中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走到懸崖邊上

房價在漲，學(xué)者在爭論，開發(fā)商仍舊在炒賣，但不可否認的是，目前中國的房屋購買者正負擔(dān)著和美國人一樣高的房價。在中國，一套普通住宅大約等于城市居民10至15年的收入，而在美國這一數(shù)字大約是3年半。中國的房地產(chǎn)市場確實已在懸崖邊上……

北京上海已經(jīng)告急

北京：北京市統(tǒng)計局新近發(fā)布的數(shù)字顯示：今年1至3季度，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資較去年同期增長20.3%，房地產(chǎn)投資占社會總投資的比重始終占到55%以上，這和北京市政府確定的目標(biāo)相背離。而普通住宅類商品房售價比去年同期上漲了4.3%。這個看似不高的百分比換算成具體購房款后的數(shù)字卻不低：一套面積100平方米、價格為5500元/平方米的住宅，總價款為55萬元，一年后總價將上漲2.4萬元，相當(dāng)于一名普通公司職員近半年的收入。
上海：統(tǒng)計顯示，截至9月末，上海個人住房貸款余額2164.42億元，比年初增加488.25億元，同比增加133.15億元，比上月增加58.72億元，其中二手房貸款余額比上月增加了近100億元。學(xué)術(shù)屆對此種增長的已經(jīng)再三發(fā)出警告。
與此同時，浙江省統(tǒng)計局公布的一份研究報告也發(fā)出預(yù)警：目前浙江省房地產(chǎn)已經(jīng)膨脹，并進入警戒區(qū)，若任其發(fā)展，樓市泡沫隨時可能破裂。

收入能力實際和房產(chǎn)價格嚴(yán)重脫鉤

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一致的說法是，目前中國的房地產(chǎn)仍處于快速發(fā)展的階段，過去5年里房屋累計價格漲幅超過30%，是正常的范圍內(nèi)，今年有加快的趨勢，上半年上漲了12%，今后仍有加快的跡象。
房價高漲，令消費者恐慌，遲買不如早買，寧可負債也要買房，那么人們的潛在需求能夠成為實際需求嗎？
現(xiàn)在的人均收入增長高于房價的增長。國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：北京地區(qū)人均收入增長為農(nóng)民收入增長10.5%，城市居民可支配增長是12.1%，都高于北京市的房價增長。北京地區(qū)人均收入連續(xù)8年的增長超過10%，而房價增長低于10%。
但問題是，房子價格與人均年收入相比，高于許多發(fā)達國家水平，中國的房地產(chǎn)價格已經(jīng)高到了一套普通的住宅大約等于城市居民8年左右的收入，國際的標(biāo)準(zhǔn)是3年－6年，而美國是3年－5年，還有就是人均收入沒有考慮到收入的兩極分化急劇擴大。

內(nèi)外學(xué)者異口同聲岌岌可危

經(jīng)濟學(xué)者易憲容7月份在一篇廣為轉(zhuǎn)載的文章中說，房地產(chǎn)業(yè)正挾持著中國整個經(jīng)濟、挾持著各地方經(jīng)濟。如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅將不可避免。幾乎同時，摩根士丹利首席經(jīng)濟學(xué)家史蒂芬·羅奇在一篇研究報告稱，泡沫的產(chǎn)生，使中國房地產(chǎn)市場到了看似接近爆炸的邊緣。
10月初，學(xué)者謝國忠挺身而出，發(fā)出了最刺耳的預(yù)言：中國地產(chǎn)泡沫即將破裂?！拔艺J為，這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年?！敝x國忠認為，上海房價和油價的下降，將是地產(chǎn)泡沫的反轉(zhuǎn)信號。

 “虛假” 的需求也將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格進入低迷時期

地產(chǎn)的供給將可能嚴(yán)重超過需求。新房屋的供給量在以每年20-30%的速度增長著。中國人的家庭收入幾乎不可能以類似的速度增長。因此，為了滿足對房地產(chǎn)的需求，儲蓄所占家庭財富的份額將不得不下降。這也就是為什么最近的家庭儲蓄存款在急速地下降的原因，當(dāng)家庭需求隨著儲蓄份額的減少而放慢的時候，供給卻在持續(xù)上漲。這兩者的結(jié)合將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格進入低迷時期?！?BR>目前絕大多數(shù)(中國)城市，房屋的平均銷售價格在家庭年收入水平的10倍以上，這對于大多數(shù)家庭來說是不可能承擔(dān)得起的。而“在最火爆的那幾個市場中，投機性的虛假需求可能占到了總需求的20%。因為在真實利率為負值的情況下，房地產(chǎn)價格在迅速上漲，投機性的虛假需求就會走上前臺。這種需求的重要性限制了地方政府鎮(zhèn)壓或者說是制裁投機的可能?！?/P>

世界經(jīng)濟環(huán)境同時為中國房地產(chǎn)泡沫“預(yù)警”

根據(jù)有關(guān)機構(gòu)的估算，世界25%的經(jīng)濟中目前存在房地產(chǎn)泡沫，另外40%的地區(qū)處于“泡沫預(yù)警”狀態(tài)。換句話說，目前全世界大約2/3的國家和地區(qū)或者已經(jīng)產(chǎn)生或者正面臨出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，其中地區(qū)包括澳洲、美國、韓國和中國等。所以，世界經(jīng)濟正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫之上，這個泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，中國也在其中。有學(xué)者指出在四種情況之下，中國房地產(chǎn)泡沫會出現(xiàn)破裂，它包括調(diào)高利率、出口降低、美元利率上升和物業(yè)市場供過于求。

國家政策實際不是上漲的誘因
 
業(yè)內(nèi)人士分析“房價上漲主要是國家政策造成的，如果沒有國家的招拍掛(招標(biāo)、拍賣、掛牌)的政策不會有這種情況，”而招拍掛的土地上漲是促使房價上漲的首因?！吧习肽陞f(xié)議出讓土地的平均價格是下降為10萬元/1平米，而招拍掛的土地是協(xié)議出讓的土地的6倍到8倍”。第二個因素是由于政府從土地中獲得的大量的資金和大量的拆遷，像江浙地區(qū)。
但是今年上半年，北京市土地供應(yīng)量比去年同期繼續(xù)增長，上半年已供應(yīng)土地2024公頃，比去年同期繼續(xù)增長了40%；另一方面，目前已經(jīng)出讓給開發(fā)商的，但還未開發(fā)建設(shè)的居住用地約有1000公頃左右，這部分存量土地在相當(dāng)程度上也可以解決土地供應(yīng)的問題。所以就北京來說，近期房價上漲的主因并不是土地供應(yīng)問題。

兵臨城下有關(guān)政府方面開始采取行動
    
周一，中國銀監(jiān)會公布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》。國內(nèi)學(xué)術(shù)屆馬上指出，這是防范金融風(fēng)險的一大舉措。銀監(jiān)會此舉的背景也是近來中國房地產(chǎn)泡沫的說法再掀波瀾，境外媒體及研究機構(gòu)紛紛直指中國房地產(chǎn)泡沫正處于“破裂的前夜”。雖然國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的大腕們?nèi)浩鸱瘩g，官方機構(gòu)也出面澄清，但國內(nèi)部分研究人士指出：情況并不樂觀。一份由中國社科院金融研究所完成的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)研報告已遞到中央決策者的手中。參與調(diào)研的尹中立研究員表示，報告內(nèi)容不能透露，就他個人的觀點而言，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象確實“比較嚴(yán)重，尤其是上?！?。
其實，早在4月份，北京市政府就宣布，今年將引導(dǎo)房地產(chǎn)投資逐步向其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展制造業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，通過擴大經(jīng)濟總量來降低房地產(chǎn)投資占總投資的比重。但在1至3季度的統(tǒng)計數(shù)字公布后，北京統(tǒng)計局新聞發(fā)言人就指出，今年要實現(xiàn)這個投資轉(zhuǎn)移的目標(biāo)，任務(wù)艱巨……
文/亞博聯(lián)合咨詢   廣州經(jīng)濟觀察員    高雷