房地產(chǎn)把中國(guó)政府架在火上烤

當(dāng)人們用“空調(diào)”二字來(lái)形容中國(guó)進(jìn)行了一年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時(shí)似乎已經(jīng)在宣布政府在這一方面信用的“破產(chǎn)”。而近期出現(xiàn)的“房奴”的比喻更應(yīng)該讓有關(guān)的政府官員坐立不安。房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)被比喻為一個(gè)“頑劣的孩子”，在中國(guó)大多數(shù)家庭中“頑劣的孩子”都是家長(zhǎng)頭疼而又管束不了的。而房子偏偏又是關(guān)系到每一個(gè)人生活的必備因素。這些復(fù)雜的東西摻雜在一起注定了中國(guó)的房地產(chǎn)改革是困難重重……

政府調(diào)控令在利益集團(tuán)面前顯得如此蒼白

距離去年國(guó)務(wù)院和國(guó)家各大部委出臺(tái)一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)整整一年了。不論是更早前的土地“招，拍，掛”、房地產(chǎn)企業(yè)融資政策，還是對(duì)于房屋面積的限制和房地產(chǎn)納稅整頓，這些曾經(jīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)心和社會(huì)廣泛關(guān)注的針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、樓價(jià)過(guò)高的政策好象都失去了效用。當(dāng)然，在一段時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，這些政策曾經(jīng)起了非常大的作用，讓那些飽受高樓價(jià)壓力的人們看到了樓價(jià)回歸的希望。但是一年下來(lái)，尤其是當(dāng)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)以后，大家忽然感覺(jué)到什么都沒(méi)有改變，情況甚至可能會(huì)轉(zhuǎn)向更糟的境地。

面對(duì)跳起來(lái)仍然是探不著的樓價(jià)，民眾感覺(jué)到迷茫和無(wú)奈。眼看著中央一項(xiàng)又一項(xiàng)政策出臺(tái)帶來(lái)的希望相繼破滅，眼看著連國(guó)務(wù)院總理都承認(rèn)樓價(jià)過(guò)高而地方政府卻又出臺(tái)一個(gè)個(gè)文件保證樓市“穩(wěn)定”，那些手中攥著微薄的積蓄不敢花的普通民眾卻又感覺(jué)到開(kāi)發(fā)商們說(shuō)的“你明天會(huì)為今天不買(mǎi)房而后悔”正在成為現(xiàn)實(shí)。這一切都像是老天爺跟大家開(kāi)的一個(gè)天大的玩笑。

大家只是在心中問(wèn)：怎么會(huì)是這樣呢？

我們已經(jīng)多次分析過(guò)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)復(fù)雜的利益鏈之間的關(guān)系。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，從上世紀(jì)90年代，尤其是98年全面取消福利分房制度和全面推進(jìn)住房信貸制度開(kāi)始到今天已經(jīng)是完全走板了?；蛟S是中國(guó)的發(fā)展速度太快了，快到連政策的制定者都沒(méi)有預(yù)料到會(huì)出現(xiàn)而今這樣的情況。人們的財(cái)富積累太快了，而又分布的非常不均勻。中國(guó)的各種投資渠道太少，而且還不健全，房地產(chǎn)似乎一下子成為了最好的投資保值工具。房地產(chǎn)在短短的十幾年內(nèi)與地方政府、銀行、富裕資金和媒體學(xué)者結(jié)成了中國(guó)所有產(chǎn)業(yè)當(dāng)中最強(qiáng)大的聯(lián)盟。而且更為重要的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)成為全中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“標(biāo)準(zhǔn)模式”，從而掛上了無(wú)數(shù)的利益軍團(tuán)，成為了中國(guó)創(chuàng)造億萬(wàn)富翁最快的產(chǎn)業(yè)，而且其數(shù)量和整體水平是其它所有產(chǎn)業(yè)都無(wú)法比似的。擁有如此豪華強(qiáng)大的陣容，難怪如此迅速地將中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策“漂白”。

我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到：要求樓價(jià)穩(wěn)中有降只是一廂情愿

房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)是不一樣的，對(duì)于房地產(chǎn)而言，正常的“需求”當(dāng)然是居住、辦公、商業(yè)等，但它除了可以滿足人們居住等消費(fèi)需要之外，還可以成為投資品，可以收取租金或再出售，賺取買(mǎi)賣(mài)的差價(jià)。這樣，房地產(chǎn)的“需求”就包含了兩個(gè)不同的內(nèi)容：一個(gè)是消費(fèi)需求，一個(gè)是投資需求。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有投資品的特性，使得它們的價(jià)格形成機(jī)制和一般商品有較大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)。一般商品價(jià)格均衡理論認(rèn)為，在自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，一種商品的供給和需求會(huì)自動(dòng)達(dá)到均衡點(diǎn)，均衡點(diǎn)的價(jià)格就是均衡價(jià)格。如果市場(chǎng)的價(jià)格高于均衡價(jià)格，就會(huì)刺激投資，增加供給，于是價(jià)格下跌，回到均衡價(jià)格；反之，如果市場(chǎng)價(jià)格低于均衡價(jià)格，供給會(huì)減少，市場(chǎng)價(jià)格再次回到均衡價(jià)格。

但是，投資品的價(jià)格決定不遵循上述規(guī)律，投資品的價(jià)格決定于未來(lái)的收益預(yù)期。投資品的市場(chǎng)沒(méi)有均衡點(diǎn)，更不存在均衡價(jià)格。對(duì)于投資品而言，預(yù)期價(jià)格上漲則需求增加，預(yù)期價(jià)格下跌則需求減少。因此，在投資品市場(chǎng)，市場(chǎng)的需求和價(jià)格走勢(shì)是正相關(guān)關(guān)系：價(jià)格上漲則需求上升，價(jià)格下跌則需求減少。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求則比較復(fù)雜，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí)，投資利潤(rùn)率增加，刺激開(kāi)發(fā)商增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，房地產(chǎn)供給增加；而市場(chǎng)價(jià)格下跌，以前的投資“需求”會(huì)成為“供給”，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下跌。

讓我們?cè)倏匆唤M數(shù)據(jù)：一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前3月人民幣新增貸款1.26萬(wàn)億元，同比多增5193億元，占到全年信貸投放總量2.5萬(wàn)億元目標(biāo)的一半以上！信貸政策明顯過(guò)寬。同時(shí)，由于國(guó)際游資對(duì)人民幣升值的預(yù)期，使得人民幣外匯占款數(shù)量一直居高不下，自去年8月以來(lái)，廣義貨幣供應(yīng)量M2沒(méi)有低于17%，3月末M2余額為31.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.8%，增幅連續(xù)三個(gè)月超過(guò)18%。因而專(zhuān)家稱(chēng)，貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫局面愈演愈烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月末全部金融機(jī)構(gòu)超額儲(chǔ)備率為3.00%，比去年同期低1.20個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低1.22個(gè)百分點(diǎn)，比上月低0.24個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)超額儲(chǔ)備率的連續(xù)下降，印證了商業(yè)銀行發(fā)放貸款的意愿依然強(qiáng)烈。從投資角度看，由房地產(chǎn)帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定投資增長(zhǎng)率反彈的可能性依然存在。這也是我們看到的目前被定義為報(bào)復(fù)性回彈的現(xiàn)象的一個(gè)依據(jù)。

可以說(shuō)，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊的價(jià)格形成機(jī)制的作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為暴漲暴跌的特點(diǎn)。當(dāng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了上漲趨勢(shì)之后，房?jī)r(jià)會(huì)越漲越快，導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生；而一旦房市的價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋售的局面，房?jī)r(jià)會(huì)雪崩，市場(chǎng)信心喪失，需要很長(zhǎng)的時(shí)間才能修復(fù)。

中央出于穩(wěn)定大局的考慮，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)在保持穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上樓價(jià)逐步調(diào)整回歸的大方向，而地方政府和利益單位出于小算盤(pán)的打算也是“善加”利用中央的大方針。所以，中央的聲音被地方上唱得“不著調(diào)”，我們也完全有理由相信，想要樓價(jià)穩(wěn)中有降只是一廂情愿罷了。

房地產(chǎn)必將成為新一輪宏觀調(diào)控的重中之重

當(dāng)胡錦濤總書(shū)記當(dāng)著國(guó)民黨名譽(yù)主席連戰(zhàn)的面透露中國(guó)今年一季度GDP增幅達(dá)到10.2%，并且表達(dá)了不希望增長(zhǎng)速度太快，而是要有質(zhì)量地增長(zhǎng)時(shí)其實(shí)就已經(jīng)在暗示新一輪經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控即將展開(kāi)。而從目前的形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)肯定將是此一輪宏觀調(diào)控當(dāng)中的一個(gè)重要內(nèi)容。我們可以想象，建設(shè)部宣布對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)采用行政干預(yù)的手段調(diào)控是多么尷尬的事情。房地產(chǎn)有點(diǎn)瘋狂的發(fā)展已經(jīng)讓政府不得不動(dòng)用非市場(chǎng)化的手段來(lái)調(diào)理它。

我們知道，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷宏觀調(diào)控一年后，房?jī)r(jià)突然出現(xiàn)全面反彈，其中一個(gè)重要原因是商業(yè)銀行信貸政策寬松的結(jié)果。商業(yè)銀行對(duì)住房按揭和開(kāi)發(fā)商資金供給的增加，促使住房需求放量，也刺激了開(kāi)發(fā)商尋找土地增加投資的沖動(dòng)，再加上國(guó)際游資的投機(jī)活動(dòng)持續(xù)升溫，從而誘發(fā)了新一輪房地產(chǎn)投機(jī)浪潮。

所以，一旦央行實(shí)行緊縮的貨幣政策，勢(shì)必從資金源頭給予房地產(chǎn)業(yè)重創(chuàng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)銀行信貸的緊縮將增加開(kāi)發(fā)商的資金緊張程度，使得一部分開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈斷裂的可能，房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的局面不可避免。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的投資速度將會(huì)下降。而對(duì)于消費(fèi)者而言，緊縮政策可能對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有多種可能性。一種可能性是開(kāi)發(fā)商資金緊張，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商釋放存量住房，整個(gè)住房市場(chǎng)供應(yīng)放量，從而抑制瘋漲的房?jī)r(jià)；另一種可能性是房地產(chǎn)投資放緩，住房供給減少，致使房?jī)r(jià)中期內(nèi)依然看漲。

以上只是我們估計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的常規(guī)調(diào)控措施。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)是非常規(guī)發(fā)展，因此相信會(huì)有一些非常規(guī)的政策出臺(tái)。最近常聽(tīng)到的一句話是“上帝欲要?dú)缰?，必先讓之瘋狂”，或許也在暗示國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的走向可能之一。但是不管怎么樣，有一個(gè)前提是要堅(jiān)持的，那就是不能讓房地產(chǎn)再把政府架在火上烤了！