杭州會成為樓市“跳水明星”嗎？

上?？梢哉f是國內(nèi)房地產(chǎn)獨領(lǐng)風騷的城市，而浙江則是國內(nèi)房地產(chǎn)界全面飄紅的省份，以杭州為中心，寧波、溫州等地的樓價是一個比一個強勁。尤其是溫州，據(jù)說溫州炒房團已經(jīng)炒到自己家門口了。而作為浙江房地產(chǎn)的風向標，杭州樓市今年以來雖然經(jīng)歷了短暫的冬季，但是總體價格仍然比去年上漲了不少。不過目前國內(nèi)來自于各方面的言論，從高層政府官員到經(jīng)濟學(xué)家似乎都有意在批評杭州的房地產(chǎn)市場，而對于與杭州相鄰的上海卻暗地里使勁鼓勵。分析員判斷上層可能是在“抬滬壓杭”，或者說是“丟車保帥”，因為同樣的情況，發(fā)生在上?？赡芙?jīng)驗，在杭州就有可能被當成問題來對待。那么，杭州是如何遭遇這無情的打擊的，杭州的樓市是否會像有些人擔心的那樣崩盤……

       權(quán)威言論明顯在“抬滬壓杭”

最近國內(nèi)出現(xiàn)了許多批評杭州房地產(chǎn)市場虛火太旺，對于杭州樓市不利的權(quán)威言論。國家統(tǒng)計局景氣中心土地專家張海旺分析認為：“杭州樓價是被炒高的”，一是高價位房屋比重過大，如杭州長期以來新增高檔房屋占據(jù)主流，中低檔房屋嚴重缺乏。二是房價炒作和投資性需求過度。據(jù)有關(guān)機構(gòu)在杭州的問卷調(diào)查顯示，僅有11％的居民購房的目的為居住，其余均為置業(yè)投資或居住兼投資目的。反而有關(guān)方面在談?wù)摰缴虾Ｄ壳案邼q的樓市時往往避重就輕，認為上海屬于正常發(fā)展當中的問題，甚至有人提出上海未來樓價可能會再翻番。

而浙江省統(tǒng)計局的朱卓瑤副處長將過去的13年杭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀態(tài)大致劃分為5個區(qū)域：1997年浙江房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于過冷區(qū)；1996年和1998年處于冷區(qū)；處于適度區(qū)的年份是1991年、1994年、1995年、1999年和2000年；2002年處于熱區(qū)；而1992年、1993年和2001年、2003年均處于過熱區(qū)域。并由此判斷2004年，將是杭州地產(chǎn)市場滑向谷底之年。浙江財經(jīng)大學(xué)的單東教授認為，杭州樓市供需關(guān)系即將出現(xiàn)變化。原因在于，前段時間集中供房的大潮已經(jīng)過去；加息等一系列金融新政策的相繼出臺，抬高了房產(chǎn)投資的門檻；尤其已試運行的杭州“透明售房系統(tǒng)”，也可以在一定程度上抑制交易量的虛高現(xiàn)象。

       統(tǒng)計數(shù)據(jù)支持權(quán)威言論

今年1－10月，杭州市商品房實際預(yù)售35637套，其中外地人購買4544套。今年上半年均價為6613.9元／平方米，其間跌幅高達14.6％。1－10月，杭州市商品房銷售額增長只有10.3％，增幅比全國平均水平和上海分別低24.5和27.3個百分點，比浙江全省投資低26.1個百分點。杭州商品房實際成交量也首次少于批準預(yù)售量。1－9月份，杭州市主城區(qū)（不包括蕭山、余杭）商品房和住宅實際預(yù)售面積為267.6萬平方米和241.6萬平方米，同期的批準預(yù)售面積則分別為358.56萬平方米和291.53萬平方米，比實際銷售面積分別多出90.93萬平方米和49.93萬平方米。杭州商品房開始由熱銷轉(zhuǎn)為滯銷。

目前普遍持有的一個觀點是：杭州市在過去幾年中房價猛漲，一定程度上和政府實行的“非飽和供地”有關(guān)。在地價上漲到一定程度之后，政府部門“挖潛”投放土地，2003、2004年計劃一共投放8000畝地，創(chuàng)歷史紀錄。這些土地將在2－3年內(nèi)轉(zhuǎn)化為大量的房產(chǎn)，發(fā)揮“加水止沸”的作用。一個非常奇怪的現(xiàn)象是，按照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，隨著土地供應(yīng)量的大幅上漲，房屋竣工面積也應(yīng)該保持正比，否則就可以被視為開發(fā)商海量占有土地，造成房地產(chǎn)市場非健康發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2001年杭州的土地供應(yīng)總量為1800畝，比上年增長21％；2002年為2300畝，增長12％。按2－3年的建設(shè)周期計，多數(shù)地產(chǎn)項目近幾年應(yīng)集中上市。但2003年該市住宅竣工面積472萬平方米，增長僅6.9％；房屋銷售面積488萬平方米，增長僅10％。我們可以推測：前些年是政府帶領(lǐng)著開發(fā)商進行“非飽和供地”戰(zhàn)略，將杭州樓價迅速提升，而隨著政府意識到杭州樓市風險正在加大，開始放量供應(yīng)土地以平衡房地產(chǎn)市場時，開發(fā)商并沒有跟著政府推出大量樓盤。而隨著政府加大整治力度，并連續(xù)兩看放出市區(qū)6000多畝住宅土地，開發(fā)商有點坐不住了，所以今年下半年來新盤急劇增多，估計到2005年春節(jié)前后的開盤量將非常集中。

       政府施壓整頓市場

隨著來自于民間對于杭州市政府施政不當，導(dǎo)致杭州樓價過高的批評越來越激烈，再加上國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境驅(qū)使，杭州市政府也不得不通過調(diào)整經(jīng)濟適用房政策和整頓土地市場來預(yù)防可能發(fā)生的風險。

杭州市經(jīng)濟適用房新政實施細則中的一條“硬杠子”就是，申請家庭現(xiàn)有或已有過住房建筑面積必須小于48平方米。為此，杭州市房改辦開始清理此前已批出去的尚未購房的五萬戶申購家庭。緊接著，杭州即將推出1452套經(jīng)濟適用房，預(yù)計這些高層和小高層將在2005年2月完工。

土地整頓方面，11月下旬，杭州市國土局宣布，通過對市區(qū)2197宗已供具體項目地塊排查，共清理出閑置地塊72宗，喚醒了2410畝“冬眠地”，其中7宗406畝土地被依法收回。同時，該局還將用地預(yù)審環(huán)節(jié)前移至計劃立項，在立項時便對每個項目進行審查，達不到投資強度、容積率要求的建設(shè)項目一律不立項，一律不供地，使有限的土地發(fā)揮最大的效益。 12月3日，該局再次表態(tài)，為完成杭州市政府年初制定的年內(nèi)供應(yīng)4500畝宅地的計劃，將于本月突擊“拍”地。其中，分別位于濱江、九堡、和睦以及留下小和山的7宗468畝土地將在本月底正式出讓。上述土地總共可開發(fā)超過445000平米的商品住宅，如果開工建設(shè)順利的話，兩年內(nèi)將上市銷售。

        杭州樓市不會跳水之三個原因

雖然看起來杭州樓市正在面臨著四面楚歌的境地，隨時有崩盤的危險。不過，仔細分析一下，杭州樓市離跳水還遠著呢。

首先，杭州樓市起泡的原因?qū)嶋H上與各個房地產(chǎn)熱點城市大同小異。作為帶動內(nèi)需的重要工具，房地產(chǎn)業(yè)在許多城市的發(fā)展過程當中起著重要的作用，而目前中國的許多城市也是把房地產(chǎn)業(yè)作為重點扶持行業(yè)的。所以杭州樓市是與國內(nèi)大發(fā)展環(huán)境息息相關(guān)的，不會單獨的出現(xiàn)大跌的情況。更何況，杭州作為浙江省省會城市，對于浙江省內(nèi)的富人群體有著天然的吸引力，這部分人的投資性購房仍然在杭州房地產(chǎn)市場發(fā)揮著作用。

其次，杭州的中國最著名的旅游城市之一，近幾年杭州市政府又推出了“創(chuàng)業(yè)在杭州”的宏大規(guī)劃。杭州目前只有常住人口300多萬，從目前的城鄉(xiāng)結(jié)合帶到杭州市中心距離非常近，這說明城市擴容的空間非常大。因此，杭州對于省內(nèi)和省外人來講，都比較具有吸引力和投資價值，這一方面也會間接支撐杭州樓市。

最后，作為房地產(chǎn)的一個重要組成部分，二手房市場的發(fā)展將直接影響著整個樓市的健康程度。杭州前些年房地產(chǎn)的火熱發(fā)展客觀上帶動了一批房地產(chǎn)中介機構(gòu)的發(fā)展和進步。從目前杭州二手房成交量和價格來看，仍然處于上升的狀態(tài)，這將直接引導(dǎo)人們對于房地產(chǎn)市場的看好。而且，隨著杭州網(wǎng)上售房系統(tǒng)的投入使用，將客觀上降低開發(fā)商做手腳的可能性，使得杭州房地產(chǎn)市場能夠止住瘋漲的勢頭，從而避免了在短期內(nèi)“盛極而衰”的情況發(fā)生。