6%。近年來，調(diào)控房價，已成為旨在抑制投資過快增長的宏觀調(diào)控的立足點。2003年6月，央行發(fā)布“121號文件”，提高房貸門檻，拉開新一輪宏觀調(diào)控的序幕?？梢哉f，此次上調(diào)貸款利率也直指房貸。

　　面對今年一季度貨幣供應(yīng)量和人民幣貸款增幅偏高、固定資產(chǎn)投資增長過快的經(jīng)濟形勢，利率上調(diào)無疑是央行傳遞出的一個緊縮信號。但在目前物價漲幅不高，而房價持續(xù)高位的情況下，上調(diào)貸款基準利率，表明房地產(chǎn)價格的上漲已引起央行的高度重視?？梢哉J為，貨幣政策調(diào)控更加關(guān)注房價。

    近日，又有消息顯示，如果已經(jīng)出臺的政策仍不見效果的時候，央行很可能推行新的按揭政策徹底打壓房價，這一政策的核心是將購房首付款的比例從最低2成，提高到4至5成。目前各大商業(yè)銀行還沒有收到執(zhí)行這一政策的具體時間表。但是一邊嚴密監(jiān)控中國各大城市房地產(chǎn)價格走勢，一邊暗中緊急聯(lián)絡(luò)主要地產(chǎn)商客戶，提前催收即將應(yīng)收貸款，并停止給開發(fā)商做任何開發(fā)貸款，已然成為各大商業(yè)銀行當下的主要工作。這個政策一旦真正執(zhí)行將意味著政府有可能對“房地產(chǎn)熱”采取有史以來最猛的一劑“藥”。

在央行不斷出臺政策的時候，一些熱點地區(qū)也開始采取行動，治理高房價。

深圳：設(shè)立房價上漲“紅線”

深圳市政府四屆二十七次常務(wù)會議審議并原則通過了由深圳市國土房產(chǎn)局及發(fā)改局、規(guī)劃局、工商局、地稅局、人民銀行深圳市中心支行等6部門共同研究提出的《關(guān)于穩(wěn)定房價促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，共有八條意見。這還是深圳市首次專門針對房地產(chǎn)市場出臺的管理意見。從中不難發(fā)現(xiàn)，當深圳的房價上漲成為全國關(guān)注的焦點之后，深圳的主管部門也有些坐不住了。

這八條意見分別是：1、多渠道增加住房供給；2、加強閑置土地管理；3、加強經(jīng)濟適用房和公共租賃房建設(shè)；4、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預(yù)警；5、逐步提高商品房預(yù)售門檻；6、加大查處違法建筑和違法用地的力度；7、完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段；8、進一步規(guī)范市場秩序。

而其中有三個意見引起了我們的關(guān)注，分別是：加強閑置土地管理；逐步提高商品房預(yù)售門檻。在其中我們看到了很多規(guī)定都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。1、打擊囤積土地。意見指出，“加大對閑置土地的清理力度，堅決打擊各類囤積土地的行為，對已簽訂土地出讓合同的土地，未按期開發(fā)建設(shè)的，從確認閑置之日起，第一年按地價款10%依法征收土地閑置費，自土地出讓合同生效之日起滿2年未開發(fā)利用的，依法收回土地使用權(quán)。”2、逐步取消房屋預(yù)售制度。意見指出，“通過試點方式，在部分新招標拍賣商品房用地出讓合同中，約定商品房竣工后方可推向市場銷售。今后，視市場實際情況，將商品房竣工驗收后銷售作為土地出讓的先決條件，并逐步推行到全部房地產(chǎn)開發(fā)項目?！?/SPAN>

此外，深圳國土房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于公布我市享受優(yōu)惠政策的普通住房價格標準的通知》，將調(diào)整后享受優(yōu)惠政策的普通住房價格標準公布。

公布的深圳所屬6區(qū)價格均為商品住房平均交易價格的1.2倍值，單位為元/平方米(建筑面積)，以人民幣計價。本次價格標準公布有效期限為2006年5月1日起至下次標準調(diào)整為止，在此期間如有調(diào)整，以最新公布標準為準。

按照日前劃定的普通住宅價格上限，特區(qū)內(nèi)的羅湖區(qū)11000元/平方米；福田區(qū)11500元/平方米；南山區(qū)11000元/平方米；鹽田區(qū)10500元/平方米。特區(qū)外的寶安區(qū)7500元/平方米；龍崗區(qū)7000元/平方米。以上均為建筑面積。

分析認為，國土房產(chǎn)部門這次公布價格標準，在一定程度上將起到抑制深圳房價上漲的作用。因為，如果各區(qū)房價進一步上漲，就會撞到價格這條“紅線”，開發(fā)商、購房者和房地產(chǎn)市場應(yīng)該會“冷靜”一些。

北京：進入房地產(chǎn)調(diào)控政策密集期

就在深圳出臺措施抑制房價的時候，同處于風口浪尖的北京也開始對不斷上漲的高房價推出嚴厲的調(diào)控政策。

北京市建委下屬的城建研究中心前不久兩次召集了市場人士參與內(nèi)部會議，商議運用擴大存量房市場總量手段，以滿足新房市場中的剛性需求，緩釋房價進一步快速上漲的壓力。

據(jù)透露，這些調(diào)控措施包括：提前確定購房日期，即以商品房簽訂購房合同之日起計算(目前是以現(xiàn)房交付并辦理完產(chǎn)證起算)，以減少交易稅收成本，刺激購房人將存量投入市場；此外，主管部門還考慮通過提高租賃稅收成本，降低租賃收益，來“逼”出房源。

而在采用擴容滿足市場需求的同時，北京市也開始公布房屋空置率，打擊對象直接是房地產(chǎn)市場中的哄抬價格、炒作等現(xiàn)象。

4月底最后一個交易工作日，北京市建委罕見地公布了全市截至4月份的開發(fā)商真實銷售狀況。

數(shù)據(jù)顯示，北京期房項目中有10.9萬套住宅未售，現(xiàn)房銷售的項目中有17815套住宅未簽約，共計約12.7萬套住宅未售出，期房未售出面積達1541.39萬平方米，現(xiàn)房未售出面積達289萬平方米，約有65.69%的房源未被售出。

具有諷刺意味的是，北京大部分樓盤對外宣稱基本售完，價格也隨之一再上漲，針對這一狀況，北京市建委宣布今后“可售商品房統(tǒng)計”都可在各區(qū)縣交易中心查詢，這意味著，開發(fā)商再也無法隱瞞商品房現(xiàn)實的銷售情況。

同樣是“五一”節(jié)剛過，北京市建委在已經(jīng)出臺一系列措施的情況，又推出了最新的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。政策的密集程度令人驚訝。

5月10日，北京市建委下發(fā)關(guān)于加強商品房交易市場動態(tài)監(jiān)管的通知，如果開發(fā)商虛擬買賣合同、囤積房源，發(fā)布不實價格和銷售信息，欺騙購房人搶購等，15日內(nèi)未按期整改或整改不合格，將至少1個月內(nèi)不能賣房。同時，北京市建委還對目前房屋交易市場上53種可能存在的違規(guī)行為進行了公示，一旦發(fā)現(xiàn)這些行為，將進行嚴查。